長沙嘉華城項目營銷策劃報告_130ppt-預覽頁

　

【正文】 新南城面積約為 100平方公里。 ? 長株潭城市群戰略的推進力度，將直接影響區域的發展。 33 根據目前城南新區房地產市場發展狀況及地域、交通、環境等 特征，可以將城南新區房地產劃分為以下六大組團。 紅星商圈 會展中心 省府 CPD中心 環保科技園 中信新城 核心生活城 35 區域概況 湖南環保科技園 2 項目區域發展解析 長沙市最具潛力和后勁的園區 —— 湖南環保科技產業園 長沙在全國的位臵承東啟西、聯南貫北，在全國 45個公路主樞紐城市中物流成本排名第九。 36 區域概況 湖南環保科技園 2 項目區域發展解析 環保科技園整體定位 實現工業化和城市化的協調發展，實現第二產業和第三產業的協調發展，實現經濟發展和環境保護、資源節約的協調發展 汽車、工程機械及環保產業三大主導產業 湖南首席雙宜生態城市新中心 兩型社會規劃與實施 背 景 37 區域概況 湖南環保科技園 2 項目區域發展解析 湖南首席 雙宜生態 城市新中心 園區定位保障唯一性 城市綠心規劃核心，生態宜居不言而喻。 38 區域發展潛力評估 2 項目區域發展解析 雙宜新城中心發展潛力評估的六大方面： 第一：兩型社會戰略的實施，使區域成為長株潭城市群的?先鋒? 第二：交通區位優勢凸顯區域新城發展潛力 第三：產業升級提升區位價值 第四：會展經濟從第一產業延伸到第二、第三產業，并帶動相關產業迅速發展 第五：以紅星商圈、中信新城為核心的高檔次商業業態是提升區域價值的一面重要旗臶 第六：旅游業的興起和帶動作用 緊鄰省府、紅星時代商圈的“雙宜生態新城中心”正以銳不可擋之勢迅速崛起長沙城南，出則繁，入則寧。月 區域典型項目分析 3 區域競爭項目分析 50 【岳泰 開發方式：先開發了定向房源，目前也正在對內銷售。 小區實現人車分流。 60 戶型 戶室面積（平米） 套數 建筑面積 分布樓棟 一房一廳 54 36 兩房兩廳 109 35 三房兩廳 109 3 35 56 36 108 3 36 五房三廳 26 34 八房五廳 1 34 合計 —— 463 —— 1 項目概況 產品解析 對比周邊競爭項目及目前客戶需求戶型，我司認為項目目前定位產品戶型偏大，不利于項目的快速銷售 ! 現存外銷戶型產品統計 61 【一房】 從統計來看，一房產品較為集中的面積區間是 3660㎡，暢銷戶型也集中在這個區間。金谷 9%和莊 34%湘府華城 5%中信新城 31%童話里 66%富興嘉城 23%理想城 60%2 項目戶型產品調整建議 區域部分樓盤不同戶型產品面積區間調查 63 【三房】 據圖顯示，三房產品較為集中的面積區間是 120140㎡，暢銷戶型根據項目的不同有所差別。金谷 12%和莊 0%湘府華城 36%中信新城 14%童話里 0%富興嘉城 36%理想城 8%2 項目戶型產品調整建議 區域部分樓盤不同戶型產品面積區間調查 65 【復式】 復式戶型的面積相對較為分散，沒有一定的規律。 2 項目戶型產品調整建議 區域部分樓盤不同戶型產品面積區間調查 67 2 項目戶型產品調整建議 項目外銷戶型產品調整建議 戶型 戶室面積（平米） 比例 建筑面積 一房一廳 5060 5% 3159 兩房兩廳 8090 30% 18952 三房兩廳 100135 50% 31587 四房兩廳 140160 15% 9476 合計 63174 住宅戶型設計要點建議 關鍵詞： 南北向 采光、通風效果好 分攤較小 適當的增設灰色空間，增送面積 3房 2廳 1衛： 8590m2 不計入面積： 1317m2 計入一半面積：約 7m2 3房 2廳 1衛： 111116m2 不計入面積： 1420m2 計入一半面積：約 8m2 餐廳改次臥或書房 花園改餐廳 2 項目戶型產品調整建議 項目外銷戶型創新建議 68 69 2室 2廳 1衛： ㎡ 創新戶型 —— 兩房 2室 2廳 1衛： 78㎡ 2 項目戶型產品調整建議 項目外銷戶型創新建議 70 3室 2廳 2衛： ㎡ 創新戶型 —— 三房 3室 2廳 2衛： ㎡ 2 項目戶型產品調整建議 項目外銷戶型創新建議 71 4室 2廳 2衛： 120㎡ 創新戶型 —— 四房 4室 2廳 2衛： 138㎡ 2 項目戶型產品調整建議 項目外銷戶型創新建議 72 巧妙利用灰色空間，增加實用率 可打掉飄窗 利用政策灰色空間，巧妙使用建筑技術。 其功能主要由網絡信息服務、電子商務、用戶單元智能化以及智能化的物業管理和安防等組成。 90 《嘉華城項目營銷策劃報告》 之三：《營銷推廣》 91 項目營銷推廣策略 01 92 1 總體營銷戰略 面臨競爭環境回顧 暮云片區 （大盤林立 實景現房） ?分流市區客戶 ?截流湘潭、株洲方向客源 環保片區 （本案領頭羊） 紅星片區 （人氣較足， 生活、商業氛圍濃厚） ?消化區域客源 ?截流市區方向客源 93 1 總體營銷戰略 總體營銷戰略 中煙系統直屬小區，近 90%為內銷產品，外銷部分較少。 先內銷、后外銷 先實景、后推廣 先蓄勢，后集中爆發 參考區域及類似項目操作模式 94 1 總體營銷戰略 項目總體營銷戰略 形象高于實際定位 形象取勝 現場實景 營銷中心形象 團隊形象 現場形象 資源取勝 雙宜之地 山體資源 出則繁入則寧 中煙系統資源 氣勢取勝 城南片區規劃事件： 融城核心 生態綠心 項目作為政府十大產業工程之一的優勢 產品取勝 現代簡約建筑品質 山水生態園林 緊湊適用戶型產品 樣板房體驗區 95 1 總體營銷戰略 項目總體營銷戰略解析 主張準現房實景銷售 ：基于項目整體施工，工程進度一致的情況下，我司建議待內銷工作完成后，一方面現場實景呈現，一方面可通過中煙客戶帶來新客戶資源為外銷所用，只有這樣才能實現外銷產品的價值最大化。 營銷中心 樣板展示區域 96 1 總體營銷戰略 項目總體營銷戰略解析 設置市內流動性展銷點，外拓企業、寫字樓等客戶群體 打造樣板層單位，營造現場氛圍，留住來訪客戶 97 2 項目營銷策略 產品形象差異化營銷策略 產品形象差異化營銷 雙宜地域 差異化 緊湊創新戶型 差異化 小戶享社區配套 差異化 中煙客群聚集 差異化 98 2 項目營銷策略 客戶定向營銷策略 客戶定向營銷策略 中煙員工 定向營銷 園區及周邊 定向營銷 紅星商圈 定向營銷 市區 定向營銷 99 2 項目營銷策略 宣傳推廣策略 區域價值的推廣 創新產品和園林推廣 雙宜價值推廣 地域文化和社區文化推廣 蓄勢期 ：區域造勢 解籌前 ：產品細節訴求 認籌期： 項目屬性訴求 熱售期： 人文精神訴求 思達的理解客戶購房受四重價值影響 100 2 項目營銷策略 宣傳推廣策略 以客戶需求為中心，抓住?兩條線索?，定向訴求，層層突破 兩條線索：產品線和中煙系統深宅大院鄰里生活線 101 2 項目營銷策略 媒體發布與前期現場包裝策略 —— 媒體發布策略 ☆客戶了解項目途徑分析： 通過對我司代理的樓盤綜合分析：項目路過占 4045%；其次為朋友介紹占 2025%； 戶外廣告占 1012%，報紙占 45%，網絡占 810%；電視 23%，分眾、雜志、房交會等其它占 1012%。 ☆報紙廣告： 《瀟湘晨報》為主、《長沙晚報》為輔； 關于版面設計，醒目是第一要求，要有明確的受眾訊息，同時版面不宜過小，建議以彩色整版與半版為主打版面； 從時間段效果考慮，報紙廣告發布以周四、周五為適宜時段，故安排周四為廣告主打日，周三、周五為副打日； 階段性廣告要保證風格的協調統一，以保證總體推廣策略的貫徹； 在實際操作中，具體報紙廣告視促銷活動、工程進度、天氣狀況等因素適當調整。建議選用“搜房”、“好房子”等知名地產專業網站。 109 3 項目營銷階段劃分 營銷節點確定 02 03 04 05 06 外銷開盤 內銷客戶接待、成交 樣板房、局部園林展示 外銷咨詢處開放 春交會展示 認籌 2023年 2月底 營銷中心開放 2023年 3月底 項目認籌開始 2023年 4月底 項目房交會參展 2023年 5月中 現房實景基礎上集中推廣后開盤銷售 110 3 項目營銷階段劃分 營銷計劃總綱 3 4 5 7 2023年 6 8 推廣核心： 以區域總體形象的宣傳為主，通過借助融城規劃等事件，引起市場產生對項目的關注 推廣主題： 雙宜地 項目與營銷有關的基本數據： 可售面積 ―― 住宅約 銷售均價 ―― 初步按 3600元 /平方米均價計算 總 案 值 ―― 約 由于項目屬于內銷房與外銷房相結合，部分客戶可來源于內銷客源的帶動，營銷推廣費用可適當降低，調整比例按 2 ％ 計算 ―― 約 440萬元。 115 1 誠意客戶積累階段 （ 7）階段媒體推廣計劃 ?☆硬廣投放計劃 時間 報紙 主題 版面 費用預計（萬元） 2月 26日 晨報 雙宜地 〃 新生態 〃 大院生活 咨詢處開放信息 整版 8 3月 26日 晨報 認籌信息 整版 8 ?☆軟文 時間 報紙 版面 費用預計 （萬元） 3月 12日（周五） 2023 雙宜生態生活住界發展與演變（一） —— —— 3月 18日（周四） 2023 雙宜生態生活住界發展與演變（二） —— —— 3月 26日（周四） 2023 雙宜生態生活住界發展與演變（三） —— —— 116 1 誠意客戶積累階段 （ 7）階段媒體推廣計劃 ?☆戶外 區域位置 發布 /更換時間 發布內容 費用預估 （年費用 萬元） 汽車南站、井灣子、五一廣場附近 3月上旬 雙宜地 〃 新生態 〃 大院生活 咨詢處開放信息 100萬 ?☆網絡 117 2 客戶認籌階段 （ 1）認籌階段時間節點： 2023年 3月 27日至 5月 7日，近 2個月 （ 2）推廣主題 —— 大院生活 兒時情結 （ 3）核心工作內容： 項目認籌工作 （ 4）認籌階段的必要條件： 工程現狀：達準現房狀態，認籌即樣板房開放 《中煙嘉華會》于 10年 3月中成立； 《中煙嘉華會》會員于 10年 3月 27日開始招募； 會員手冊、會員卡到位于 3月中到位； 4月下旬春交會參展； 春交會樓市地圖及會刊； 118 2 客戶認籌階段 （ 5）認籌策略 認籌方式： 由于項目采用準現房銷售，預計項目認籌時已達到預售條件，因此項目可以采用收取定金的方式認籌，更有效的把握客戶。其中于 5月 8日進行解籌暨開盤活動。 （ 2）階段推廣主題 —— 情依嘉華 心泊綠洲 （ 3）關鍵營銷結點 客戶聯誼活動 現場互動活動； （ 4）階段營銷策略 該階段以營銷活動為主，舉辦系列營銷活動，推出相應的促銷手段和老客戶營銷策略。 21:04:0321:04:0321:043/17/2023 9:04:03 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 17日星期五 下午 9時 4分 3秒 21:04: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 9時 4分 3秒 下午 9時 4分 21:04: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功