杭州市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析暨閑林調(diào)研報(bào)告(doc18)-房市分析-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 銷售熱線 87972222 87999666 發(fā)展商 浙江中能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商 杭州小和 山開發(fā)有限公司 占地面積 約 27 萬平方米 總建筑面積 14 萬平方米 總戶數(shù) 200 余戶別墅， 792 戶公寓 容積率 綠化率 35% 戶型面積：別墅 350 平方米以上， 400 萬 /套 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的東南外圍有一條溪河自西向東流過，地塊中間建設(shè)了一個(gè)人工湖泊，引入了溪水，增加了水景景觀。 戶型設(shè)計(jì) 240－ 340 平方米 工程進(jìn)度 一期部分外立面已出 樓盤點(diǎn)評 西溪山莊的排屋面積分三個(gè)檔次，普通型（ 244262 方），豪華型（ 300 方左右），超豪華型（ 362 方左右）。為保證差異化和市場的認(rèn)識度，項(xiàng)目采用景觀先行的建筑方式，目前一期景觀正在建設(shè)中，預(yù)計(jì) 2020 年初完成，屆時(shí)開盤銷售。園區(qū)以 “ 生態(tài)綠島 ” 為規(guī)劃思路，以水系對多層、高層、排屋進(jìn)行合理布局，并配設(shè)三大會(huì)所。周界防范報(bào)警系統(tǒng) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總占地面積 1300 余畝 總建筑面積 約 90 多萬平方米 規(guī)劃戶數(shù) 2845 戶 容積率 容積率 綠化率 % 層 高 多層 米，小高層 米，高層 米 產(chǎn)品類型 聯(lián)排、公寓（高層、小高層、多層） 車位數(shù)量 總地下停車數(shù)共計(jì) 2900 個(gè)；泊位數(shù)達(dá)到總戶數(shù)的 102%。浪漫鐘塔、流線會(huì)所、精美噴泉與金嶺山美景交相輝映，營造一處既具江南韻味，又流溢歐洲風(fēng)情的生活場所。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總占地面積 440 余畝 總建筑面積 39 萬方 規(guī)劃戶數(shù) 總規(guī)劃戶數(shù) 2020 余戶 容積率 綠化率 35% 層 高 室內(nèi) 3 米左右，多層以六層為主 產(chǎn)品類型 點(diǎn)式公寓 車位數(shù)量 70% 建 筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 仿桂花城風(fēng)格，以別墅用材打造公寓高尚品質(zhì)，所有樓道、電梯前廳、樓梯鋪設(shè)高級石材；外門采用高級防盜門、彩色鋁合金窗；陽臺設(shè)置鋼化玻璃欄桿，彩鋁欄桿及扶手，門為彩色鋁合金推拉門等。爵士風(fēng)情項(xiàng)目北靠規(guī)劃中的 3000 畝“閑林人家”生態(tài)保護(hù)區(qū)，南對規(guī)劃中 1500 畝城市綠肺主題公園，東臨規(guī)劃中的體育館及商貿(mào)中心。醫(yī)院： 閑林鎮(zhèn)醫(yī)院總之，醫(yī)療、銀行、教育、 生活配套齊全。爵士風(fēng)情 樓盤位置 位于閑林鎮(zhèn) 02 省道北側(cè)，北靠規(guī)劃中近 3000 畝的水鄉(xiāng)生 態(tài)園，東依閑林鎮(zhèn)規(guī)劃金融中心。由于房屋種類較多，外型差別很大，因此設(shè)計(jì)中采用統(tǒng)一的建筑符號，協(xié)調(diào)的外部裝飾形成和諧的風(fēng)格。還 有兩幢 22 層左右的高層（單身公寓為主）。 總建筑面積 占地面積 600 畝 規(guī)劃戶數(shù) 2020 多戶 容積率 綠化率 35％ 層 高 12 層以上 產(chǎn)品類型 小高層與高層 車位數(shù)量 按 50％配比 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 130 左右 戶型范圍 100200 配套設(shè)施 社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施以相對集中為原則，規(guī)劃中將主要的公共設(shè) 施都布置在了小區(qū)中部的道路交叉附近。從整體看，該區(qū)域的樓盤已經(jīng)沿著天目山路一路連續(xù)排布開去，前幾年推出的樓盤有個(gè)別已經(jīng)交付，但入住者并不多?！按罅俊⒋蟊P、大牌”是最主要的特征。 銷售方面，土地價(jià)格作為開發(fā)成本中最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，仍然將迫使房價(jià)居于高位，同時(shí)大部分開發(fā)商自身也由于成本的考慮而不愿降價(jià)銷售，導(dǎo)致的結(jié)果就是少部分地價(jià)較低的樓盤由于自身價(jià)格的優(yōu)勢而走俏市場，形成少數(shù)的熱銷場面。這幾種方法中，風(fēng)險(xiǎn)資金由于雙方的要求較高，因此少有采用；兼并則由于目前杭州的開發(fā)形勢還沒有到生死存亡的關(guān)口，也少有出現(xiàn)；而內(nèi)部集資和合作則相對于市場和媒體都不是什么負(fù)面影響，因此目前采用的最多。 但這些配套和交通的問題主要是針對那些公寓的購買者，對于別墅、排屋的消費(fèi)者來說則相對問題不大，因此在這點(diǎn)上，別墅、排屋類物業(yè)就相對占據(jù)了先機(jī)，只要自身的產(chǎn)品過硬，同時(shí)市場推廣又充分有效的話，順利去化還是可以實(shí)現(xiàn)的。 需求總結(jié)： 杭州房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，在使得城市擴(kuò)大的同時(shí)，也帶來了一定的房屋需求量。而且尤其是現(xiàn)在的市場變幻較大，購買了房屋的消費(fèi)者都相對更加的關(guān)注市場，關(guān)注自己購買的樓盤，因此，那些前期已經(jīng)定價(jià)較高的開發(fā)商想要后期降價(jià)銷售的可能性極小。目前該區(qū)域均價(jià)在 6000元 /平方米左右，其中別墅排屋產(chǎn)品單價(jià)較高，基本都在 6000 元 /平方米以上，最高達(dá)到 10000 元 /平方米以上；公寓產(chǎn)品的價(jià)格在 4500 元 5500 元左右。這一區(qū)域的樓盤除了總體規(guī)模較大之外，一般以多層與排屋、別墅兩類產(chǎn)品為主，相對于其他板塊來說，建筑形態(tài)較為低矮，因此還具有“層低”的特點(diǎn)。江南水鄉(xiāng)碧水銘苑（ 3 期）、大華 02省道北面 3000畝規(guī)模的閑林水鄉(xiāng)生態(tài)園區(qū)將進(jìn)入前期準(zhǔn)備之中，連接文一路延伸段的南北向道進(jìn)入前期準(zhǔn)備之中，區(qū)域內(nèi)兩大變電站一個(gè)已建成一個(gè)在建， 2020 年污水管網(wǎng)、天然氣管道建設(shè)完成等等。這個(gè)板塊是杭州城市總體規(guī) 劃中的余杭組團(tuán)的核心部分，也是杭州城市的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。 政策總結(jié)： 從國家政策出臺的角度來看，主要目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，平穩(wěn)房價(jià)，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加健康，避免出現(xiàn)由于房價(jià)過高造成的社會(huì)矛盾激化。而高檔住宅消費(fèi)群本身一直在執(zhí)行 3%的契稅政策，而購買非普通住宅的一般都為自住客戶。也就是說，只要不滿足這三個(gè)條件的，則視為“非普通住宅”。 主要內(nèi)容 “國八條”意見為： 高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格 的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； 正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行； 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 “溫八條”意見為： 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證 中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強(qiáng)金融監(jiān)管；切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序；加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 同時(shí)國家對于重點(diǎn)城市予以一定的自主權(quán)，因此杭州的面積限制為： 140 平方米。 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 主要內(nèi)容 2020 年 6 月 1 日后，個(gè)人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè) 2020 年 6 月 1 日后，個(gè)人將購買超過 2 年 (含 2 年 )的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ?房標(biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)，凡符合規(guī)定條 2020 年 6 月 1 日后，個(gè)人將購買超過 2 年 (含 2 年 )的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。而國家政策的出臺，由于其政策的抑制程度前所未有，并后續(xù)的出現(xiàn)了 2 年內(nèi)交易水費(fèi)提高、普通住宅定義等相關(guān)政策，因此在市場上造成了相當(dāng)大的影響和反應(yīng)，同時(shí)結(jié)合市場自身由于前期高位運(yùn) 行遺留下的一些問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些小幅度的震動(dòng)，表現(xiàn)為觀望情緒濃厚，市場預(yù)期下降，與之相對的開發(fā)方面則表現(xiàn)在銷售時(shí)間拉長，銷售價(jià)格下降，消費(fèi)者不愿輕易下單，整體的市場信心一度受挫。從行政劃分上講，此板塊是屬于余杭區(qū)的，但由于緊挨著杭州主城區(qū)特別是城西蔣村，是城市在城西的一個(gè)外延，有較高的地脈與人脈延伸。 （三）閑林板塊交通狀況：目前杭州與閑林之間的公交主要是 506 路，從古蕩開往老余杭，另有很多以武林門、西站、古蕩為起點(diǎn)的中巴車。西溪風(fēng)情（ 3 期）、贊成 2020 年開盤項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)表 樓盤名稱 閑林山水小高層 盛世嘉園 華盛 2020 年 3 月 5 日“金成 與此同時(shí)，那些拿地較晚的開發(fā)商由于目前還沒有開盤銷售，存在一定的降價(jià)空間，但由于后期拿地的價(jià)格較高，也將降價(jià)的空間壓縮得很小。同時(shí)，由于社會(huì)的進(jìn)步，獨(dú)立生活的要求逐漸明顯，而新中國獨(dú)生子女這一代也已經(jīng)到了需要結(jié)婚購房的年齡。 八、開發(fā)商解讀 作為土地開發(fā)的運(yùn)營者，開發(fā)商在城市發(fā)展的進(jìn)程中扮演了重要的角色。 雖然目前市場上還是以內(nèi)部 集資和尋求合作為主要過渡方式，但這些動(dòng)作主要還是集中在那些大、中型開發(fā)商上，這些開發(fā)商有一定的開發(fā)積累，同時(shí)市場的品牌信譽(yù)度較高，