百勝家想時(shí)代策劃方案-預(yù)覽頁

　

【正文】 1 l 區(qū)域市場(chǎng)分析及小戶型 ???????????????? 5 l 項(xiàng)目定位 ???????????????? 14 l 項(xiàng)目營銷建議 ???????????????? 21 l 項(xiàng)目銷售周期劃分及入市策略 ???????????????? 25 l 項(xiàng)目推廣策略 ???????????????? 26 項(xiàng)目分析 案名建議： 原案名 百勝 . 家想時(shí)代 建議更改 百勝 . DIY . 嘉享時(shí)代 產(chǎn)品分析 建筑為十八層高層建筑，兩梯十四戶 , 戶型建筑面積從 4280平方米左右 ,為典型的純小戶型公寓產(chǎn)品； 區(qū)域內(nèi)標(biāo)志型建筑，線條俊郎雄偉，富有現(xiàn)代感生命氣息； 人性化的房型設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間設(shè)計(jì)不僅方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，公共空間和私密空間分區(qū)，而且精巧設(shè)計(jì)提升房間實(shí)用價(jià)值，可上升到居住觀念的更新?lián)Q代； 大部分戶 型均配備雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，別具匠心，可定位為花園視角； 兩棟塔樓無間距，依靠前后各 6*10米的兩個(gè)天井通風(fēng)采光， 高層建筑總存在綠化率不足的問題，本案也一樣存在此方面不可避免的問題。 l 本案得房率較低，房間實(shí)用率在 69..25％左右，而近來小戶型項(xiàng)目實(shí)用率大多在 75％左右。 住宅市場(chǎng)分析及小戶型分析 一、住宅市場(chǎng)概況 武漢樓市在經(jīng)歷了前幾年的 “ 住宅郊區(qū)化 ” 浪潮之后，從 2020年起，房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向城區(qū)轉(zhuǎn)移。 既 “ 福星城市花園 ” 這樣的市區(qū)大盤出現(xiàn)之后，預(yù)計(jì)今明兩年將涌現(xiàn)更多建筑面積超過 10萬方的市區(qū)大盤。受節(jié)節(jié)攀升的樓面地價(jià)影響，預(yù)計(jì) 03年土地的漲幅將在 05前后通過房價(jià)的進(jìn)一步漲幅顯現(xiàn)出來。展望 04年，更多的高品質(zhì)項(xiàng)目即將開盤或待建， “ 萬豪國際 ” 、 “ 中僑觀邸 ” 、 “ 圣陶沙國際公寓 ” 、 “ 東一時(shí)區(qū) ” 等項(xiàng)目，必將成為武漢樓市更加閃亮的新星。從規(guī)劃用地面積上來看，在市中心位置出現(xiàn)了 2宗面積超過 10萬方的住宅項(xiàng)目。 (詳見附 ) 二、區(qū)域可類比項(xiàng)目概況及價(jià)格策略分析： 簡述： 蔡家田區(qū)域內(nèi)屬于城市舊生活區(qū)，高層建筑比較少，新開發(fā)的樓盤質(zhì)量不多；在本案中的 市調(diào)部分將著重在宏觀市場(chǎng)的前提下進(jìn)行本案的重要結(jié)點(diǎn)分析，并提出部分可參考樓盤，而不是簡單的樓盤列舉； 按項(xiàng)目的地理位置、產(chǎn)品特點(diǎn)及銷售展望的分析，縱向比較價(jià)值較大（不同區(qū)域，相同產(chǎn)品參照比較），但也得考慮到項(xiàng)目所在地區(qū)域樓盤價(jià)格走勢(shì)。 樓盤特點(diǎn)：年輕、前衛(wèi)的鋼結(jié)構(gòu)小戶型。他們一般都是低年齡、高學(xué)歷的 “ 新生代 ” 。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個(gè)手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個(gè) “ 首付３．９萬元，月供８８０元 ” 的廣告，怎能不心動(dòng)？ 特點(diǎn)之二： 多次置業(yè)的投資者是補(bǔ)充，近些年隨著儲(chǔ)蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域。與那些追求生活氛圍 絢麗多彩的 “ 新生代 ” 相比，他們對(duì)住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價(jià)比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會(huì)為那些炒得天花亂墜的概念所打動(dòng)。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來核算的，選擇小戶型也會(huì)使后期居住費(fèi)用降低。絕大多數(shù)人對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。 特點(diǎn)之六：對(duì)位置和周邊環(huán)境要求高 小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。在物業(yè)服務(wù)方面，主要是對(duì)家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強(qiáng)烈。 結(jié)合本案小戶型，我們覺得： 在地段及生活配套上，本項(xiàng)目不存在優(yōu)勢(shì)，但也不處于絕對(duì)劣勢(shì)，是符合目標(biāo)客戶群體的需求的； 置業(yè)門坎及價(jià)格因素將成為本案突破銷售的關(guān)鍵點(diǎn)之一； 對(duì)投資者的吸引和年輕人的關(guān)注將成為本案的核心問題，涉及到銷售方法、價(jià)格及推廣等具體問題； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)該突出陽臺(tái)等功能上的點(diǎn)綴及包裝；并強(qiáng)調(diào)戶型的實(shí)用主義； 在整體市場(chǎng)策略上，不用牽強(qiáng) 尋找競爭對(duì)手，塑造自我的形象，快速銷售樓盤； 今年下半年，將成為武漢小戶型的交房高峰，應(yīng)注重公眾影響工程進(jìn)度的形象塑造，避免不必要影響銷售的因素。 產(chǎn)品定位 青年 DIY。 1500以下 1500－ 2000 2000－ 3000 3000－ 5000 5000－ 10000 10% 25% 35% 20% 10% 投資者應(yīng)該存款收入在 30000元以上 ,但考慮到購買小戶投資的人一般不會(huì)僅購一套 ,在此基礎(chǔ)上 ,我們確定其應(yīng)該存款在 60000元以上 ,且為閑置資金 . 區(qū)域分布定位 項(xiàng)目位于武漢市中心商務(wù)圈與商業(yè)區(qū)的邊緣區(qū)內(nèi)，故客戶分類如下 寫字樓內(nèi)各種白領(lǐng)，高技術(shù)工作者等； 武漢市項(xiàng)目周邊中高層國有企業(yè)干部（灰色收入者）及待遇較好的企事業(yè)單位中層管理干部； 區(qū)域周邊存在的拆遷戶； 武漢或駐武漢的經(jīng)商人士投資或投機(jī)者； 職業(yè)定位 本項(xiàng)目的業(yè)主主要是白領(lǐng)及投資客，另外還有一部分政府官員和其他人士購置其他用途等。 l 周邊生活配套維持老城區(qū)規(guī)模 ,位于傳統(tǒng) CBD\規(guī)劃王家敦 CBD\漢口火車站 \竹葉山汽車市場(chǎng)的連接地段 ,并且在主干道建設(shè)大 道上 ,但項(xiàng)目所在地自身商務(wù)功能并不明顯 。 l 生態(tài)型的室內(nèi)空間布局運(yùn)用 ,特別是要對(duì) E\H戶型的改造 。 l 建議小戶型櫥衛(wèi)全裝修，注意人性化需求及日常生活細(xì)節(jié)，做到真正 “ 善解人意 ” 的裝修； l 在室內(nèi)空調(diào)位上應(yīng)采用外機(jī)隱蔽裝飾技術(shù)，避免外墻懸掛空調(diào)的雜亂； l 武漢是四季分明的城市，考慮按照國際標(biāo)準(zhǔn)增加一點(diǎn)外墻厚度；采用其他現(xiàn)代生活設(shè)備比如直引水系統(tǒng)， l 考慮部分適合年輕人社交、商務(wù)及運(yùn)動(dòng)的綜合性功能會(huì)所； 銷售建議 l 價(jià)格策略： “ 低價(jià)入市、穩(wěn)步爬升、適當(dāng)讓利、迅速清盤 ” l 根據(jù)小戶型暢銷經(jīng)驗(yàn)，銷售前期 對(duì)部分特價(jià)房可制定 “ 一口價(jià) ” 等銷售策略； l 由于產(chǎn)品存在著優(yōu)劣分明的特點(diǎn)，銷控將成為本案銷售最主要的手段之一； l 盡量縮短銷售周期，力求在最短的時(shí)間內(nèi)將所有單位銷售完畢； l 銷售時(shí)應(yīng)注意讓利的 “ 兩頭松、中間緊 ” ，即在內(nèi)部認(rèn)購可以讓利大銷售較差房型，進(jìn)入強(qiáng)銷讓利少進(jìn)行較好 戶型的銷售，持續(xù)期以大力促銷為主，力圖迅速收尾； 推廣建議 l 個(gè)人自助式裝修方式符合產(chǎn)品定位，提供菜單式裝修，組合家具選擇等 l 提示未來的項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略位置，是四通八達(dá)的 l 營銷中心及樓書宣傳品的青年化，吸引終 端或買或租的青年居住者 l 推廣活動(dòng)上選擇時(shí)尚青年所關(guān)注的藝術(shù)、娛樂及日常生活模式進(jìn)行構(gòu)造； l 提升附加服務(wù)內(nèi)容，從物業(yè)等上彌補(bǔ)產(chǎn)品在居住性能上的不住； 銷售周期劃分及入市策略 市場(chǎng)進(jìn)入方式 核心支持點(diǎn) : 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)分析（見附件 1）入市時(shí)機(jī)的確定及安排 （如下） 核心方式 : 10 月前開始內(nèi)部認(rèn)購 ,9 月 28 日正式開盤 ,并順利實(shí)現(xiàn)旺季旺銷 。而這兩個(gè)周期在實(shí)際操作過程中又可分為內(nèi)部認(rèn)購期、開盤試銷期、強(qiáng)勢(shì)銷售期、持續(xù)銷售期和掃尾清盤期。 一等獎(jiǎng) : 1名 歐洲七日游 二等獎(jiǎng) : 3名 大理麗江游 三等獎(jiǎng) : 5名 三峽游 其余未中獎(jiǎng)?wù)呔行〖译姸Y品 公益活動(dòng) 慶祝項(xiàng)目封頂，大型文藝表演活動(dòng) 專業(yè)地產(chǎn)投 資顧問的專題演講 五、廣宣計(jì)劃 （一）媒體選擇 報(bào)紙樓書 開盤前一日選擇《武漢晨報(bào)》《楚天都市報(bào)》《長江日?qǐng)?bào)》等報(bào)紙做整版，引發(fā)媒體及市民