09物權法最新司法解釋全文-預覽頁

　

【正文】 形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。第二篇：《物權法司法解釋》物權法司法解釋(全文）物權法兩個相關司法解釋——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。這一年，自己能夠堅持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務。一是道德修養進一步提高。不斷加強自己的黨性鍛煉，我嚴格按照《黨章》和《中國共產黨黨員紀律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團的工作中，以廣大青少年的權益為出發點，務求時效。二、以能為先，進一步加強組織工作能力在上級領導的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機會學習，注重與同事、與兄弟單位團委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項工作都有序地開展。在工作中，我注重與上級的及時銜接、匯報，同時也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發，對上做好配合，對下做好團結。加強溝通了解，增加感情，深入基層，了解基層團組織和團員青年的有關情況，以“活動”來強化自己的知識和水平。四、以績為先，進一步完善團的組織建設把《關于進一步深化“黨建帶團建”工作的實施意見》落到實處，把黨的要求貫徹落實到團的建設中去，使團的建設納入黨的建設的總體規劃。積極爭取專項，今年為每個鄉鎮街道從團省委爭取經費三千元，共計三萬六千元；三是團的基層組織格局創新工作。突出做好當前新興的農村、社區和非公經濟組織建團工作，延長團的工作手臂，豐富團的組織形式。我區在黨委和政府的帶領下，勵精圖治、奮發圖強，取得了輝煌的成績。要不斷加強實踐鍛煉，要結合黨的歷史經驗、改革開放和社會主義建設的實踐以及自己的工作和思想實際，來刻苦磨煉自己。在團區委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務青年”主題教育,召開機關黨風廉政建設宣傳教育活動動員會，全面啟動黨風廉政建設宣教活動。在2012年即將到來之際，共青團區委迎來組織部考核組，對共青團區委一年來的工作進的實地測評，感謝組織的幫助與關懷，今后我們更要自覺地接受組織的監督與考核。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方針路線，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，弘揚“攻堅克難、求富圖強”的四平精神，堅定不移的實施 “五區”戰略的發展規劃，為建設富裕和諧新鐵東的偉大目標而不懈奮斗。這五個司法解釋合到一起，關于商品房以及相關的土地權屬問題的法律適用規則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發土地、建設商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權，如何進行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規則。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。然后規定，當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋?？梢哉J為，城鎮房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同，不過以城鎮房屋租賃合同為主罷了。目前，公有住房、廉租住房和經濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強烈反映，政府部門也在干預{1]。既然轉讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。這是說建房沒有規劃批準，或者沒按照規劃批準去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。第三，當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經過批準的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經超出這個期限了，那么超出部分無效。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規定，“但當事人一方已經履行合同主要義務，對方接受的除外”。二、關于城鎮房屋租賃合同無效及其責任問題司法解釋關于城鎮房屋租賃合同無效及責任的規定內容較多，主要問題是：（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費司法解釋第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應當支持。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。對此，我的想法是，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低于租金標準，最高也不應超過約定的租金。（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責任房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規定，按照《合同法》的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定來處理。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規定，即按照過錯程度確定賠償責任，該誰的過錯誰就承擔，誰的過錯比例大就多承擔，誰的過錯比例小就少承擔，按照過錯原則承擔責任。這是關于雙重租賃的完整規則。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優先。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優先權。第二，已經辦理登記備案手續的。司法解釋認為生效在先而效力優先，就要履行前手合同，違反債權平等原則。”按照這個規定，出租人的解除權的產生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人要求合理期限內仍不予恢復原狀。”按照這一規定，承租人產生法定解除權的條件是：第一，在租賃過程中，司法機關或者行政機關依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。三、房屋租賃期間的添附問題司法解釋規定的第三個問題，是房屋租賃期間的添附問題。司法解釋對此做了比較好的規定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應當保持租賃房屋原狀。未經出租人同意進行添附，就是違約。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。如果當事人另有約定，則應當按照約定處理。第一，由于出租人違約導致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應予支持。但存在三個問題：一是出租人繼續使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當得利，因為是由承租人過錯所致。處理的方法，要看過錯的大小，按照過錯程度承擔相應責任。在租賃合同期滿，承租人要求補償添附的費用的，當然不應支持。如果出租人請求承租人恢復原狀、賠償損失的，法院也不予支持。7．租賃期間承租人進行擴建的承租人承租后對租賃房屋進行擴建，是更大的添附，必須經過出租人同意。前一個租賃關系叫做本租，形成轉租，本租必須成立且有效。司法解釋對于轉租規定了六個問題：（一）轉租須經出租人同意承租期間，承租人在原則上不可以轉租?！薄俺凶馊宋唇洺鲎馊送廪D租的，出租人可以解除合同。因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉租，轉租合同有效，出租人應當認可承租人和次承租人之間的轉租合同的效力。次承租人以無獨立請求權的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。這是一個合理的抗辯。（六）次承租人騰房的義務和逾期使用費支付義務房屋租賃合同解除以后，因為有轉租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權要求次承租人騰房，理由是本租合同已經解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。五、城鎮房屋租賃合同的效力延伸城鎮房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。債權物權化的典型，就是租賃合同產生的租賃權，房屋租賃合同的這些問題，其實都是租賃權，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據租賃合同的債權而取得租賃權，可以使用、收益，還可以轉租。這就是租賃合同效力延伸問題。這就是效力延伸的問題。本來，民事法律關系主體消滅而消滅{10]，合同當事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權帶有一定的物權性質，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。買賣不破租賃規則設立的目的，是保護承租人的租賃權?！边@里規定的規則是：第一，承認買賣不破租賃規則，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。第三，如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。股東出讓股權，其他股東享有優先購買權，是一個道理。比較而言，兩種優先購買權的立法目的不同，共有人優先購買權的目的比承租人優先購買權的目的更重要，必要性更強。至于承租人的優先購買權為什么效力低于共有人優先購買權，司法解釋認為承租人的優先購買權是法定優先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力{13]。因此，不能再適用對侵害優先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。（三）對以協議折價變賣方式實現抵押權的租賃房屋承租人享有優先購買權司法解釋第二十二條規定：“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。這個規定還要和第二十條規定的實現抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯系起來。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。侵害優先購買權的，應當予以損害賠償。1．房屋共有人行使優先購買權共有人優先購買權優先于承租人優先購買權，這是基于物權優先于債權的規則確定的原則。這就是說，出租人的近親屬也享有優先購買權，并且這個優先購買權比承租人優先購買權更優先，可以對抗承租人的優先購買權。第三人出于善意對于承租人的優先購買權不知情，就是善意，構成善意取得，就即時取得所有權。在司法實踐中可能無法操作。一、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》建筑物區分所有權制度，在2007年10月1日期實施的物權法中用專章進行了規定，充分表明我國民法學界及立法者已經認識到建筑物區分所有權制度的重要價值及其現實意義。為此，最高院出臺司法解釋實在是其必然。即業主的范圍包括通過依法登記、依據生效法律文書、繼承、受遺贈等方式取得建筑物專有部分所有權的人，同時，該解釋第一條第二款還規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。3．解釋關于對“住改商”問題的處理。根據物權法，業主的表決權的統計方式包括兩種，一種是按業主人數進行統計；一種是按業主專有部分的面積比例進行統計。因為，業主的表決權的實現，人數或專有部分不是僅其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時達到法定要求方可。對損害全體業主共同利益的侵害行為，如果業主大會、業主委員會都無權作為原告進行告訴，而需要全體業主辦理新的授權委托，或各個業主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業主大會、業主委員會的職權也根本無從體現。從解釋規定文義進行理解，該規定包含兩層含義，即一是開發商可以將車位、車庫采用出售、附贈或者出租等方式處分給業主；二是開發商必須按照配置比例進行前述處分。然而，與此同時所引發的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業管理服務糾紛為法院審理對象的案件。解釋規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。2．關于物業管理費收交中爭議的解決