重慶)萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告-資料下載頁

【導讀】重慶直轄以來，國民經濟持續快速增長，經濟實力躍升新的臺階。據重慶市2020年12月最新統計數據，2020年1-4月重慶市完成國內生產總值864億元，比去年同期上漲%，持續保持了較高的增長水平。國內生產總值年增幅達10%以上，2020年更創新高，同比增長%。元，比2020年增加了1728元，2020年全市人均GDP達到9608元，突破1000美元大關。提升，反映出重慶城市化進程加快，產業結構逐漸優化。民的消費率平均達到80%以上，反映了重慶市民消費意識較強的特點。來2-3年內重慶市居民的收入水平和消費支出仍將保持增長的態勢。競爭力明顯提高，2020年中國城市競爭力排行榜上，281個參評城市中，重慶排名第12位，2020年以來，中央出臺了一系列房地產相關土地政策、金融政策、產品政策、交易政策，另外，“規定”中還明確提出至2020年6. 此舉在于嚴格控制目前市場上的房地產投機炒房者，抑制其擾亂房地產市場正常次。并強化了國家宏觀調控的主旨，保證房地產持續健康發展。

　　

【正文】 圖：重慶市社零總額增長趨勢預測（單位：億元） 注： 216。 紅體字表示預測值； 216。 2020年數據是按照社零總額自身發展速度趨勢，利用加權移動平均法預測，并結合實際值與預測值誤差進行逐年修正， 2020 年數據是在 2020 年基礎上按照年均增長 %計算。 根據近幾年重慶社會經濟的發展，結合未來的內外經濟環境，預計今后 5— 10年重慶經濟仍將保持較大增長勢頭，預計 GDP 平均會維持在 8— 10%的增長水平。而從近五年來看，重 13 慶社 零總額的增長基本與國民經濟的增長保持了同步同速，因此預計，重慶的商業經營額將在未來 5— 10 年內亦會保持年均 9— 10%的增長，按此發展到 2020 年，重慶社零總額將達到 1600 億元的水平。 根據商業經營額的增長情況，商業設施折舊及銀行利率變動，結合中原公司近兩年對主城各區商鋪的跟蹤調查，判斷認為在主城區商圈結構不出現重大變動調整情況下，預計未來 5—10 年內主城區整體商業租金平均增長在 4— 6%左右。 目前，解放碑商圈進出車行流量達每小時 15200 輛，日均人流量達 33 萬人次，節假日超過100 萬人次，每年接待外來游客 達到 950 萬人次。截止到 2020 年 12 月 19 日，解放碑 CBD商貿銷售總額已達到 億元，同比增長 %%；社會消費品零售總額已達到 億元，同比增長 %%，雄踞西部各商業街區首位。 由于重慶市對外開放的深化發展，軌道交通體系和道路交通體系的逐漸完善，解放碑作為重慶地區的經濟中心，其商業功能將進一步增強，商業需求將持續增大，渝中區要打造中國商業第三街，成為繼北京王府井、上海南京路之后的中國第三個最具活力和潛力的商業中心。在解放碑地區用地日益緊張的情況下，目前步行街商業已經沒有開發 空間，較場口輕軌商業將掀起新一輪商業熱點，于步行街商業舉案齊眉，成就解放碑商業神話。 辦公物業 重慶市是目前全國面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。作為長江上游的重要城市和經濟中心，重慶在我國經濟發展總格局和西部大開發中，具有重要的戰略地位和作用。因而重慶的商務區建設不僅要服務于重慶經濟與社會發展，更要輻射長江上游地區和整個西南地區，隨著中國在世界經濟中的地位日益提高，重慶要進一步加入全球生產和服務體系，而城市商務功能從長遠來看亦會不斷擴大。 u 宏觀開發 由于重慶市特殊的組團式布局， 渝中區在全市地理區位和社會經濟中的核心地位，據不完全統計，重慶市目前擁有一定規模（總建筑面積在 1 萬㎡以上）的在售或在租的辦公樓過 60棟，其中大部分集中分布于渝中區，尤其是中高檔及高檔寫字樓。 u 寫字樓供應類型 就目前而言，重慶市場上供應的辦公樓物業主要有以下三種類型：純寫字樓。如大都會商廈、希爾頓商務大廈等；商住樓（商務公寓）。如時代豪苑、雅地天際等；酒店附屬商務樓（層）。如重賓商務層、萬豪酒店商務層等。此外，近年來辦公物業也出現了一些創新，如 SOHO夾層、商務別墅等，代表性物業如高創錦業等，目前此 類物業在市場上所占的份額亦非常有限，尚未形成規模供應。 u 寫字樓分布情況 由于重慶市特殊的組團式布局以及渝中區在全市地理區位和社會經濟中的核心地位，重慶市的寫字樓，尤其是中高檔寫字樓主要集中分布在渝中區，在其它區域的寫字樓則主要集中分布于該區域的核心商圈周邊。 就渝中區而言，寫字樓主要分布在解放碑、兩路口及上清寺兩大片區；而目前江北區的觀音橋片區寫字樓的數量、品質都有大副的提升，具有追趕渝中區的趨勢；其它區域的寫字樓主要有南岸區的南坪轉盤片區、沙坪壩的三角碑片區、九龍坡區的楊家坪片區以及高新區的石橋 鋪周邊，但數量都比較少，尚沒有形成整體辦公氛圍。 u 各類型物業綜述 目前重慶的寫字樓主要分為三類，分別為甲級寫字樓、乙級寫字樓和普通級寫字樓。 重慶目前的甲級寫字樓主要有大都會商廈、世貿中心、國際貿易中心、國際商務中心、希爾頓商廈等 6 家，數量偏少，且均位于渝中區，其中 5家分布在解放碑片區， 1家分布在兩路 14 口片區。甲級寫字樓租金平均在 100150元 /㎡月（含物管費），現已入住的項目入住率在80%以上，入住情況最好，且入駐機構較多為外來、外資企業以及本地實力派企業。 在甲級寫字樓供應量較為有限的情況下 ，乙級寫字樓則占到市場總供應的 40%以上（以寫字樓棟數計），仍然主要分布于渝中區解放碑片區及兩路口片區，而渝中區外線則多為各區域組團的標志性建筑，如浪高凱悅大廈為南岸區標志性建筑，重慶國際金融大廈則為江北區標志性建筑。乙級寫字樓的租金水平在 6080 元 /㎡月（含物管費），入住率大都維持在5060%之間。 普通寫字樓也是目前重慶寫字樓市場供應的主力，整體所占份額也在 40%以上（以寫字樓棟數計），分布主要集中在渝中區兩路口片區及南岸區南坪片區。普通寫字樓租金較為便宜，主要集中在 3050 元 /㎡月（含物管費 ），就入住率而言，由于這類型寫字樓除租金水平外，地理位置是其第二大可利用的優勢，因此大多位于交通條件較好的普通型寫字樓入住率較高，如華安大廈入住率就達到 75%左右水平，而相反，地理位置相對稍差的物業，入住水平就較低，有的普通型寫字樓僅有 2035%的入住率。 u 辦公物業租售價格 178。 租金 寫字樓的商用性質決定了地理位置對其租價的影響很大，據調查，各區域寫字樓租金情況如下。中心區域寫字樓的租金一般要高于次中心區域。就全市情況而言，目前渝中區的租價在全市處于遙遙領先的地位，平均租金約在 6080 元 /㎡月左右；解放碑周邊寫字樓的租價高達 100150 元 /㎡月之間。 其他區域中心區寫字樓的租價比較接近，平均租價在 5060 元 /㎡月左右，而兩路口及上清寺片區的平均租價在 60 元 /平方米月左右，遠低于解放碑中心區的租價。 178。 出租率分析 就出租率而言，重慶寫字樓呈現出比較明顯的地域特征。解放碑的寫字樓的出租率明顯高于其他次中心區域。目前解放碑周邊寫字樓的出租率最高，經營較為成熟的寫字樓出租率在70%80%左右，其中以大都會商廈、半島國際商務大廈出租率最高，平均可達到 80%以上，新增寫字樓的出租 率較低。 其他區域如兩路口、上清寺片區寫字樓的平均出租率在 50%左右，其中以希爾頓商務大廈出租率最高，而其它區域寫字樓的平均出租率相對較差。 178。 售價 目前解放碑地區寫字樓出售價格在 800012020 元 /㎡左右（建筑面積，清水房），高居主城區寫字樓價格之最；次中心區域（如兩路口、沙坪壩區三角碑、江北觀音橋、南坪轉盤周邊等）寫字樓的平均售價在 60008000 元 /平方米（建筑面積，清水房）。 u 典型個案分析 大都會商廈 發 展 商：和記黃埔地產有限公司 位 置：重慶市渝中區鄒容路 68 號 樓層規模：寫字樓 10－ 37F，標準層 1600 ㎡，寫字樓總建筑面積 30000 ㎡ 面積劃分： 30 ㎡、 50 ㎡、 100 ㎡、 196 ㎡（使用面積） 交付使用標準：天花吊頂、地毯、乳膠漆墻身、不銹鋼玻璃門等 配套設施：地下車庫（ 400 余個）、商務中心、會客室、員工餐廳、每層設置 茶水間等 客源及租售分析： 大都會商廈只租不售，整體租金水平在市場上目前又是最高的，高達 150 元 /㎡月，同時 15 其出租率達到 90%左右，是目前重慶寫字樓市場中出租率最高的寫字樓之一，客源則以外資企業為最，入住企業的經營類型以生物科技類和電子信息類 最集中。 上述圖形比例是根據對大都會商廈內入住的 138 家單位調查的結果。 附：大都會商廈代表性入住企業 類型 企業名稱 本地企業 重慶戈德移動商務公司、重慶媒體伯樂公交廣告 外地企業 上海寶鋼、托普集團、青島制冷設備重慶辦事處 外資企業 騰輝集團、英特爾（中國）重慶辦事處、安達信（重慶）企業中介咨詢、加拿大駐重慶領事館、香港匯豐銀行重慶分行、西門子（中國）重慶辦事處 簡 評： 大都會商廈是重慶建成投入使用最早的高檔寫字樓，直到目前它也是重慶最高檔的甲級寫字樓之一。其在設計、用材、物管 等方面都代表著重慶寫字樓市場的最高水平，因此吸引了眾多外資及本地有實力的公司或單位入住。 大都會商廈位于解放碑商業中心區，區位地理優勢明顯；大都會商廈立于擁有九層商業賣場的大都會廣場裙樓之上，又配以毗鄰之五星級酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業場所，后者是重慶現有的兩家五星級酒店之一，因此大都會商廈的配套商業及商務設施齊全；大都會商廈擁有寬敞的獨立入口大堂，樓層高達五米，采用高性能大容量電梯，在數量配置上達到每 3 層 1 部的標準，并實行高低樓層分段制，且設獨立的電梯間；整棟大樓采用統一的中央空調系統 ，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項消防及安全設施齊備，并配備有 400 個以上的車位。 在用材上，外墻為進口玻璃幕墻，整幢大樓采用高級的進口設備，如電梯采用日本原裝進口的日立電梯等。設計用料與大樓獨特氣質相配視，大堂及各層電梯大堂地臺及墻身均鋪砌高級磨光面花崗石，配以石膏吊頂，裝飾燈具及部分藝術品設置，具有較高的格調。 在物業管理上，大都會商廈提供 24 小時物管服務，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛生間等處由專人進行著經常性的保結服務；對各辦公區域進行日常的辦公工具如 桌椅、電話等的清潔維護，并定期進行地毯、門 窗清潔等，服務的質量較高。 目前，大都會商廈在重慶市場上具有非常高的知名度，并已樹立起了較高的聲譽。在軟硬件設施方面大都會商廈都得到市場的高度認可，在重慶寫字樓市場具有顯著的競爭力。目前沒有真正意義上的國際甲級寫字樓，客戶在等待觀望中，一旦有綜合素質強的甲級寫字樓出現，大都會的很大部分高端客戶會是本項目的潛在客戶。目前 SHBC、中豪律師事務所、日本領事館、荷蘭王國領事館、中美大都會保險、英國領事館、東亞銀行、哈雷戴維斯、米亞喬、福特等陸續進入重慶紛紛表現出租賃意向。