中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研-免費閱讀

　　

【正文】 風險分析結果表明，項目存在的機遇遠大于風險。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 廣播電視廣告 廣播臺以聲音介紹的方式和電視臺以動感畫面的方式對項目進行宣傳。無論項目以哪種行銷渠道來進行推廣，項 目由始至終以“一種聲音”來“說話”。東面望江東路可達溫州著名的旅游勝地江心嶼，南面的環城東路飛霞路更是把本項目容入了五馬大南門商圈之 中國管理資訊網 中國管理資訊網 中； ◆品質：本項目采用溫州標準的 6級抗震設計建筑，國際規劃大師，建筑大師，園林設計大師，環境藝術設計大師聯手鑄就自然與藝術的完美結晶，菜單式精裝修，多樣風格，滿足個性化需求， 建筑品質勝人一籌； ◆周邊配套設施：有溫州超級商業航母歐洲城、 118 醫院、附 2 醫、 14 中、新南亞、國貿等星級大酒店、 白鹿影院、嘉樂迪 KTV、名典咖啡、現代概念（高檔西餐廳 牛排館）、山姆士大世界、以及多家銀行等； ◆景觀：低密度建筑、大面積的綠地、又臨江，使社區猶如一個城市大花園。因此，如何進行合理的定價策略，達到快速回籠資金的目的顯得猶為重要。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 由國際著名室內設計大師菜單式精裝修，歐式巴洛克的奢華、中式古典的莊重以及中西合璧的裝修風格可自由選擇，中瑞 項目所在地為溫州原東方造船廠地塊， 位于都市中心的黃金地段， 北臨江濱路，毗鄰江心嶼。一般來說，經營安全率大于 30%，說明經營狀況良好。 ② 意外事故風險：意外事故風險是隨時存在而不能預料的，其雖然發生的機率不高，但是一旦發生就會對項目產生巨大的影響，因而對其不能沒有充分的準備。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大于短期。由于設置了一些服務機構，物業管理費較之同類項目要高出約 10— 20﹪ 經濟風險 宏觀經濟環境分析 城市居民人均收入（元）78481055911778136451603517727050001000015000202001997年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年主要年份溫州城市居民人均收入圖系列1 圖 溫州市居民人均收入 表 一些相關指數（數據）： 03 年居民消費價格指數 億元 03 年房地產銷售價格指數 111 全市居民人均收入 17727 元（比上年增長 %） 城鎮人均生活費支出 14212 元（比上年 增長 %） 中國管理資訊網 中國管理資訊網 隨著經濟的快速發展，居民收入的增加 ,居民的消費水平也隨之提高。 ②同時這些有意向購買的人群大多數已有 2 套 200 平方米以上的房屋，并且質量、地段等方面也都是很不錯的，是否有必要買本產品不是很肯定，況且即使購買類似項目也可以選擇價格低點的例如新世紀花園、英豪莊園等物業。 新政策對房開公司影響不大，而更多的是積極影響，作為房開，并不希望市場存在炒做行為，新政策能鼓勵房開把產品做好，讓房價理性回歸的積極作用，從而促進房地產持續、穩定、健康發展。該《指引》的出臺，為熱得有點過頭的房地產降溫，在防范金融風險的同時也使得購房者變得理智。這也預示著土地交易公開化與透明化的開始，被譽為土地交易暗箱操作的“終結者”。 發行機構：金信信托 發行對象：主要是 已經積累的 500 多名有效客戶 限期： 15 個月 承諾：年回報率 4%，購買者擁有優先購買權，還可以享受 折優惠 信托方案的主要優勢。再則實行房地產信托的方式進行融資。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第三章 財務評價 投資估算 根據建設單位提供的“中瑞 項目周邊環境表 表 項目周邊環境表 類型 遍及范圍 基本評價 郵政 銀行 郵政 3 家 農行 建行 工行 商行 興業銀行 規模中等 一般設有自動取款機 超市 世紀聯華 山姆士大世界 規模大，知名度高 信譽好 餐館（西餐廳） 一號美食坊 美樂食街 金飯碗 食家莊（海鮮沿江）現代概念（高檔西餐廳 牛排館）韓國之家（燒烤）京福華肥牛美食城 玉玲瓏燉 品閣 檔次較高 消費層次較高 休閑地 名鐵咖啡 歐蕾咖啡 名典咖啡 coco 咖啡 金玉蘭 KTV 嘉樂迪 KTV 海市蜃樓 KTV 官邸酒吧 白鹿影院 飛速健身 檔次較高 規模較大 酒店 海上天大酒店 阿外樓（ 3 家）珍寶舫大酒店 新丁香江濱大酒店 新南亞大酒店 國貿大酒店 云天樓大酒店 大多為星級大酒店 公園（廣場） 江心嶼 海坦山廣場 華蓋山公園 星河廣場 市區較有名的 醫院 118 醫院 附二醫 市區大醫院 學校 溫州九中 溫州十二中 溫州十四中 永楠小學 溫州較有歷史的學校 美容美發 等 較多 洗衣店 檔次一般規模較小 購物中心 1． 歐洲城（包括餐飲、娛樂、休閑、觀光、購物、展示、金融、演繹、兒童主題等） 溫州超級商業航母 中國管理資訊網 中國管理資訊網 污染 冷作卷板廠 交通汽車尾氣排放、噪聲污染嚴重 道路兩旁情況 整條江濱西路的兩側經營明顯有差異，北面依臨甌江這一側，店面基本已經在營業之中，主要經營廚柜為主，其他還有輔助經營建材和飯店，靠近環城東路這一帶整個經營層次雜亂。 04 年被中央電視臺評為中國經濟最具活力十大城市之一。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 該項目區域經濟環境 溫州近些年的經濟情 況 2020 年全年實現生產總值 億元，比上年增長 %，達到了 98 年以來的最高增幅，其中第一產業占 億元，比上年增長 %；第二產業占 億元，增長 %；第三產業占 億元，增長 %。 在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設立現場售房部，建數個一比一樣板房等方式進行交易。 主力戶型 4 室 2 廳， 152— 211 ㎡ 4 房 2 廳 2衛， ㎡ 獨立別墅（ 280— 400 ㎡）雙聯別墅（ 210 —290 ㎡）立體別墅（ 210— 230㎡） 躍層 210 ㎡聯體別墅220 — 280㎡） 躍層（ 293— 320 ㎡） 相比而言錦繡是傳統意義上的別墅，而本項目只能說 是高層高檔住宅 主要賣點 地段好，品質好 生態景觀，人性智能化等 溫州唯一全國人居經典競賽綜合獎 水景園林社區 溫州首個高層高檔住宅，城市花園 錦繡的賣點最大，但是本項目也具有很強的應召力 戶均車位 1 錦繡的車位最多，由于住戶較少 中國管理資訊網 中國管理資訊網 百好花園 恒達 私密性，領域感較差。客戶群范圍廣：主要是私營企業老板，民營或者是外資企業高級職員及高層管理人員，經營實體和貿易人，與從事金融、證券、保險業的高收入人群，文娛界成功人士，歸國僑胞等。目前，大概有 55%的購房者對于別墅感興趣。 曼哈頓項目建議書的批復》 ⑸省審計事務所驗資證明 ⑹國家計委《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》 ⑺建設部《房地產開發項目經濟評價方法》 ⑻中國建設銀行溫州市分行資金證明 可行性研究報告研究范圍 根據“中瑞 作為公司 成立以來的第一個大型項目，財團決定 在此建造溫州“第一樣板工程”，打造溫州高標準的“城市客廳”。本文包括六大部分，即項目概況、市場調查、財務分析、風險分析、營銷策劃，研究結論以及建議。市場調查是基礎，本文從項目的市調工作著手，通過對整個相關市場包括本地塊情況、競爭項目、消費者狀況、溫州房地產市場及相關規劃、政策、法規的調查，并加以分析，在此基 礎上對其設計方案、經濟可行性、融資方案、開發風險進行分析、評價，最后根據項目實際結合時下各房開的實際操盤情況，確定本案營銷策劃方案。希望通過該地塊開發定位來填補市中心高檔住宅的空白，同時也是為中瑞集團打造全市乃至全國品牌社區的一次全新的嘗試。曼哈頓空中別墅”項目建議書和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場調查分析，投資估算，項目經濟效益評價與資金籌措，風險分析以及營銷策略等。（以上數據來源于溫州市建設局房地產開發處） 同時根據我們的調查，目前溫州正在建設中以及建好投放使用的別墅（高檔住宅）主要有以下幾個：市區的百好花園、恒達 ?假日花園、以及龍港的錦繡名園和新湖綠都等，這些項目無疑成為了本案的競爭對手。 需求：通過我們進行調查問卷以及專家拜訪的結果來看（此次我們共發放問卷 627份，其中有效問卷 537 份，我們的調查者大多數為較高收入者和高收入者）。我國的別墅項目，其規劃設計，整體布局乃至建筑設計，環境營造，私家花園的形態等諸多方面，都缺乏空間組織的領域感和私密性。假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 主要配套 游泳池，網球場，幼兒園等 水景中心庭院，加洲樂園，人工湖 協和廣場，雙會所，社區廣場等 運動場所，等 商務會客館，生活休閑館，人性智能化設施，英式 貴族管家服務等 本項目的功能最完善，檔次也比較高 銷售價格（單位：萬∕㎡） 最高 ，最低，均價 — 獨立 220 萬以上一套，雙聯130 萬以上一套 均價 均價 本項目毫無疑問是最高的，錦繡由于在龍港，價格還上不去 銷售情況 50%賣掉 基本售完 一，二期已經賣完 80%賣掉 已積累600 多位有效客戶 本項目目前而言是最差的，錦繡的競爭力最強 其他 離國際會展中心，楊府山 CBD 中央商務區，青少年活動中心臨近 倡導建立既有城市氣息，又有自然雅趣的高尚生活區 智能化打造安全舒適家園 物業管理完善 每戶 30㎡入戶花園和 6 米挑高 本項目在品質與等級上是最好最高的 總評論： 通過以上幾個競爭對手與本案的比較，認為本項目在整體上是有優勢的，競爭最強的是位于龍港的錦繡名園，但是該樓盤由于地處蒼南的原因，決定了其客戶群大多數只能是蒼南本地成功人士，市區的夠房者大多數是出于想參與投資的心理充當客戶群。 本項目產品定位 功能定位 ◆居住功能： 10 幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業，其樂融融； ◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝廊、視聽健身世界、 SPA水療館，室內 3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。全年人均生產總值 18846 元，比上年增長 %。 溫州 03 年的參考數 據以及分析 中國管理資訊網 中國管理資訊網 通過下表我們可以看出，溫州城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強烈，但是溫州平均每年投入開發的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。而飛霞北路這一帶組織秩序良好，大部分經營較高檔的家具和廚柜。曼哈頓”土建工程基礎數據，按照本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，具體參數如下： 容積率﹤ 占地面積 110 畝 （容積率取 ） 則地塊內計入容積率面積（不包括地下室和架空層）： 110 =㎡ (從中瑞房開得到的數據也是 ㎡ ) 從中瑞房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）： ㎡ 則地下室和架空層的建筑面積為： — ﹦ ㎡ 其中西面地塊 ㎡，東面地塊 ㎡ 表 面積 容積率面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 地下室和架空層面積 ㎡ 土地價格 ： 153333 萬元 前期工程費 包括項目前期規劃、 設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。中瑞財團使用自用資金 100000 萬元作為項目資本金 ,同時按照國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房里解決，實行滾動開發。主要有較高的收益率，預定實現的年收益率達 ％以上，并且免征個人所得稅，有完善的風險控制體系，極低的風險，有良好的資產流動性，提供信托受益權和提前轉讓，有極低的費率，有收入費和推出費全部都是免收的，由國家級大信托投資公司進行規范管理和運作 . 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第四章 風險評價 政治風險 政治環境風險 從宏觀環境來看 ,隨著最近連戰 ,宋楚瑜的相繼來訪大陸 ,海峽兩岸的關系呈現出近些年來難得的可喜景象 ,民進黨當