濱海康樂家園可行性研究報告(已改無錯字)

　　

【正文】 專題講座，相應設不同規模的多功能教室、圖書資料閱覽室、學員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫療急救室等輔助設施。 其他戶外活動場所：離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，戶外活動也是是老年生活的一大樂趣。庭院設計應提供這種便利，設置座椅和必要的活動設施。第七章公共配套設施 給排水 給水設計依據：《建筑給水排水設計規范》GB500152003；《建筑設計防火規范》GBJ1687（2001版）。《室內給水設計規范》（GBJ13—86）。設計原則：根據項目區全部建筑物規劃設計，合理分布項目區供水，在滿足用水點用水量、水壓的要求及考慮施工及維修便捷的原則下，盡可能縮短室內供水管線的總長度。確保最高樓層的最不利位置有一定的水壓，并保證每天24小時不間斷供水。水源和供水設施：項目區供水使用自備井和無塔供水增壓器供應。給水管管材選用鋁塑復合管。消防給水系統：根據《建筑設計防火規范》和有關規定設置。消防水源由項目區自來水管網供應，室內消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。設計依據：《建筑給水排水設計規范》（GBJ15—88 1997年版）；《污水綜合排放標準》（GB8798—1996）；排水方式：采用分流制系統，污水、雨水分系統排出。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設伸頂透氣管，經化糞池處理后與項目區排水系統匯合，排入市政污水管網。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有組織排水，設置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，將雨水排至室外地面，經院內雨水排放管網收集后，直接排入城市雨水管網。項目區內有充足的空間將區內雨水迅速排掉，不致因排水不暢而造成積水現象。《供配電系統設計規范》（GB50052—96）；《民用建筑照明設計標準》（GBJ133—90）；《民用建筑電氣設計規范》（GBJ/T16—92）；建設單位及相關專業提供的有關資料和設計要求。、電源設施和外部條件供電電源線路由公用高壓線路引入項目區變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。用電負荷為二級負荷。、照明配電方式為低壓220V，由變壓器直接引入各建筑物，配電設備中的主要干線敷設于建筑物內的管道內，室內采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷線路。室內使用節能照明燈具。公用照明系統科學設置，力求新穎別致，確保足夠的照度。本項目為二級民用防雷建筑，采用全面防雷措施，建筑物頂部采用避雷網作地接閃器，突出屋面的物體應沿其頂部裝設避雷針。每兩層沿建筑物四周設均壓環，并與建筑物內各種豎向金屬管道相連。避雷針、避雷網、均壓環、引下線及所有引入室內金屬管道均與接地裝置可靠連接在一起。用電設備接地、防雷接地、弱電系統接地可采用聯合接地形式。接地電阻不大于1Ω。《民用閉路監視電視系統設計規范》（GB50198—94）；《火災自動報警系統設計規范》（GB50116—98）；《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》（GB/T50311—2000）；《綜合布線設計技術規定》；建設單位及相關專業提供的有關資料和設計要求。火災報警采用分區設置報警裝置，火災報警系統采用總線制，項目區內設安全保衛消防控制室，由安全消防值班隊員根據報警信號確認火災發生處，迅速組織項目區消防人員報告當地119消防部門，同時利用項目防火設施進行防控。報警系統的信號線、重要設備控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導線，所有導線均穿管暗敷設。在項目區內設置電話光端機房，小區內分區設匹線架及路由器。計算機網絡系統同步引入。每戶科端盒采用壁式插座盒，布線均穿管暗敷。項目區安裝閉路電視監控系統，各樓層樓道和公共場所安裝閉路電視監控系統。老年公寓樓各居室、老年活動中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網。有線電視系統的所有管線均暗敷，線路及放大、分支分配器按雙向傳輸系統考慮。 緊急呼叫系統公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動中心各廳室均設置緊急呼叫按鈕。第八章 環境保護、勞動安全與衛生 環境保護設計依據（環境質量標準及排放標準）環境質量標準《地表水環境質量標準》（GB38382002）Ⅳ類標準；《環境空氣質量標準》（GB30951996）二級標準；《城市區域環境噪聲標準》（GB309693）二類區標準；《XX市飲用水源保護區劃分》。污染物排放標準《污水綜合排放標準》（GB89781996）； 污染物來源項目建成投產后，產生的污染物主要有污水、廢氣、固體廢棄物等。生活及生產污水地面清洗、生活污水等。生活污水主要是當班員工的生活用水。廢氣項目投產后，產生的廢氣主要是廚房烹調過程中產生的廢氣。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施生活、辦公用水排入污水處理站。烹調加工過程中產生的油煙、廢氣等擬采用集氣罩收集，經油煙水膜濾清器凈化處理后排放。機器、設備產生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、危險廢棄物、廢棄塑料等。處理方式如下：蔬類廢棄物將生活垃圾分類，對于有回收再利用價值的廢棄物（如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等）交由社會廢品收購站回收，對于有機類垃圾運到有機肥廠，其余生活垃圾由環衛部門負責運到垃圾處理場進行處理。廢棄金屬物、塑料物等，有回收再利用價值的交由社會廢品收購站回收，其余的由環衛部門負責運到垃圾處理場進行處理。 環保結論本項目運營后，產生的污染物主要有污水、廢氣、其他廢棄物等。由于項目的污染程度很輕，且有較完善的防治措施。因此，項目在建設過程及建成投產后，對項目所在地區的環境質量沒有任何影響，本項目在環保治理方面非常可行的。 勞動保護和安全衛生 勞動保護 作為綜合養老機構，以日常生活用品居多，會有很多集中的物質，因此，防火、防盜、及人員的人身安全特別重要。本項目將在公寓樓等公共場合安裝煙火報警器，所有建筑均要安裝消防設施，為了保證老人的安全，對公共集中處安裝監控。嚴格按照國家要求對員工進行職業安全教育政策，在本項目建設實施后，公司將為員工進行必要的勞動安全教育，改善員工工作環境，盡可能對安全要求高的崗位提供良好的作業條件，并對從業人員予于補助。并將秉承“以人為本”理念，項目起動后，將每年對員工進行全面系統的培訓。 衛生條件內外環境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施。有相應的消毒、更衣、采光、照明、通風、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設施。貯存和運輸裝卸食品的容器包裝、工具、設備和條件必須安全、無害，保持清潔，防止食品污染。 防火防盜防傳染措施防火措施：建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點部位，設置防火標志，實行嚴格管理。執行上級有關防火安全規定和文件，組織實施各項消防安全制度；制訂崗位防火責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況；劃分防火責任區，指定區域防火負責人，配置必要的消防器材，落實防范措施。對職工進行消防安全教育、消防安全培訓，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火安全教育； 組織專職、義務消防隊，定期開展消防訓練、消防演習，制定滅火和應急疏散方案，定期組織消防演練，不斷提高防火滅火技能。防盜措施建立智能化的保安系統，定期組織防盜宣傳教育；加強保安人員的防盜培訓。第九章 項目節能分析 設計依據本項目的能耗主要是供電的能耗，包括空調、照明系統、日常家電等，其次是用水的能耗，包括生產用水，員工的辦公、生活用水等。技能依據：《中華人民共和國節約能源法》（八屆人大常委會二十八次會議主席令第九十號，十屆人大常委會三十次會議主席令第七十七號修訂）；《中華人民共和國可再生能源法》（十屆人大常委會14次會議主席令第33號，十一屆人大常委會12次會議主席令第23號修訂）；《中華人民共和國電力法》（八屆人大常委會17次會議主席令第60號）；《中華人民共和國水法》（九屆人大常委會29次會議主席令第74號）；《中華人民共和國環境保護法》（七屆人大常委會11次會議主席令第22號）；國家發展改委文件《關于加強固定資產投資項目節能評估和審查工作的通知》發改投資〔2006〕2787號； 節能措施嚴格執行建筑節能強制性標準，采用合理設計，以利于自然通風和采光，在不影響建筑物結構和項目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。采用最佳總體平面布置，根據實際情況選用節能型中央空調。選用高效節能的光源和燈具及多組合控制開關，分區、分功能控制，按實際需要進行開關。加強用電設備的維護和管理，以提高供電效率，降低能耗。 節水措施提倡科學合理節水，選用節水型配套設備和衛生潔具，在項目設計階段，應對選用的用水器材和排水設施進行認真審查，在工程建設期間，對使用不符合節水規定器材的工程不予驗收。建立完善的節水規章制度，實施節水目標責任制，節約設備用水和生活用水，嚴禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費水的現象。合理利用水資源，空調冷卻用水應循環使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環利用效率。第十章 組織機構及定員 機構定員 配備管理人員及醫護人員、安保、財務等其他工作人員第一期共計49人，第二期98人。加強管理制度建設，選配一名有文化、善管理、熱心服務的負責人；制定一套規范的管理制度；建立一套完整的檔案體系；統一制訂規章制度，進一步規范服務中心的管理。發揮濱海康樂家園的綜合功能作用，努力提高整體效應，努力將其發展成健康娛樂、老有所托的養老地。機構定員如表81所示：表81部門管理人員（第一期）管理人員（第二期）一般員工（第一期）一般員工（第二期）院長1副職2總務主管1副職2財務主管1副職2后勤主管1副職2會計12出納12維修36洗衣36廚房工作人員612醫務48護工2040清潔工24安保24其他36合計484998 人員培訓上崗培訓 對新員工都應進行統一的上崗培訓，主要目的是讓新員工了解濱海康樂家園工作內容，如護理工作、老人作息規律等。專業人員必須持證上崗。專業技術培訓，主要是對新員工上崗前的崗位操作技術的培訓，目的是讓新員工能夠盡快適應新的業務工作。在職培訓主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺部分予以補充。第十一章 項目實施計劃 項目總體實施計劃項目第一期共分7個階段：第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作；第二階段：項目方案與施工圖設計；第三階段：完成報建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進行施工建設和質量監理；第六階段：進行環境綠化及景觀工程；第七階段：項目運營和物業管理。項目第二期共分7個階段：第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作；第二階段：項目方案與施工圖設計；第三階段：完成報建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進行施工建設和質量監理；第六階段：進行環境綠化及景觀工程；第七階段：項目運營和物業管理。 項目假設工程實施計劃表101 第一期建筑工程實施計劃表季度內容2013年2014年12341234前期準備工作方案設計工程施工開始環境綠化裝修工程交房廣宣工作試營業表102 第二期建筑工程實施計劃表季度內容2016年2017年12341234前期準備工作方案設計工程施工開始環境綠化裝修工程交房廣宣工作試營業 項目周期濱海康樂家園第一期建設周期為12個月。即2013年1月至2013年12月，2014年1月正式投入營運。本工程建設分期建設，共分為以下幾個階段：地質勘探及設計階段：2013年1月至2013年3月～2013年3月至2013年9月。工程土建施工、安裝及調試階段：2013年6月至2013年9月。廣宣工作階段：2013年9月至2013年12月試營業階段：2014年1月。濱海康樂家園第二期建設周期為18個月。即2016年1月至2017年6月，2017年7月正式投入營運。本工程建設分期建設，共分為以下幾個階段：地質勘探及設計階段：2016年1月至2016年3月～2016年3月至2016年9月。工程土建施工、安裝及調試階段：2016年6月至2017年6月。廣宣工作階段：2017年7月至2017年9月試營業階段：2017年10月。第十二章 項目投資估算 項目投資估算 總投資估算依據本項目估算主要依據項目建設方案設計的各項工程和其他建設任務，按方案分別計算各項建設工程量和設備購置數量，作為項目投資估算的基本依據。《投資項目經濟咨詢評估指南》中國國際工程咨詢公司1998年編、****近期本地工程造價信息、其他有關的各項資料。 投資費用分析及估算第