數據包絡技術經濟分析技術-預覽頁

　

【正文】 ,x2,… , xn)， 或者 y = f(x) 其中 ， y是 最大可能 的產出水平 （ 向量 ） ，xi(i=1,2,… ,n)是 n種要素的投入量 。 生產函數曲線 此圖有問題嗎？ (葉義成，綜合評價技術及其應用 P245) 41 技術有效與規模有效 目標：說明 C2R模型下， DEA有效的技術經濟含義。 ? 【 定義 1 一般稱 T為所有可能的生產活動構成的 生產可能集 ： T =｛ (x, y)|產出 y能用輸入 x生產出來｝，有 (xj, yj)∈ T (j=1,2,…, n)】 ? 一般地 ， 當產出為 y時，如果相應的投入 x不可能再減少，則認為這樣的生產過程為技術有效的 。)∈ T，使得 y≤y39。其中 f(x0) = y0 = (y10,y20,…, yp0) ? 定理 5 如果 (x0, y0)是最大產出規模點，則 (x0, y0)是規模收益不變的。 110 ???njjλ51 案例 1 區域創新經濟有效性評價研究 1 區域創新經濟效率評價指標體系 表 1 區域創新 經濟效率評價指標體系 科技活動人員占從業人員比重（％） x1 投入指標 全社會 Ramp。若 θ*=1 ，則決策單元D M Uj0為弱 ED A 有效；若 θ*=1 ， s* +＝ s* －＝ 0 ，則D M Uj0為 ED A 有效；若 θ*1 ，則 D M Uj0為非 E D A有效。 57 3 江蘇省區域創新經濟效率模型求解 表 2 江蘇省 區域創新 經濟效率評價指標 投入指標 產出指標 科技活動人員占從業人員比重（ ％ ） x1 全社會 Ramp。這說明兩市創新狀態屬于資源有效利用（ DEA有效）狀態，即在現有創新系統運行狀態下，蘇州、宿遷兩市獲得的產出達到了最優。其余城市類推。 ? 一是進一步完善創新系統中的利益機制、動力機制和制約機制，促進科研與生產結合，縮短科學技術向現實生產力轉化的過程。 64 第一章 房地產、房地產業及其與國民經濟的關系 一 .房地產 二 .房地產業與國民經濟的關系 三 .房地產業的地位和作用 四 .房地產經濟學的對象 65 第一節 房地產 一 .什么是房地產？ 從交易對象來說，房地產是指可以公 開交易的建筑物（廣義還包括礦藏、森 林等自然資源）及其附屬土地；從產權 經濟學角度看，房地產是附著于土地及 其地上建筑物的財產權利束，包括所有 權、使用權、處分權、收益權、抵押權 等。 。 經營不動產的產業部門。 。 ，擴大對外開放、發展外向型經濟。 二、房地產經濟學的學習方法 74 第二章 房地產企業 一 .房地產企業開發程序與成本費用 二 .房地產中介企業 三 .物業管理企業 75 第一節 房地產企業開發程序與成本費用 一 .房地產開發企業定義 : 指按照城市房地產管理法的規定，是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。 ：庫存和運輸的不可能性；需求決定供給；生產與消費同步。具有兩個特征：消費的排他性（只允許俱樂部成員消費）與非競爭性（某個成員對物品的消費不會影響其他成員的消費）。 三 . 物業管理服務中的委托代理關系：代理人的道德風險。 82 第一節 房地產市場的結構 和運作程序 二 .房地產物業市場 房地產開發市場； 建筑施工市場； 物業交易租賃市場； 房地產金融市場。 ，變現能力差。 84 第二節 房地產市場的運行機制及其功能 一 .房地產市場的運行機制 ，即從事房地產交 易的當事人。 1. 動力機制。 ，提高房地產使用 效益的功能。 87 第三節 房地產需求 一 .概念 房地產需求 : 指在一個特定時期內，消費者或投資者在各種可能的價格下，愿意 而且 能夠購買 的房地產數量。 90 第四節 房地產供給 二 .影響房地產供給的主要因素 成本價格收入比、土地供應量、稅收信貸政策、市場預期等。 經濟供給：有一定彈性的，隨經濟，政治，法律等因素的變化而變化，但由于受自然供給的剛性限制，以及土地用途轉換的相對困難性的約束，其彈性也是不足的。 Q0 O P1 P S P2 P0 P1 圖 11 特短期內土地、房地產供給 如圖 11： OP表示價格， OQ表示供應量，實線 S表示土地、房產供給曲線。 P S P2 P0 P1 O Q1 Q0 Q2 Q 圖 12 短期內房產供給 ② 短期內土地供給無彈性，房產供給彈性較小。 96 第五節 房地產市場的特性 特征 一般商品市場（完全競爭市場） 典型的房地產市場 買賣參與人數 參與者眾多，沒有壟斷，沒有寡頭或壟斷競爭 參與者少，買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權 專業知識和交易方式 買賣雙方對產品了解較多，容易達成交易 買賣雙方缺乏專業知識、交易牽涉較多的法律手續和較高的費用 產品的標準 產品具有同一性、可互相替換；不同廠商的產品差異性較小 房地產具有異質性，每一宗各不相同 產品的移動性 產品可以運輸至熱銷市場 位置固定，不可移動；房地產市場是區域性的市場 投資量和購買頻度 投資量小，購買頻率高 對一般家庭來講是一筆大宗投資，不會經常購買 政府的作用 政府極少干預，任其自然 政府通過金融、貨幣、規劃、環境、衛生等方面來調控房地產開發 價格 價格由供給雙方順利交互作用達成 價格也由供需雙方交互作用決定，但交互作用并不通暢；交易任何一方對信息的不了解可能會導致價格的扭曲 一 .房地產市場與一般商品市場的區別 表 11 97 第五節 房地產市場的特性 二 .房地產市場的特點 （ 1）影響范圍的區域性（由房地產的固定性和異質性導致） （ 2）競爭的不充分性（由房地產供給的壟斷性和交易信息的不充分性導致） （ 3）供給調節的滯后性（由房地產開發的長周期及用途的難改變性導致） （ 4）交易的復雜性 （ 5）對金融業的依賴性 （ 6）易受政府干預（房地產影響經濟和社會的發展，且易受政策的影響） 98 第六節 房地產市場的均衡 一 .房地產供給對需求的反應過程 需求上升 → 空置減少 → 房地產價格 /租金上升 ↗ → 開發商進入 → 供給增加→ 空置上升 → 房地產價格 /租金下降 →供給減少 99 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 第六節 房地產市場的均衡 二 .房地產市場的供求平衡 如圖 1:供給曲線 S與需求曲線 D交于均衡點 E。 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 圖 1 供求平衡的概念 如圖 1：當市場價格為 ON1時，對應的需求量為 OM1,供給量為 OM2,顯然 OM1OM2,即供不應求。假定供給曲線 S0不變 ,則均衡點由Ｅ移動到 E1點，這時均衡價 N1低于初始價格 N0 。 ② .均衡態的構成要素，供給價格和需求價格一致 ,供給數量和需求數量一致。 104 第六節 房地產市場的均衡 房地產市場供求失衡狀態 :即供給與需 求的非均衡狀態，是指房地產商品的供給 價格與需求價格、供給數量與需求數量之 間，或者有一對不一致，或者兩對都不一 致的經濟狀態。 106 第六節 房地產市場的均衡 假設其他條件不變，總 量性供過于求，即 ON1ON,對應的 OM1OM2 ,此時 M1M2 為供過于求數量。結構性供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。 連接點：（ 1）租金。 109 第六節 房地產市場的均衡 c i C 開發量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調度 S 存量 （ m2） 第一象限 D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產市場： 決定價格 i P=R/i 第二象限 P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產投資市場： 開發量 圖 5 四象限模型 110 第六節 房地產市場的均衡 第一象限： 演示房地產使用市場，反應了租金 R是如何確定的。橫坐標為房地產所有權的買賣價格 P，斜線 ii的斜率等于房地產的資本化率 i，是投資者希望通過擁有房地產得到的收益率，根據投資者的預期給定。將資產市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應的開發量，此時開發成本等于價格。 112 第六節 房地產市場的均衡 總結： 四象限模型中，從某一存量開始，價格再決定開發量，開發量又導致存量的變化。只不過使用市場和資產市場合二為一，資產價格和租金的形成由相同的市場參與者 —— 業主使用者決定。如果此時供應量不隨之上升，租金必然上 升。在相同租金水平 下，就會使房地產價格上升，引發開發量的增加， 最終導致存量的增加和租金的下降，從而達到新的 平衡。這會導致第三象 限的曲線 cc向左上方移動，引起開發量的減 少，進而導致存量減少，推動租金和價格的