商品房專業(yè)銷售培訓(xùn)資料-預(yù)覽頁

　

【正文】 動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價(jià)的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動(dòng)合 同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。對(duì)企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會(huì)或者工會(huì)討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。請問我是否能將這些公積金和住房補(bǔ)貼提取出來。37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計(jì)算？答：請您與當(dāng)時(shí)辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲(chǔ)蓄卡即可?！　?0住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)取？住房補(bǔ)貼領(lǐng)取的辦法：　　(1)住房補(bǔ)貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。　　(5)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，從變動(dòng)職務(wù)的次月起按新職務(wù)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作，已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在達(dá)到職工法定退休年齡時(shí)可一次性提取。 40什么是住房補(bǔ)貼？房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補(bǔ)貼。無房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！　“l(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式有：一次性住房補(bǔ)貼、基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式。 41消費(fèi)者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場價(jià)格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。　　這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時(shí)的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價(jià)或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項(xiàng)嚴(yán)格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。登記機(jī)關(guān)審查后，對(duì)合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。個(gè)人購買房屋的貸款，數(shù)額相對(duì)較小，而且歸還時(shí)間較長，銀行在計(jì)算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時(shí)，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果不是臨時(shí)的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人?？梢?，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個(gè)例子。所以合理的期限為5—8年。48個(gè)人購房如何辦理保險(xiǎn)？個(gè)人在購買住房時(shí)并無強(qiáng)制保險(xiǎn)，但個(gè)人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款時(shí)，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人 都有利。該保險(xiǎn)主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個(gè)月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時(shí)，保險(xiǎn)公司先予以賠償，使銀行及時(shí)收回貸款和利息，然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。　　(二)稅費(fèi)：　　在交易過程中：　　①契稅：買方繳納房價(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%?！　≡谏贽k產(chǎn)權(quán)證過程中：　?、俚怯涃M(fèi)：。 49看中一套商品房并準(zhǔn)備購買，該交定金還是訂金？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。定金應(yīng)于簽定合同時(shí)交付。 49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計(jì)收萬分之四?！　∮捎谙铝性蛟斐杀ｋU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任：①火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失；⑤以及為減少損失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、保護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用。　?、俚盅嘿J款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。最常見的個(gè)人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。申請人如果要求公積金借款，要提供按時(shí)交納公積金的證明。目前個(gè)人先交房款的30%，也有可能今后會(huì)降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了。在國外，調(diào)查期一般一個(gè)月到三個(gè)月?！　?duì)資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。現(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。 56福利分房如何做抵押貸款？如果您建立了公積金購買福利房時(shí)可申請公積金貸款。后者又涵蓋了有價(jià)證券、現(xiàn)有住房置換等。一般來說，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。　　第三、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力?！　〉谒?、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的可貸額度。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。但因?yàn)橘J款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發(fā)票、證明文件等，買房人往往會(huì)因?yàn)椴牧蠋Р蝗茉┩髀贰！　、找代理辦貸款　　花錢買方便。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此獲得賠償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)人有權(quán)在賠償金、保險(xiǎn)金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。這是因?yàn)楫?dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時(shí)，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 60是所有的房地產(chǎn)都可以抵押嗎？對(duì)于哪些房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：　　可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押，劃撥土地應(yīng)當(dāng)與國有土地上的房屋同時(shí)抵押?！　?3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個(gè)份額為限。根據(jù)我國有關(guān)的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款：　　(1)抵押當(dāng)事人的自然情況；　　(2)抵押物的坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、房屋所有權(quán)屬、土地使用權(quán)屬及權(quán)證編 號(hào)；　　(3)被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；　　(4)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；　　(5)抵押擔(dān)保的范圍；　　(6)抵押物的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；　　(7)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；　　(8)爭議的解決方式；　　(9)抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。例如在第二個(gè)還款期時(shí)，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計(jì)算本期應(yīng)付的利息。對(duì)借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時(shí)間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人?！　∧男┭b修項(xiàng)目應(yīng)注意驗(yàn)收　　因?yàn)楸狈綒夂虻脑颍恍┭b修項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)或多或少地存在一些因?yàn)闅夂蛟虍a(chǎn)生的問題，因此，專家建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上：　　檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮?！　z驗(yàn)墻地磚的空鼓問題。　　檢查建材的品牌與合同是否相符　　另外，專家建議業(yè)主在驗(yàn)收施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量時(shí)還應(yīng)該花時(shí)間檢查一下建材的品牌。文/本報(bào)記者藺麗爽　　名詞解釋　　空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。　　樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人——已購房客戶通報(bào)情況，征得所有共有人的同意。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費(fèi)收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。消除其對(duì)職能、權(quán)利的錯(cuò)誤理解，將對(duì)其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。即使對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理?！　≡撐飿I(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等?！　‖F(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時(shí)交款，其實(shí)質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣?！　∮行┪飿I(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，引起業(yè)主不滿而拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主 則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)?！　I(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。這里面最少有兩個(gè)意思，一是當(dāng)事人應(yīng)該自己履行，二是當(dāng)事人應(yīng)該全面履行。　　現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費(fèi)用部分，則往往被稱為裝修管理費(fèi)。還有些人認(rèn)為，這些費(fèi)用隨意性大，所以對(duì)這錢的使用、效用等情況表示不信任。實(shí)際生活中，確實(shí)有不少的裝修工人在進(jìn)行裝修時(shí)，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對(duì)建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿?！　÷闊┑氖遣煌诉€的裝修管理費(fèi)部分，物業(yè)管理公司普遍認(rèn)為，裝修時(shí)，他們要對(duì)裝修工人、裝修材料、裝修行為進(jìn)行管理、監(jiān)督，而這些工作當(dāng)然會(huì)有人力、物力開支。物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，所以他們一般并不管裝修工作是否經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、是否漂亮美觀、是否合乎業(yè)主自己的要求等等，只有當(dāng)裝修行為可能會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失，才需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理?！　∷匝b修押金就基本上解決問題了，不應(yīng)該收取什么管理費(fèi)。70小修、中修、大修包括哪些內(nèi)容？答：根據(jù)京房修字[1994]第521號(hào)文件規(guī)定，大修工程是指：需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。 71小區(qū)的停車費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的？小區(qū)停車費(fèi)：機(jī)動(dòng)車按每月每輛大型車210元、小型車150元，準(zhǔn)機(jī)動(dòng)車按各區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　、评暹\(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場管 理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(京價(jià)收字{1999}第三產(chǎn)業(yè)53號(hào))的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠