商品房銷售培訓相關問答-預覽頁

　

【正文】 、企業單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業及其他進行工商稅務登記的企業和中外機構駐京辦事機構)的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應按照規定比例建立住房公積金。對企業虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規定，須經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房資金管理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現貸款倍數是多少？問：我今年想要買房，關于公積金貸款我有一些問題：1。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經過指定評估機構評估。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。 17商品房的銷售面積如何計算商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積(即套內建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。各套套內建筑面積之和。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。共用墻體水平投影面積的一半計人套內墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內建筑面積。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。按2000年年底出臺的最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。中央在京企事業單位建立住房公積金也按此規定辦理。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續攻讀博士學位3年(其間基金轉到市人才中心賬戶上)，現在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉移到外省市。繳費滿幾年才可公積金貸款？2。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。是否需要出國簽證等材料。 答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構辦理相關手續，個人需要提供本人購房合同及首會款發票。貸款辦理手續，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。　　(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請提取一次本人名下的住房補貼用于交納房租。　　(8)職工與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從上述行為發生之日起停止計發住房補貼，并將已計發情況記入本人人事檔案。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性提取；已辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。40什么是住房補貼？房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。已按房改優惠政策購買了規定面積標準住房的職工不享受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補貼。無房職工的補貼面積，按規定的住房補貼面積標準計算。　　發放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按月補貼等三種形式。 　　消費者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠將所購買的商品住宅在 一定期限內出租，用所得租金收入償還貸款。其中公積金貸款20萬元、貸款期限為10年。而10年內的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用證書的管理部門；以城市房地產或者鄉(鎮 )、村企業的廠房等建筑物抵押的，為房地產所在地的房地產管理部門。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印。個人購買房屋的貸款，數額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其他辦法來解決。個人住房按揭貸款的發放對象是具有完全民事行為能力的自然人。商品房銷售培訓問題465446還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負擔只減少2元，約為2%。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。　　住房保險屬財產險，與抵押行相聯系。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經濟承受不起不測的災禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險。一般程序為銀行與個人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。　　③印花稅：%。　　③印花稅：每件5元。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。　　訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用，因此，當付款方不想購買時，有權要求開發商退還。　　③借款人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質押物返還抵押人或出質人，借款合同終止。51什么情況下借款人須購買保險？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災害或意外事故的損失后能夠得到經濟補償，當借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請個人住房商業貸款時必須購買財產險。　　由于下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任：①戰爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。　　②質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、建設銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發放貸款的方式。 53申請住房貸款銀行要調查什么？首先是對申請人的調查。對申請人的調查，最重要的是申請人是否具有經濟償還能力。　　其次是對房產商的調查，包括房產商與貸款申請人簽定的住房合同或協議，這也是非常重要的。 54 商業性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現行的利率是多少？能不能提前還？根據中國人民銀行的最新規定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發商的經濟實力、項目的建設情況、個人的經濟情況等不同而不同。可以借入長期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。需要提前還款的應提前15天向銀行提出申請，經貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協議。在提前還款時，如果你原來申請的是630年的，而最終在15年內還清，利息還要按630年那一檔計算。商品房銷售培訓問題556355怎樣申請商業性個人住房貸款？各商業銀行提供的商業性個人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個人住房貸款為例，說明怎樣申請商業性個人住房貸款。57個人住房貸款要注意點啥？第一、對家庭現有經濟實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。這包括收入預期和未來大額支出的預期。后者要考慮的因素包括結婚、生育、健康、求學、出國以及購買其他大額消費品等。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。　　第五、組合貸款的最優組合原則。首期付款不能把手頭的現金用完，而應該留有一筆相當的資金用于住房裝修和更新家具、家電等室內用品。雖然各銀行都有咨詢電話，但經常占線。值得注意的是，一般代辦機構的收費都只是服務費，如“康正”所收的服務費，只是上門協助貸款人填寫申請表和貸款有關合同、遞送貸款資料、協助辦理抵押物審核評估、協助辦理保險手續等，與貸款有關的各項費用，如律師費、保險費、評估費等還需自己另交；“廣盛”的二手房貸款收費服務范圍是核查買賣雙方的身份、買方的資信調查、二手房產權的調查、代辦評估、公證、保險、抵押登記、過戶手續、出具律師意見等，服務費中除含公證費、律師費外，評估、過戶、保險等費用需貸款人自己交。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負有責任，但抵押人因此獲得賠償金、保險金的，抵押權人有權在賠償金、保險金的數額之內要求提供擔保。這是因為當債務人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產予以變賣，從變賣所得的價款優先受償。 60是所有的房地產都可以抵押嗎？對于哪些房地產可以設定抵押，哪些房地產依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔保法》和有關的法律中都有明確的規定，具體內容如下：　　可以設定抵押的房地產，包括通過出讓方式取得的土地使用權、依法取得的房屋所有權和土地使用權、預售商品房、在建工程。以出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押，劃撥土地應當與國有土地上的房屋同時抵押。　　(3)為按份共有的房地產設定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設定只能以抵押人所占有的那個份額為限。根據我國有關的法律規定，房地產抵押合同應當具備下列條款：　　(1)抵押當事人的自然情況；　　(2)抵押物的坐落、類型、結構、面積、價值、房屋所有權屬、土地使用權屬及權證編 號；　　(3)被擔保的主債權的種類、數額；　　(4)債務人履行債務的期限；　　(5)抵押擔保的范圍；　　(6)抵押物的占管人、占管方式和責任，意外毀損和滅失的風險責任；　　(7)抵押權人處分抵押房地產的方式；　　(8)爭議的解決方式；　　(9)抵押當事人約定的其他事項。(2)遞減式還款抵押貸款　因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。這種抵押貸款方法。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。 63購房寶典：怎么驗收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格？　　驗收精裝房依據的標準　　北京市建裝協家裝委員會工程質量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內驗收標準》(本版將陸續刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規定的標準對工程進行驗收。　　檢查配電線路。這一步比較復雜，簡單地說，應該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現象，墻壁涂料是否出現大范圍開裂現象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。業主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產品檔次下降。 但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務。　　依據民法學理論，所有權有四項權能，即占有、使用、收益、處分。　　在通常的情況下，開發商尚未將所有的樓房賣出，則小區居民與這棟大廈的開發商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂等公共建筑享有共有權，行使占有、使用收益、處分等權能。如果此事難以協商一致，應當按照各自擁有的共有權份額進行表決，一般按照擁有共有權份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權益。65公共區域的照明費如何分攤？住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由收益人即樓內全體人分攤。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，不能違反法律的規定。其二，一些裝修人員在施工區域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規定的行為或民事損害行為，物業管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。 67物業管理公司有權以業主不交物業管理費而停水電嗎？　　該物業管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該住戶的強烈不滿。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致。開發商可以按照購房合同的規定，要求該業主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。　　現在開發商要求物業管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質就是：由于住戶未履行房屋買賣關系中的義務而不能享有物業管理法律關系