(精品)2007年長春啟明花園別墅項目市場整合推廣方案-免費閱讀

　　

【正文】 通過銷售控制統(tǒng)一置業(yè)顧問的行動目標 ， 管理 、 監(jiān)控 、 考核置業(yè)顧問的銷售工作 ， 使銷售進度在公司的控制范圍內 。 銷售金額比例 80%100%之間 ， 在第三次調整的基礎上再次上調 3%， 即 獨棟按別墅產品均價為： 10195元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5908元 /m2； 加權平均最后獨棟別墅產品均價為： 9500元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5800元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4200元 /m2 。上城 、 中海 香墅街 雙拼 6028 6230 6438 疊拼 3680 3900 4138 聯(lián)排 4985 5340 5698 二、價格制定辦法 長春市主要別墅產品價格對比分析 樓盤名稱 別墅 類型 起 價 (元 /㎡ ) 均 價 (元 /㎡ ) 最高價 (元 /㎡ ) 美印溪谷 疊拼 3000 3200 3380 聯(lián)排 4080 4300 4580 鉆石山莊 疊拼 2950 3300 3700 聯(lián)排 3000 3600 4200 中海 5） 、 信息網絡系統(tǒng) 本系統(tǒng)是居住小區(qū)寬帶接入網 、 控制網 、 有線電視網和電話網等所組成 ， 提倡采用多網融合技術； 居住小區(qū)寬帶接入網 、 控制網 、 有線電視網和電話網等各自成系統(tǒng) ， 采用多種布線方式； 每戶不少于兩對電話線 、 兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)接口 。 別墅安防，一靠技術，二靠人。這樣可以充分體現(xiàn) 中國傳統(tǒng)文化色彩，增加社區(qū) 的文化底蘊。庭園水體的特點是：小。 意 境 : 在庭園景觀創(chuàng)造中可借助植物抒發(fā)情懷，寓情于景，情景交融。實踐中的點景景觀往往是由多種點景形式綜合構成的，“點線結合”、“線面結合”，“點面結合”是極為普遍的點景現(xiàn)象。 園林水景的原則 原則 宜“虛”不宜“實” 虛的水景是相對于實際水體而言的，它是一種意向性的水景。 （ 內庭院 ） 和集中用水相對的是分散用水 ， 其特點是： 用化整為零的方法把水面分割成互相連通的若干小塊 。用現(xiàn)在的眼光看，“廳山”更接近于抽象雕塑。另一方面，從根本上來說，與中國傳統(tǒng)的天人合一的自然觀以及重漸悟、重直覺感知、重綜合推衍的思維方式有著更為直接的關系。 建筑規(guī)劃分析 03： 三大建筑特色 規(guī)劃要點 03： 景觀與建筑的形神交融 具體建議原則： A、摒棄常規(guī)的 “西式景觀文化大搬移”，抓住中國園林的藝術特點，通過“點景” 的技法表現(xiàn)情景交融的生活場景。 漫步其中，可一步一景；漫 游其中，則目移景換 ——可謂是 “ 情隨境遷 ” 。 經由建筑分析得出的 景觀規(guī)劃要點 建筑規(guī)劃分析 01： 純正中式風貌 啟明新中式別墅是在尊重歷史文化和地方文化，以及提取中國古典建筑規(guī)劃精華的基礎上，結合現(xiàn)代生活方式而營建的新中式宅院。 高收入階層，追求生活的驕傲。 現(xiàn)場對個人體適能進行全面檢測，包括體能、體質、身體、體脂等各個方面。 啟明花園 別墅項目的媒體策略解析 以前面所述的傳播策略為主導，在項目操盤的過程中，選擇合適的時間段，選取合理的媒體進行組合，以達到 充分利用媒體特性，達成良好宣傳效果的同時，節(jié)約推廣費用 的目的。 利用圣誕、新年等節(jié)假日進行營銷， 形成淡季不淡的局面。 ◆以預熱期客戶積累為前提， 適當增加報刊廣告的 宣傳力度 ； ◆ 配合 賣場的組織 ， 顯現(xiàn)良好熱銷氣氛，促進猶豫客戶產生購買行為。 銷售經驗當然必不可少，但絕對不能忽視策劃和包裝的力量，畢竟我們面對的是自然界中情感最豐富的“人”，“巧妙地打動”永遠比“功利地說教”更加來得事半功倍。第一城開發(fā)的初始階段 ， 所處位置應屬于城鄉(xiāng)結合部 ， 偏偏開發(fā)的又是高檔樓盤 ， 為了扭轉置業(yè)者對于片區(qū)本應廉價的認識 ， 提升心理價位 ， 名鉆為其制訂并執(zhí)行了一系列的品牌與樓盤形象包裝工程 ， 如戶外圍擋 、 售樓處內外包裝 、 展會現(xiàn)場以及報紙軟宣等 ， 成功地在目標人群心目中樹立起了雍容 、 尊貴 、 典雅的大品牌高端形象 ， 有力地拉升了銷售價格 。 而此次提案是在對啟明項目主導策略思想的基礎上進行提煉加工 ， 在馬總的指導下 ， 對項目營銷推廣作出進一步補充和說明 。 本方案將從 項目整體營銷推廣 、 景觀規(guī)劃設計 、 銷售管理、 推廣預算 等方面做出策劃建議 ， 為項目做好謀略 。 在周邊樓盤的普遍價格在 2022元以下的市場形勢下 ， 尚還只是一片空地的天安 所以 ， 應該在項目運作的全程當中 ， 配合銷售周期 ， 在不同的指定時間內 ， 以統(tǒng)一的策劃思想與相應的推廣手段 ， 為項目的發(fā)展推波助瀾 ， 以此來促進各推廣階段的分期銷售任務的完成 ， 最終輔佐開發(fā)商 ， 達成總銷售任務的順利實現(xiàn) ， 并為下一步的開發(fā)做好自身的形象積累和品牌建設 。 ◆減少硬廣， 通過戶外廣告延續(xù)市場印象； ◆推出促銷舉措， 依靠前期積累的客戶資源及口碑形象推動 老客戶帶新客戶成交。 營銷推廣階段劃分 導 入 階 段 預 熱 階 段 延 續(xù) 階 段 開盤強銷階段 品 牌 策 略 ————————關 于 品 牌 ———————— 品牌不是單純做幾篇形象廣告， 或者制定一套系列規(guī)章承諾就可以實現(xiàn)的， 它是由各個方面綜合匯總而形成的巨大能量， 積聚的過程需要大處著眼， 更需要精雕細節(jié)。 公關及活動策略 在目前的市場環(huán)境中我們看到： 報紙廣告對營銷的影響力已經日漸弱化 。度身開發(fā)“個人健康菜單”： 運動套餐、營養(yǎng)套餐、飲食套餐、最佳作息時間建議等。選擇MINI COOPER作展覽，吻合潛在客戶的紅 啟明新中式別墅在產品設計 上既接納了西式別墅的舒適性， 又保證了中式別墅的精髓。 規(guī)劃要點 02： 深入研究“中式庭園” 的風景格局 具體建議原則： 中式庭園的發(fā)展歷史源遠流長，其風景式造園的風格及手法已成為人類文化遺產的重要部分。 所謂“點景”意為：抓住園林綠地中每一景觀的特點及空間環(huán)境的景象，再結合文化藝術的要求，進行高度概括，點出景色的精華，點出景色的境界 。 中式園林有別于世界其他園林，主要可概括為四大特點： 本于自然 高于自然 建筑美與自然 美的融糅 詩畫的情趣 意境的涵蘊 中式園林以 再現(xiàn)自然山水為設計的基本原則， 建筑和自然的和諧 “天人合一” 追求 達到 的效果 但 并不是簡單地模仿， “本于自然，高于自然”， 把人工美和自然美巧妙地結合起來 而是 這一思想在造園當中的具體表現(xiàn)就是 “因地制宜”、“依山就勢”， 善于利用現(xiàn)有的自然環(huán)境條件，體現(xiàn)出人工建造對自然的尊重與利用。 一種是 墻中嵌理壁巖 ，有的嵌入墻內，有的雖與墻面脫離，但效果與前者同，均以粉墻為背景，猶如一幅寫意山水畫。 至于水池的形狀絕大多數(shù)呈不規(guī)則的形式以再現(xiàn)自然水景 。 是用具有地域特征的造園要素如石塊、沙粒、野草等仿照大自然中自然水體的形狀而成的。 “ 點景 ” 原則 襯托、烘托要相稱 平衡畫面要相宜 對比照應要有目的 聯(lián)絡要有節(jié)奏變化 有時發(fā)覺主賓、濃淡、輕重等關系不夠明顯時，可通過對比照應的手法，在原景物的旁邊再增加一組在比例上、體量上和色度上有較大反差變化的景物，達到以此顯彼的目的。松蒼勁、古雅，不畏霜雪嚴寒的惡劣環(huán)境，能在嚴寒中挺立于高山之巔；梅不畏寒冷，傲雪怒放；竹則 “ 未曾出土先有節(jié)，縱凌云處也虛心 ” 。但要做的很精致，在做池時既不能做的太深又不能太淺，這就要看使用者的要求，如家有小孩，就要考慮小孩的安全為主等。 小 品 : 配套設施 建議 ● 功能：為業(yè)主提供一個集休閑、娛樂、健身、 洽談、購物為一體的綜合場所。 技術方面 ： 借鑒萬科 總占地面積： ㎡ 總建筑面積 ：