三亞07年市場調研報告-免費閱讀

　　

【正文】 91三是商品住宅品質提升，居住環境改善、新材料使用、建材價格和建筑工人工資上漲等均不同程度增加了建設成本。7068萬平方米，其中商品住房其中商品住房2077表26：十五期間三亞房地產供求情況年限批準預售項目數（個）批準預售套數（套）批準預售面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）2001年24352002年2221802003年4146012004年628518992005年5066732006年（數據來自；三亞市房產局）三亞市2007年12月批準商品房預售如2005年房地產完成投資總額增長了40%。%，全市森林面積12萬公頃，森林覆蓋率為63%。在河的兩岸，長滿了茂密的紅樹林，形成了罕見的城市紅樹林景觀，不時可見白鷺鳥林中信庭漫步，或飛翔或歇息，顯得別樣的從容與悠閑……。B、空氣：三亞的空氣質量在世界環保組織監測認定的全球10個空氣質量最好的城市中，僅次于古巴名城哈瓦那，列居第二，海口市列居第五。異地購房休閑度假、養老趨勢愈演愈濃。、經濟和社會的持續發展，富有階層生活方式的改變近20年多來中國國內經濟持續、快速、穩定增長，使中高收入階層擁有了改變生活方式、追求生活質量的經濟基礎。、海南房地產價格將會保持平穩的增長趨勢雖然海南房地產價格近幾年有了一定的增長，但目前每平方米價格僅為3300余元，相對于全國房地產價格來講還是偏低，尚存很大的發展潛力。如：中信國安擬用10年時間，投資100多億元將該規劃區建成適合博鰲亞洲論壇發展、具有世界一流水平的會議中心和特色鮮明的旅游度假休閑中心；中信泰富投資100億元開發神州半島項目框架協議；電訊盈科———和黃地產、中國保利集團、上海家化集團、美國泰威集團、新加坡星獅集團、中糧集團、海南翰星實業投資等聯合投資海棠灣，投資擬達數百億元；新世界中國地產有限公司以18億拍得美麗沙半島的3307畝地，項目總投資額達90億元；深圳市華隆投資集團有限公司擬投資１００億元合作開發銅鼓嶺國際化生態旅游區；天津萬隆集團子公司海南優聯將斥資１００億開發新埠島；香港雅居樂擬投資100億元開發陵水清水灣；華潤集團將投資50億元開發萬寧市石梅灣；首都機場集團投資開發占地2000多畝的三亞山水國際項目；創維集團投資20億元在三亞投資開發一個集旅游、度假、休閑和娛樂等多功能的時代海岸；天津華田集團擬投資100億元開發三亞太陽灣度假區和南麗湖健康旅游區等項目；首旅集團等五家大集團聯合開發鹿回頭小東海度假區頂級度假項目。全省處置積壓房地產工作已基本結束，影響全省房地產業健康發展的積壓房地產問題得到根本解決，％；，％；，％。表23：“20012006年”海南房地產投資統計表年份房地產投資額增長百分比2001年%2002年%2003年%2004年%2005年%2006年26% （數據來源：海南統計局）、竣工面積小于銷售面積，積壓房地產得到不斷消化表24： “20012006年”海南房地產開發與銷售面積統計表項一座主樓及8棟別墅組成三亞水業海景大酒店 天涯水業集團投資，一期四星級酒店，二期五星工程即將破土動工。同時，亞龍灣的余下海濱用地近兩年內有3—4家五星級以上酒店興建開業，如：由首開投資的天鴻度假村第二期，由華田集團投資的太陽灣柏悅頂級酒店，還有中糧、萬通集團投資的四季等酒店。但四星級酒店的年營業收入卻在5002000元之間。國外商務客源貢獻的平均房價最高，五星、四星和三星中，國外商務客源貢獻的平均房價分別達到人民幣998元、583元和351元。其中：目前加上已按五星級以上標準建成待報和在建的五星級酒店將接近30家。其中：(1)五星級飯店242座，%；(2)四星級飯店971座，%；(3)三星級飯店3914座，%；(4)二星級飯店5096座，%；(5)一星級飯店665座，%。2020年將超過1000萬人。增長15%；國內旅游總收入6230億元，%。、旅游業持續快速發展和規模龐大的旅游市場的迅猛增長，為國內及三亞酒店行業的發展提供了充足、旺盛的客源市場基礎。產權式酒店主要布局在三亞市區和西部文化休閑旅游區旅游購物規劃目標：近期旅游商品收入占全市旅游總收入的25%，遠期達到旅游業發達國家和地區旅游購物收入在旅游總收入的平均水平。以“大美”與“3S+3N+3Y”為三亞旅游確立獨特優勢。《關于三亞市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要的報告》也明確提出，到2010年旅游飯店接待過夜游客將超過750萬人次,旅游總收入將突破百億元。、三亞旅游業十一五期間仍將保持高速增長。今年春節黃金周，三亞旅游呈現出近年來少有的旺勢，散客多、回頭游客多、自駕車多、直達三亞游客多、外國游客多和旅游收益增長明顯高于游客量增長等“五多一高”構成三亞今年春節黃金周的亮點。、度假游樂游受青睞，散客自助自駕游成為時尚，高端客源市場增長快。%。(數據來自：三亞市統計局)2005年，%，“十五”%。雖然2005年、2006年由于旅游房地產等旅游相關產業的發展使旅游收入占國內生產總值的比重下降，但仍然占到69%、60%，三亞已經成為一個不折不扣的以旅游產業為支柱產業的旅游度假城市。——房地產業方面，“十五”，是“九五”；銷售額達108億元，是“九五”的18倍；房地產業對“十五”期間經濟增長的拉動明顯，成為新的支柱產業。其中，%；，比上年增長 %。今年內投資預計在1000萬元以上的項目共100多個，其中續建項目61個、計劃新開工項目41個，余下為預備項目等。其中，%。表14：海南省旅游接待規模發展趨勢 單位：萬人次年份1994199519961997199819992000200120022003200420052006旅游人次290326486790865927100811251256123414031605．02 注：本小節的數據來自：海南省統計局《統計公報》及海南省房地產協會、海南省旅游局提供的數據；、三亞宏觀國民經濟分析 雖然三亞旅游、房地產主要以“島外市場”為主，三亞宏觀經濟狀況與旅游房地產需求的關聯性不強，但通過研究和分析三亞本地國民經濟的發展狀況可以更全面地了解和分析三亞旅游、房地產的發展基礎及其地位；也是預測三亞房地產發展趨勢的重要參考。 表12：全省固定資產投資增長情況 單位:億元指 標19901995200020022003200420052006全社會固定資產投資總額425．74年增長率%%%12．2%表13：全省房地產投資增長情況 單位:億元指 標2000200120022003200420052006房地產投資總額2089．26年增長率66%66%17%%%%26%海南省以其獨具特色的海洋、海島風情和中國唯一的熱帶濱海風光，正發展成為國內外最向往的旅游度假目的地和和第二度假居住地，2020年內建成中國旅游強省和亞洲一流/世界著名的海島旅游休閑度假勝地。％，“十五”，％。近年來，海南經濟持續快速發展，省政府加大招商引進大企業、大項目政策，越來越多的國內外企業看好海南，競相來海南投資。2006年，全省生產總值（GDP），按可比價格計算，%，自2003年走出“房地產泡沫”陰影進入兩位數增長平臺后，創1994年以來生產總值增速新高，提前一年實現生產總值跨千億目標。由于三亞作為全球的熱帶濱海旅游目的地的形象和品牌已形成，其旅游、房地產市場已從國內走到境外，已從最早的港澳臺發展到東南亞、日韓市場，俄羅斯等市場已形成，北歐、西歐和北美市場也即將開拓和啟動。、三亞旅游房地產主要目標市場地區宏觀經濟分析三亞旅游度假及房地產購房客戶的主要來源可總結為“兩區一都”，即以上海為龍頭的“長三角地區”、以黑龍江為龍頭的“高寒地區”以及“首都”北京地區。表4：20012006年城鄉居民生活改善情況單位：元序號指標2001年2002年2003年2004年2005年20061城鎮居民人均可支配收入686077038472942210493117592農村居民人均純收入2366247626222936325535873城鎮居民家庭恩格爾系數%35．84農村居民家庭恩格爾系數%43（數據來自：國家統計局）圖4 2002－2006年城鄉居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度 （數據來自：國家統計局）、“十一五”期間全國宏觀經濟形勢和政策展望近年世界經濟呈現出較強的增長勢頭，經濟平穩增長為主要趨勢，但仍然面臨許多不確定因素，如原油價格的波動，人民幣升值的壓力，頻繁發生的恐怖襲擊事件和自然災害，對我國的出口以及利用外資會產生一定的壓力。其中，期房銷售額為14366億元，%。第一、%、%%。市場調研的對象、海南省旅游局、海南省房地產協會、三亞市旅游局、三亞市規劃局、三亞市房地產協會；、三亞市各大高星級酒店近40家、中高檔公寓住宅、別墅等中高端旅游房地產項目近50個；三亞旅游六要素情況、三大商業區布局情況、企業辦公情況、旅游綜合服務情況、酒店及各房產樓盤的經營營銷人員、有關酒店管理等機構專業人士。市場調研的方法用什么方法取得調查資料，對資料的真實性、準確性有著至關重要的影響。市場調研的目的、給項目的決策者提供初步決策依據；、為下一步詳細性市場調研和項目開發策劃、可行性研究提供基礎性資料；、為項目營銷策劃，制定銷售策略、銷售價格等提供參考；、通過市場調研和報告的編寫，使項目各方面的專業人員了解和掌握項目開發的市場情況，迅速進入工作狀態。市場調研的原則本次市場調研將秉承以下四大原則：、真實性原則。國內外進行市場調研的方法很多，結合調查的對象和內容，本次市場調研主要采取以下調查方法：、面談調查法，即調查人員與被調查者面對面交談詢問有關問題。市場調研工作流程（見下頁圖）市場調研工作流程確定市場調研主題擬定市場調研計劃確定具體市調內容形成市場調研報告安排市場調研人員親臨現場展開市場調查調研數據信息整理第二部分 市場調查引言：我們經過深入的分析和研究，認為三亞房地產能夠快速復蘇和發展，主要得益于中國經濟和社會的快速發展；三亞自身獨特的自然資源條件和三亞旅游業的發展和轉型三大因素的綜合作用。、固定資產投資快速增長，基礎設施和基礎產業得到明顯加強2006年全年全社會固定資產投資109870億元，比上年增長24%。、居民收入不斷提高，生活水平明顯改善2005年城鎮居民人均可支配收入達10493元，%，%，比“九五”，是改革開放以來歷次五年計劃期增長速度最快的；農村居民家庭人均純收入達3255元，扣除價格因素，%，%，比“九五”。但和平、發展、合作已成為當今時代的潮流。其中高端房地產市場主要以“長三角地區”和“北京”，所以“長三角地區”和“北京”當地的國民經濟發展狀況與三亞房地產市場的發展有很大的關聯。其各目標客源市場的經濟發展水平是處于世界前列的，旅游房地產發展前景和潛力比國內市場更大。表11：海南省國內生產總值增長情況表 指 標單 位1995200020022003200420052006國內生產總值億元1052．43年增長率%10．112．5財政收入持續快速增長，經濟實力日益增強。中石化、中海油、中石油、華能、國電、中遠、中信、一汽、韓國三星、印尼金光、香港新世界、盈科地產、保利集團、上海家化集團等先后落戶海南，大部分投資額都在數億元到百億元以上。％，％。旅游業已發展成為海南省的龍頭支柱產業，%。、“十五”期間三亞國民經濟取得顯著成果——2005年全市生產總值（GDP），%，“十五”%。%。三亞今年全社會固定資產投資規模計劃將達85億元，比去年增加14億余元，創下歷史最高水平。% 。“十一五”將發展更快，%，商品房銷售70萬平方米，%，約占三亞市財稅收入的36%。表15 “20012006”期間三亞旅游業主要統計數據表指標名稱2001年2002年2003年2004年2005年2006年接待過夜游客（萬人次）年增長率16%16%8%（非典）21%11．8%11．9%旅游總收入（億元）65．4年增長率25%12%4%（非典）34%30%27．5%占全市GDP的比值%%%%%60．1%(數據來自：三亞市統計局、三亞市旅游局)、游客總量持續增長，旅游收入大幅增加。%。%，絕大部分是直接在三亞度假，特別是俄羅斯游客和韓國游客雙雙超過3萬人次，%%。由于三亞旅游方式的改變，沙灘海上游樂和高爾夫運動成為了游客的消費熱點，已建和正在建設的高爾夫球場有45個，各個高星級酒店都配備有豐富多彩的沙灘海上運動娛樂設施和活動