j緯物業名盛廣場策劃提案-預覽頁

　

【正文】 流充足、經營尚算理想；但北座人流稀少，現主要經營玉器、水晶等工藝品為主。由于硬件設施不完全配合，經營方向發生偏移等因素，使商場缺乏個性特色，難以主動吸引消費者，如荔灣廣場、中華廣場。 麗新項目 中山五路 總建筑面積近 6萬㎡，10層商場 未推出市場 正佳廣場 天河城 廣場旁 占地 5萬㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區， 1F國際經典， 2F時尚麗人， 3F世界之窗， 4F動感地帶，5F七彩都市， 6F環球美食城， 7F世紀歡樂城。尤其在北京路上，過去所出現的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現象，隨著多個大型商場的涌現，商鋪緊缺的局面已被改變。 J緯物業 E網 16 ?“兩端 ” 的消費需求基本得到滿足 廣州的商業結構經過多年的發展及調整，現時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 J緯物業 E網 17 ?中高端的個性消費嚴重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。 ? 廣州商業發展的趨勢： J緯物業 E網 20 由此，說明了本項目若要在市場中有所突破，打開嶄新的局面，則 堅決不能簡單復制類似 “ 天河城 ” 一站式商場到北京路作為發展目標， 而應該是開創新的經營模式，推廣新的經營理念，走在市場的前列，成為市場的先行者。又是國內著名的商業圈，甚至是國外人士必到的旅游點之一。 J緯物業 E網 24 ? 商務物業的發展帶來更大的商機 近年來，在北京路附近出現了較多的商務物業，帶旺了整個區域的商務氣氛，例如，中旅商業城、百匯廣場、廣百新翼大廈、信德商務大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場等，寫字樓林立亦為本項目帶來了更多的商機。 ? 消費者的固有消費習慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經營，使商戶對經營前景未見樂觀。 J緯物業 E網 29 項目出路 輻射區位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區） 引領經營新模式 （創新、主題 個性化） 倡導消費新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費需求 ? 項目出路 J緯物業 E網 30 從上關系圖可以看出，項目的市場出路在于挖掘潛在的消費需求、倡導消費新觀念、引領經營新模式及輻射地區這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項目的定位及未來發展。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 J緯物業 E網 32 J緯物業 E網 33 ? 目標消費群定位 綜觀市內各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結構的人士需要，缺少針對性。 ③ 收入穩定、豐厚，并已維持了相當長的一段時間。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網絡等潮流媒體。換言之，本項目的目標客戶群數量呈現上升勢態，消費能力強大，市場空間廣闊。引入這些商戶在本商場中開設 “ 廣州第一店 ” ，從而產生市場熱點，擴大項目的社會知名度。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經所認識，因此，更容易將項目的信息帶到消費者中去。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊中起帶頭作用的船叫旗艦。 ② 數量款式上都領先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。因此，必然有越來越多的商家愿意開設旗艦店來吸引顧客消費。 J緯物業 E網 47 ? 旗艦店的表現形象豐富 佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過一層高的棕櫚樹，在家私和燈光的襯托下營造出別致舒適的空間。例如： 汽車展示廳 通訊產品 IT產品 快餐店 中西食肆 發型屋 美容院 音像制品 家用電器 家私家居用品 兒童玩具 體育用品 化裝品 珠寶首飾 服裝品牌 J緯物業 E網 50 J緯物業 E網 51 ? 以旗艦店為主導的商場成功例子 ： 在北京，“東方新天地”商場成為購物場所大戰中的一支生力軍，原因是其集中了一批國內外知名品牌的旗艦店在此。因此，再開設電影院可能造成很大的市場競爭，故建議與上述之一影院達成合作關系，作為場地擴展的一部分。 J緯物業 E網 55 主題表現 項目主題形象的建立直接影響到項目的推廣招商工作及日后的經營狀況，具有鮮明個性及主題特色的項目不易被其他商場項目所仿效及同化，這樣才能擁有穩定的長期的客源，并成為日后經營的保證。 ? 項目自身所創造的主題特色 ——知名品牌旗艦后紛紛進駐，也是本項目的重要表現主題之一。 由于大商家要求的經營面積較大，且多數選擇中心位置，因此在招商工作中如何兼顧這些大商家所提出的要求，將成為招商工作能否順利進行的關鍵。（如下圖示） ?規劃布局建議 J緯物業 E網 60 J緯物業 E網 61 娛樂、飲食是廣州人的首要消費，其吸引力同樣影響著商業發展。 J緯物業 E網 63 前面所提到的北京東方新天地商場，在功能劃分上就很巧妙地進行平面布局，按商品風格把擁有 200多家商鋪的商場劃分為五大主題區域，該五大主題區域裝修各異，讓來此購物與消費者感受到明確的購物目的。 具體建議：利用香港的媒體進行宣傳（特別電視及時尚雜志），產生逆流效果影響廣州，從而達到預期的宣傳目的。由于在本地及珠三角地區都以收看香港的電視節目、接收香港的媒體信息較多，因此，逆向宣傳不但能使港臺地區接收到本項目的信息，更能輻射影響到其他地區，從而擴大本項目的宣傳區域，使宣傳范圍更廣闊，影響更大。 ② 為項目日后的經營中保持相當的知名度，建議定期舉辦以本項目為主題的，有明星參與的活動及現場節目 SHOW。 ? 先招大戶再招散戶不容易令商場面積被劃分散，使商場保持整體性、規劃性。因此，敝司建議在正式招商之前，應該與國際知名的物業管理公司達成合作意向。 J緯物業 E網 73 六、開業后的經營推廣建議 作為發展商品牌的延續與發展，在本項目順利完成招商工作后，仍需要在經營中將項目品牌形象繼續鞏固和深化，加強市場競爭力，達到可持續發展的目標。