物業管理知識宣傳手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 府指導價范圍內，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定執行 。 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定執行；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。 由社區居委會牽頭組織下崗職工、低保家庭等對社會零散的小區實施的“社區準物業管理”，實際發生費用應由所在區域范圍內所有業主或居民分攤。包括綠化費、秩序維護費，化糞池下水管網清掏費、維修費、保潔費、 能耗 費等最基本的管理服務費用。 四、 物業服務費計算依據 物業服務費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載建筑面積計算；物業服務企業可按物業服務協議或買賣（租賃）合同約定分期預收。合同另有約定的，從其約定。 五、 空置物業的物業服務費交納辦法 物業管理建筑區劃內因各種原因，或多或少的都有一些房屋未交付使用、尚未入住或空置的房屋，由于公共性服務的對象是全體業主和業主擁有的物業，無論業主入住與否，物業服務企業仍然按照合同約定提供對房屋及配套的設施設備 8 和相關場地進行維護、管理，維護相關區域 內的環境衛生和秩序的服務項目，管理和服務成本沒有根本的改變，房屋同樣達到了保值和增值的效果，因此，這類閑置房屋的物業服務費應該交納。 根據有關規定， 因業主原因未及時辦理入住手續，業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同的約定標準 70%。 六、 物業服務費用的 交納 時間及 義務 物業服務費的交納時間： 業主、使用人應當按照入住通知書（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業服務費的起始時間。納入物業管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業， 物業服務費用由開發建設單位全額交納。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終交納責任。 逾期交費的責任： 業主應當根據物業服務合同的約定，按期交納物業服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促催交；物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不得僅以未享受或者無需接受相關物業服務為由拒交物管費；業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，相關法律將予以支持。 產權轉移 受限 情況： 物業發生 產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業服務費用。 根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》（鹽政發〔 2021〕 273 號）規定， 建立業主交納物業管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業服務費的，在未交全物業服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。 七、 住宅小區停車服務收費 標準 根據鹽市價〔 2021〕 74 號文件精神，物業管理住宅區車輛進出 收費標準： 住宅區有專門停車場，并經物價部門驗收合格的，可按規定收取停車費。對允許收取停車費的住宅區，物業管理單位必須在住宅小區 進口醒目位置公布停車收費的有關規定和收費標準，不得亂收費或設卡收費 ； 對臨時進區的車輛其停車收費標準仍按鹽市價發 〔 1997〕 245 號文規定執行，即停車半小時以上每次每輛 2 元；過夜車輛每次每輛 3 元。對經常進入小區（固定時間、固定車輛）的車輛其收費標準由物業管理單位與車主協商確定，但每月每輛最高不得超過 50 元 ； 救護車、消防車、執行公務的軍（警）車、垃圾清運車及其他特殊車輛不收費 ； 臨時進區的車輛需在車輛進入小區時發給“車輛進出卡”，并將車牌號、進區時間填寫清楚，交駕駛員保管，待車輛離開小區時收回“ 車輛進出卡”，進區停車時間超過半小時的，方可收取費用，不足半小時的不收費。對經常進入小區的車輛，應到小區管理辦公室進行登記，由小區管理辦公室統一安排停車位，發給小區“車輛通行證” 。 八、 物業服務企業與開發建設單位責任 區分 物業服務 企業在小區內 的 公共服務 事項按照物業服務合同的約定實行，主要包括以下內容：物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；物業裝飾裝修管理服務；物業檔案資料的管理。 在業主入住后，發現還有許多 開發建設遺留問題 ，這 是大部分物業糾紛的起 9 因 ， 開發建設遺留問題主要表現在： 一是變更規劃導致業主權益受損。業主購房時的規劃在交房時往往發生變更，房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。其中既有合法的調整，也有開發建設單位不按規劃設計要求增加建筑，使業主權益受損。 二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。個別開發企業對這些遺留問題采取能拖就拖、能省就省、能不解決就不解決的策略 ， 在工程完工后 直接 撤走。 三是 保修不及時、不到位。盡管 質量保修書中明確 了 建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任 ，但不少開發建設單位對業主的專有部分或公共部位、公建配套的保修經常直接推向承建單位，維修不及時時常發生，即使修了可能也不徹底，同一問題經常反復。 四是 建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。 等等 這些因開發建設的原因或規劃設計導致的物業本身固有瑕疵，是開發建設單位的責任，業主需認清問題、分清責任，不能將 開發建設遺留問題 和物業服務企業職責內容混為一談，把這些問題的解決責任 甩給物業 服務 企業， 這容易從主觀上造成與物業服務企業的對立，產生非物業服 務責任 的諸多糾紛 。 九 、 開發或建設單位遺留問題不能作為拒交物業服務費的借口 業主以開發或建設單位遺留問題拒交物業服務費是不合法的。開發或建設遺留問題是業主和建設單位之間的民事法律問題，而物業服務費用是業主和物業服務企業之間的民事法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發或建設遺留問題，業主應當與開發建設單位通過協商、仲裁或訴訟途徑解決，物業服務企業作為服務單位也應當協助業主積極合法維權。 十 、 城市生活垃圾處理費 城市生活垃圾處理費為行政事業性收費， 由城 管部門收取 ,專項用于城市生活垃圾收集、運輸和處置。城市居民以及納入城市暫住人口管理的居民，按每戶每月 4 元計征，在繳納水費時一并征收。 城管 部門 要求，禁止隨意傾倒、拋灑或者堆放城市生活垃圾。任何單位和個人不得任意處置城市生活垃圾。 物業管理區域內道路、綠化、水體、樓地面等共用部位的清掃保潔，是物業服務的職責，物業服務企業須將相關垃圾或雜物清理干凈并投放到城管部門指定的場所或容器，由城管部門負責統一清運。 物業服務費和城市生活垃圾處理費收費主體不同，性質也不同，不能等同或混淆。 三、業主篇 業主 是指 依法登記取 得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得建筑物專有部分房產所有權的人。 一、 業主大會 的成立 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、 10 業主委員會職責。 二、 業主委員會 的設立要求 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大 會決定的事項，接受業主的監督。業主委員會由業主大會會議選舉產生，由 5至 11 人單數組成。業主委員會委員實行任期制，每屆任期 3 年，可連選連任。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件： 具有完全民事行為能力； 遵守國家有關法律、法規； 遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務； 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔； 具有一定的組織能力； 具備必要的工作時間。 三、 何時成立 業主大會 、 業主委員會 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積 50%時，建設單位 應 及 時 向 街道辦事處、鄉鎮人民政府 申請 ，成立業主大會并選舉產生業主委員會。 根據相關法律及我市規定，業主大會的設立和業主委員會的選舉工作，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責， 物業所在地的區、縣房產行政主管部門給予指導和協助 。 開發單位未申請設立的， 業主可通過社區居委會向 街道辦事處、鄉鎮人民政府 申請設立業主大會，并 在 街道辦事處、鄉鎮人民政府 的指導和監督下召開業主大會和 選舉產生 業主委員會。 四、 業主大會或者業主委員會決定的約束力 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主都具有約束力，業主不得以未享受或者無需接受相