物業(yè)管理知識宣傳手冊-預覽頁

　

【正文】 。 七、 房屋使用 與裝飾裝修 房屋使用 注意事項 業(yè)主或者其他行為人使用房屋時，應遵守法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、業(yè)主（臨時）管理規(guī)約，并遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。 住宅室內裝飾裝修活動所禁止的行為 ①未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構，其中建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、墻體、連接接點和基礎等。 前兩項應當經城市規(guī)劃行政主管 部門批準；第 3 項應當經供暖管理單位批準；第 4 項行為應當經燃氣管理單位批準。 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： ① 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水 工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2 年。在規(guī)定范圍內的保修期限應從最近一次維修合格時開始計算。建立維修資金制度的，可依法定程序通過業(yè)主委員會或房屋維修小組提出維修申請，由物業(yè)服務企業(yè)負責牽頭，報物業(yè)管理主管部門審批，不足部分由受益業(yè)主合理分攤；未建立維修資金制度的，則按照受益業(yè)主房屋建筑面積合理分攤的原則籌集使用。 十、 電梯使用與管理 物業(yè)服務企業(yè)對電梯的管理 物業(yè)服務企業(yè) 應當根據本 企業(yè) 的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業(yè)救助工具及 24 小時不間斷的通訊設備。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應當指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場進行救助。 ④ 保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。 房屋專項維修資金的歸集標準 目前 商品房屋的維修資金首次繳存標準為 總房款（含車庫）的 2%。由業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務企業(yè)或在街道、社區(qū)指導下成立的房屋維修管理小組提出使用申 請。自公示之日起七個工作日內若 其列支范圍內 無三分之一業(yè)主持反對意見的， 報 資金管理 部門審核同意 。 7 一、 物業(yè)服務 內容 一般來說 物業(yè)管理 公司提供的服務包括三種： 一是公共性服務，如保潔、綠化、 秩序維護 、房屋維修等服務； 二是代辦性服務，如代收水電費等； 三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主可請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用，并可以違規(guī)收費為由提出訴訟。普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。合同另有約定的，從其約定。納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)， 物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。 產權轉移 受限 情況： 物業(yè)發(fā)生 產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業(yè)服務費用。對經常進入小區(qū)（固定時間、固定車輛）的車輛其收費標準由物業(yè)管理單位與車主協(xié)商確定，但每月每輛最高不得超過 50 元 ； 救護車、消防車、執(zhí)行公務的軍（警）車、垃圾清運車及其他特殊車輛不收費 ； 臨時進區(qū)的車輛需在車輛進入小區(qū)時發(fā)給“車輛進出卡”，并將車牌號、進區(qū)時間填寫清楚，交駕駛員保管，待車輛離開小區(qū)時收回“ 車輛進出卡”，進區(qū)停車時間超過半小時的，方可收取費用，不足半小時的不收費。業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。 三是 保修不及時、不到位。 等等 這些因開發(fā)建設的原因或規(guī)劃設計導致的物業(yè)本身固有瑕疵，是開發(fā)建設單位的責任，業(yè)主需認清問題、分清責任，不能將 開發(fā)建設遺留問題 和物業(yè)服務企業(yè)職責內容混為一談，把這些問題的解決責任 甩給物業(yè) 服務 企業(yè)， 這容易從主觀上造成與物業(yè)服務企業(yè)的對立，產生非物業(yè)服 務責任 的諸多糾紛 。對于開發(fā)或建設遺留問題，業(yè)主應當與開發(fā)建設單位通過協(xié)商、仲裁或訴訟途徑解決，物業(yè)服務企業(yè)作為服務單位也應當協(xié)助業(yè)主積極合法維權。任何單位和個人不得任意處置城市生活垃圾。 一、 業(yè)主大會 的成立 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由 5至 11 人單數組成。 根據相關法律及我市規(guī)定，業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的選舉工作，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責， 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產行政主管部門給予指導和協(xié)助 。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 從業(yè)主共同決定的事項可以看出，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)不滿意的，可在確保物業(yè)服務一定的連貫性和穩(wěn)定性基礎上， 召開業(yè)主大會辭退 解聘物業(yè)服務企業(yè) ， 再 通過市場化選擇聘用 新的物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 一、 我市涉及物業(yè)管理的各行政管理部門的具體職責 各縣（市、區(qū)）政府的職責 負責把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強對住宅物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調和監(jiān)督；協(xié)調解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )會同房產行政主管部門做好業(yè)主大會 (業(yè)主委員會 )籌備組建、換屆工作 ，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。依法查處毀綠行為。 物價行政主管部門的職責 12 確認物業(yè)服務最高收費標準和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務收費標準；對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。 1民政行政主管部門的職責 落實街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )、居委會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和日常管理。 具體做法和內容為： 各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調 和監(jiān)督指導。 老舊住宅小區(qū) 將 根據居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合 起來，以社區(qū)管轄范圍為依據，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為載體，開展物業(yè)服務活動。經費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。 因此，小區(qū)內如果有未經批準擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設施不到位， 業(yè)主或業(yè)主委員會應向規(guī)劃部門舉報，提請規(guī)劃部門行政執(zhí)法，物業(yè)服務企業(yè)應積極配合，收集材料，提供證據。 私自改變房屋用途，辦企業(yè)、開飯店、網吧等 根據《物權法》規(guī)定， 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變 14 為經營性用房。若小區(qū)垃圾清運不及時的，業(yè)主或物業(yè)使用人向城管部門舉報，責成環(huán)衛(wèi)處及時拖運。 野蠻裝修，破壞房屋結構、防水層的 根據 建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：未經原設計單位或者具有相應資質等級 的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結構和使用安全的行為。 1電梯未檢測或保養(yǎng)維護不及時 根據《特種設備安全監(jiān)察條例》 規(guī)定， 物業(yè)公司須依照物業(yè)服務協(xié)議及時檢測、保養(yǎng)及維護，違反服務協(xié)議的，提請質監(jiān)部門 查處 。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議 并經驗收且相鄰業(yè)主無異 議 的，物業(yè) 服務企業(yè) 應 在一個月內 退還 保證金 。 1 損壞小區(qū)綠化 或 在小區(qū)公共綠地種蔬菜 物業(yè) 服務企業(yè) 應依據物業(yè)管理合同或業(yè)主（臨時）管理規(guī)約，采取必要措施予 以制止；對屢教不改或制止不了的，物業(yè)公司 應 提請 綠化管理 主管部門依法查處。 1業(yè)主裝飾 裝修房屋，需要事先告知物業(yè) 服務 企業(yè) 并 簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議嗎？ 裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應當事 先告知物業(yè) 服務企業(yè) 。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒 適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。但物業(yè) 服務 企業(yè) 若 違反 了 物業(yè)服務合同約定 ，服務工作未到位 并 導致業(yè)主人身和財產受到損失的，物業(yè) 服務 企業(yè) 則 應依法承擔相關法律責任