某3000畝地項目策劃方案-預覽頁

　

【正文】 機構 13 本項目的市場形象定位： 經過以上市場定位依據的詳細闡述，本項目的形象定位為： 國際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 開發商形象定位 眾安地產 新生活運營商 建造新城市，運營新生活 是人們新生活的創造者和經營者 為人們營造夢想的家園 為人們帶來高品質的生活 給合肥帶來新的發展 項目案名 泊 泊 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 14 （四）、產品篇 一、產品 概念導入 互動 推動 核心競爭力 集成式高爾夫社區 核心競爭力 1： 大型主題購物中心 核心競爭力 2： 高爾夫物業 核心競爭力 3： 差異化產品 以購物中心為核心的中心區，形成大型主題購物娛樂公園 人 文 高 爾 夫 景觀 高 爾 夫 居住 高 爾 夫 商務 高 爾 夫 主力 產品 類別墅 產品 高爾夫社區 生活文化 園林高爾夫環境 高爾夫高尚住宅 以高 爾夫為平臺的商務和度假平臺 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 15 概念挖掘 市場上能夠與本項目相匹敵的競爭對手比較有限，分析它們的優勢，有幾個主要的共同點：大面積的自然景觀（如綠化、水景），產品走高檔路線，社區配套設施比較完善。 大型的高爾夫球場，專業的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會所，吸引改成市乃至周邊城市的愛好者到此進行一條龍的消費。 集成式高爾夫城 高爾夫 會所 商務平臺（面向全省） 高爾夫附加 社區幼兒、小學、中學 商業配套設施 等教育產業 特色餐飲、休閑 酒店、旅游 娛樂、購物中心 等度假產業 循環消費 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 19 （ 2）項目主題： 國際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 國際新都市生活圈的提法并非是將本項目獨立發展成為新生區域，而是借用項目的總體發展趨勢，將合肥新都市生活圈的重心向本項目的傾斜，支持這個概念的論點有： 第一：城市經濟發展戰略走向本區域轉移，提出國際新都市生活圈的社區概念。 第三：強調國際新都市生活的方式，重點提出生活氛圍的不可復制性，使本項目成為全新生活方式的最佳代言人。 商務投資主要產品平臺：酒店式公寓、出租型的商務別墅、外商活動中心的會議廳 商務配套功能： 商務會議功能 —— 董事會會議，企事業單位的業務會議，年會，總結會等，項目呼應此類功能的平臺有酒店式公寓的會議室，出租型的商務別墅。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主 要表現在頻率大，周期短（大量集中在節假日的幾天）。他們對產品的需求種類跨度也比較大，從中檔產品到最高端的產品都有需求量。 ① 對項目所在區域認同感比較強，對郊區大盤接受能力強的客戶。 有一定的消費能力和消費欲望，但對該區域以及該區域產品不了解的客戶。 （ 4） 持續發展客戶 持續發展客戶的特征如下： 對區域或者項目了解不夠的，認同感不高的消費群 需要一定時間以積累購房資金的消費群 沒有明確消費方向，但有需求的消費群； 這是一個為項目的后期產品積累客戶的過程，其中將會產生各種類型的顯性消費者。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環境。由于涉及多種物業形態，面向的目標客戶不同，故打破傳統主題來定位的概念，而實現以遞進式組團劃分 。 針對項目的聯排和雙拼別墅，營造一種人人能參與的體驗式高爾夫景觀。從文化方面來說，歐陸風情具有活力、動感、浪漫特征，因此項目可以在每一期引用不同特色的歐陸風情作為主題景觀。 “水景”的核心地位必須充分被利用，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當的環形道路，點線結合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。建議別墅形式以地面功能層（或地下室） +地上 2 層為主，兼顧 2 層 +閣層、 3 層 +地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢而定。 整體設計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內部空間的藝術處理，以適當超前的創新點提升項目單體別墅的產品價值，樹立獨特競爭優勢，使之成為區域別墅產 品的創新樣板。 ? 改進建議： 針對市場稀缺產品提供相應的產品，應用規模化效應提高產品的性價比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區，增加有贈送面積的產品配比，提高產品的附加值，在項目主題的引導下提升別墅類產品的商務功能。 配套類別 主要配套形式 大型高爾夫主題購物公園 主力店（以高檔知名品牌為主）、風情商業街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮等餐飲店）、酒店、大型高爾夫會所、商務中心等 運動配套 高爾夫球場、網球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等 教育配套 基礎教育：幼兒園、小 學、中學等特色教育 專業教育：有關高爾夫的培訓 社區教育：圖書館 市政公用配套 公交站、變電所、污水處理等 社區配套 物業、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 34 大型高爾夫主題購物公園 大型高爾夫主題購物公園的構想是從解決項目所在區域配套不足的情況出發，將隸屬于項目住宅部分的商業物業的功能擴大，通過規模效應來降低小區商業物業的經營風險，體現項目作為“國際新城市生活圈”的優勢。 社區會所 主要面向小區客戶提供活動、休閑、娛樂的平臺，設置各球類運動、游泳池、健身房等。 教育配套設施 龐大的規模勢必達到設置教育場所的條件，同時，教育配套設施的建設可以為項目增加賣點。 社區會所 設計原則 注重高爾夫主體理念的重要體現，采用現代簡約風格的設計手法，即引入現代簡約主義的建筑風格，體現高尚運動的主題精神和充滿活力與動感的現代氣息。配置豐富全面的運 動、休閑、健康設施及項目，構成社區的主要運動中心。 ◆ 產品的市場定位具有較為科學理性的市場依據。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 39 項目劣勢 ◆ 交通不太方便； 解決方案： ――著力構建居住社區，購買住戶專用車，每天往返于社區和市區中心，方便住戶上下班和出行。 解決方案： ――在開發中，從規劃出手，營造項目內優質環境，并通過項目形象，加大前期廣告投入，樹立良好的品牌形象。 ◆ 本項目將打造成為合肥高尚別墅區和“高爾夫”概念、生活的代言人。 C、不可預 測的其他風險（如政策）。 B、地產市場操作更加規范、嚴格，提升了準入門檻 風險點的化解： A、差異化的定位：如引入歐式風格和理念 B、有效的媒介傳播與有效的溝通。 F、產品的部分合理改進。高屋建瓴，整合傳播，是啟動營銷力的 金匙鑰。它的具體含義 如下： 1） GOLF 是一種高度 國際 GOLF 生活 ，從容改變原有生活模式。它必將引發人們對傳統生活的深刻反省，它會讓人們深入地思考：現代人究竟需要什么樣的生活。在統一的冰冷灰色鋼筋混凝土的從林中，回歸自然是市場接受最大化的趨向。生活不是流水線，是一種有張有弛的運動，是對生活放任自如的把握。而作為成功人士，更要有一流的工作空間與其相匹配。 泊 知名物業管理，更是以“只有想不到，沒有做不到”的宗旨提供最體貼周到的服務，生活 就是享受。“以人為本”，洋溢著人文的光輝，它深刻彰顯。泊 2） glory—— 榮耀、光榮 泊這里將成為你的人生榮耀，將承載城市的光 榮與夢想。天下，無限商機，時刻都在眼前。天下 — 不選貴的，只選對的 不在乎別人的眼光，不在乎別人怎么想。 3） Oxygen—— 氧氣 泊天下，新 O2 商務空間。天下 —— 憩息財富 巨子的完美空間 財富巨賈，胸懷天下，在享受“成功”后才發現，生活真正需要的更是人生經歷過風云后的安詳與和諧。天下 —— 引領合肥新生活旗幟 新生活旗手、新生活先鋒， 泊天下所具有的魅力很難用語言描述，但是走近她，卻著魔似的為她而傾倒。天下的居住更體現人性，神采煥發。天下倡導時尚，卻并不一味的隨波逐流，在泊天下讓夢想不再僅是個夢想，她造 就了一個奇妙的生活新境界， 3000畝生態原生地，誕生了居住奇跡，泊天下擁有純美優雅的社區環境，具備高檔社區的濃厚文化氛圍，這里有的是知己，生活上的朋友，事業上的對手。 （一）基本賣點 —— 泊 將“泊 2）真實： 真的才是善的、美的，真的才能捕獲人心，打動消費者，以完美形象、靚麗規 劃以及公開、公正、透明、真實的營銷推廣，消除市場疑慮，化解市場抗性，提高項目可信度，提升項目附加值，實現營銷推廣目標。所以，這種生活是更加時尚與高品味的。所以，首先必須在市場上進行廣泛宣傳，使該種定位的別墅可以為市場所接受。 ? 營銷推廣主題 我們的策劃到最后推廣的 戰略主題 將主要圍繞以下兩點進 行，在每個策劃推廣階段都將圍繞下面這點宣傳： 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 54 造鎮計劃 關鍵詞：造鎮計劃 以造城計劃吸引市場矚目。 策劃、推廣宗旨圍繞：造鎮計劃 ?１） “ 造鎮計劃 ” 是什么？ 其實，造鎮計劃在合肥有人提過，上海綠地集團進入合肥后開發的 “上海城 ”就是利用人們對上海的好感度，同時因為 “城 ”的規模設施齊全，規避了周圍配套不全，遠離市區的先天弱勢，取得了很大的成功。這些配套設施包括：公共建筑區域（便利店、幼兒園、圖書館、健身房、ＳＰＡ水療中心等）、公共綠地（水景、綠地、公園等）以及文化康體設施（體育場、學校等），這樣一來，我們將明確形成合理的城市功能分區，才能名副其實的 “城中城 ”！同 時，我們也盡力把這樣的建筑風格打造成具 GOLF 風格的國際生活示范城！ 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 55 ? 宣傳推廣策略 本案 CI 系統全面建立 本案作為全新樓盤上市銷售，項目 CI 系統的設計和應用，是不可缺少的首要環節。 再開始進行視覺識別設計。 ? 媒體組合原則 我司已將合肥房產市場常用的媒體進行了分類分析，我司根據本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。 a)先內而外 合肥地產市場經過發展，已形成強大的業內人群，也就是我們通常說的地產圈。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業媒體的優勢引導市場的偏好度。在主流媒體上發布本案信息，強勢推介，如《合肥晚報》、《安徽商報》、《合肥房地產網》、《房展會》。 c)立體組合方式說明 在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關活動，展會推介，網絡傳播等諸多媒體推廣手