重慶)萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告-預覽頁

　

【正文】 北部片區（江北、渝北及北部新區） 該區是目前重慶住宅房地產開發最早、規模最大、整體檔次最高的區域。市場以區域性消費為主，商業物業銷售價格跨度較大，主要在 2020080000 元 /㎡，商業中心區的單位租金以 100350 元 /㎡為主。該區房地產開發以“沿江”（長江）、“靠山”（南山）為主，住宅形態以花園小區和花園洋房為主，目前已經形成了中心區、南濱路、學府路、經 開區等幾大開發版塊，大盤較為集中，如融僑半島、陽光 100 等，銷售價格集中在 28003500 元 /㎡。 未來，南岸區將以住宅市場開發為主，擬將現有版塊擴張到茶園新區和廣陽島度假區；而商業物業的開發則會主要集中在南濱路一線，且業態構成以餐飲娛樂業為主，形成重慶南部生態休閑產業鏈；而相對寫字樓的發展會比較落后，仍然以中低檔的商務公寓物業為主，且呈小規模放量的開發態勢，滿足區域內部的基礎商務需求。沙坪壩區的商業物業在幾大百貨商場的基礎上，形成了以大型專業店、特色專賣店、地下商場相結合的格局，目前，該區域單位租金為 150400 元 /㎡，銷售價格集中在 2500070000 元 /㎡。相對而言商業物業和寫字樓物業的發展將會以現有基礎為主，中長期內可能會有一定的補充。目前，楊家坪商圈商業營業面積約在 20萬㎡左右，具有獨特的“地面 +地下商圈”，其地下商場的營業面積達全市之最，目前該地區商服物業單位租金達 200700元 /㎡，銷售價格集中在 40000100000 元 /㎡。 物業類型分析 8 說明：以下面積及價格，未經注明均為建筑面積及建筑面積價格。 表：主城區重點商業業態供應情況 商業類型 已營業數量 營業規模 商場（購物中心） 60 75 萬㎡ 超市 65 15 萬㎡ 專業市場 68 124 萬㎡ 注： 216。 u 商業集中程度 來自市商委的統計顯示，截至2020年末，全市商業網點面積已達２６００萬平方米（絕對數量甚至高于北京的 1350萬㎡），比直轄前的１９９６年增加１５００萬平方米，人均擁有商業地產面積０．８４平方米。 上海的建成區面積為市區 9 區（黃浦區、盧灣區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、閘北區、虹口區、楊浦區）面積之和加上浦東新區（部分） 50 k ㎡計算； 216。 表：重慶與北京全市范圍商業覆蓋率對比 城市 轄區面積 （ k ㎡） 轄區商業總量（萬㎡） 轄區人口總數（萬人） 每 1k㎡土地面積擁有的商業面積（萬㎡） 人均擁有商業面積（㎡） 重慶 3051 北京 1423 注： 216。 從與北京、上海兩城市的比較可以看出，重慶整體的商業覆蓋率水平還較低，遠低于國內發達城市，商業的土地覆蓋率水平僅是北京的 %，人口覆蓋率為北京的 %；但是主城區的商業覆蓋率相對國內發達城市而言差距則并不十分懸殊，甚至相當接近，重慶主城區商業的土地覆蓋率是上海的 %，人口覆蓋率是上海的 %。 廣州中華廣場（建筑面積 16 萬㎡）、廣州天河城（建筑面積 13 萬㎡）數據參考《南 10 方都市報》 2020 年 5 月 13 日； 216。月） 300600 500— 600 主城其他商圈 銷售均價（元 /㎡） 20200— 25000 — 平均租價（元 /㎡月。 表：太平洋經營情況介紹 指 標 內 容 位 置 渝中區鄒容路大都會廣場 營業面積 百貨商場 萬㎡ 總樓層 1F 至 7F 公攤率 40% 單層面積 約 4000 ㎡ 層高 米 停車位 停車位為大都會廣場，總計約 400 個 電梯 商場內部設自動扶梯 4 個，電梯 4 部 空 調系統 中央空調系統美國特靈 樓層分布 負 1F；太平洋百貨；安利公司 LG：太平洋百貨、鐘表、精品服飾； 1F：太平洋百貨、流行服飾、飲食； 2F：太平洋百貨、服裝、精品； 3F：太平洋百貨、服裝、兒童樂園、攝影、工藝品、文具； 4F：太平洋百貨、聯邦家私、美容店、工藝品； 5F：太平洋百貨、名店運動城、保齡球館； 6F：太平洋百貨、美食廣場、環藝影城、溜冰場、電玩城；7F：外婆橋餐廳、泰國風味餐廳、工藝品店、商務會所 11 租售價格 太平洋百貨采用聯營：平均扣點為 22— 23%，其中服裝類 25%、箱包皮具 22%、化妝品 27%；大都會廣場采用租賃：平均租價 350 元 /㎡其經營的商品大多數是品牌檔次較高的世界級產品。 u 項目基本配置 指 標 內 容 位 置 渝中區鄒容路 100 號 營業面積 百貨商場總面積約 5 萬㎡ 總樓層 1F 至 6F 公攤率 公攤率 45% 單層面積 單層建筑面積約 6800 ㎡ 層高 1 層層高 5 米，其他層層高 米 停車位 停車位為大都會廣場停車位，總計約 210 個 電梯 商場內部設自動扶梯 4 個，電梯 2 部 空調系統 美國特靈中央空調系統 樓層分布 負 1F：運動服飾及用品、 Club X 與美食廣場； 1F：國際 精品、進口化妝品及香水； 2F：進口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾、咖啡廳、西餐廳； 3F：淑女服飾、女士內衣、化妝品、珠寶首飾及鐘表； 4F：時尚女士服飾、美容美發中心、冰淇淋店； 5F：男士服飾、數碼及影音產品、禮品及水晶精品； 6F：主題餐廳； 12 租售價格 扣點 /租金已經包含管理費用，具體扣點的點數視品牌、規模等情況而不等 經營狀況 出租率達 90%以上；人流量：平均 21200－ 29000 人 /日，其中平時 19600— 24800人 /日、節假日 25500— 32200 人 /日，無論平時或節假日，上午 11— 12點、 下午 2— 3 點是人流高峰時段 經營特色 重慶甚至西南地區檔次最高的百貨商場，商業設計新穎、布局很有特色化的高檔次、純高端百貨商場，全國范圍內共三家分店 推廣特色 不定期的開展營銷推廣活動，如通過服裝統一打折、舉行時裝發布會等來吸引消費者 主力客群 收入相對高的高收入階層（個人月收入 10000 元以上） 簡 評 目前重慶最高檔的購物中心；集購物、休閑、餐飲為一體；位置優越；物管及服務上乘；時代百貨在全國范圍內共有三家時代百貨商場，以經營產品的檔次高而知名全國。 根據政府相關部門規劃，從 2020年－ 2020 年本市主城區將新增人口 200萬人，年平均增加25 萬人，以 2020 年人均消費額計算，將新增加消費 億元，同時，原有居民 消費增長以2020 年與 2020 年比較，取主城區 500 萬人口計，亦會新增加 億元消費，這兩項消費合計 34 億元。 圖：重慶市社零總額增長趨勢預測（單位：億元） 注： 216。而從近五年來看，重 13 慶社 零總額的增長基本與國民經濟的增長保持了同步同速，因此預計，重慶的商業經營額將在未來 5— 10 年內亦會保持年均 9— 10%的增長，按此發展到 2020 年，重慶社零總額將達到 1600 億元的水平。 由于重慶市對外開放的深化發展，軌道交通體系和道路交通體系的逐漸完善，解放碑作為重慶地區的經濟中心，其商業功能將進一步增強，商業需求將持續增大，渝中區要打造中國商業第三街，成為繼北京王府井、上海南京路之后的中國第三個最具活力和潛力的商業中心。因而重慶的商務區建設不僅要服務于重慶經濟與社會發展，更要輻射長江上游地區和整個西南地區，隨著中國在世界經濟中的地位日益提高，重慶要進一步加入全球生產和服務體系，而城市商務功能從長遠來看亦會不斷擴大。如時代豪苑、雅地天際等；酒店附屬商務樓（層）。 就渝中區而言，寫字樓主要分布在解放碑、兩路口及上清寺兩大片區；而目前江北區的觀音橋片區寫字樓的數量、品質都有大副的提升，具有追趕渝中區的趨勢；其它區域的寫字樓主要有南岸區的南坪轉盤片區、沙坪壩的三角碑片區、九龍坡區的楊家坪片區以及高新區的石橋 鋪周邊，但數量都比較少，尚沒有形成整體辦公氛圍。月（含物管費），現已入住的項目入住率在80%以上，入住情況最好，且入駐機構較多為外來、外資企業以及本地實力派企業。 普通寫字樓也是目前重慶寫字樓市場供應的主力，整體所占份額也在 40%以上（以寫字樓棟數計），分布主要集中在渝中區兩路口片區及南岸區南坪片區。 租金 寫字樓的商用性質決定了地理位置對其租價的影響很大，據調查，各區域寫字樓租金情況如下。月之間。 178。 其他區域如兩路口、上清寺片區寫字樓的平均出租率在 50%左右，其中以希爾頓商務大廈出租率最高，而其它區域寫字樓的平均出租率相對較差。月，同時 15 其出租率達到 90%左右，是目前重慶寫字樓市場中出租率最高的寫字樓之一，客源則以外資企業為最，入住企業的經營類型以生物科技類和電子信息類 最集中。 大都會商廈位于解放碑商業中心區，區位地理優勢明顯；大都會商廈立于擁有九層商業賣場的大都會廣場裙樓之上，又配以毗鄰之五星級酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業場所，后者是重慶現有的兩家五星級酒店之一，因此大都會商廈的配套商業及商務設施齊全；大都會商廈擁有寬敞的獨立入口大堂，樓層高達五米，采用高性能大容量電梯，在數量配置上達到每 3 層 1 部的標準，并實行高低樓層分段制，且設獨立的電梯間；整棟大樓采用統一的中央空調系統 ，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項消防及安全設施齊備，并配備有 400 個以上的車位。 目前，大都會商廈在重慶市場上具有非常高的知名度，并已樹立起了較高的聲譽。