二手房交易指導手冊-免費閱讀

　　

【正文】 ㈡ 公房退契稅 賣公房后，買 一手商品房 —— 退契稅 ： ⑴ 退稅情況： 先賣了一套公房，一年內(nèi)（以合同時間為準）再買一套商品房，可以退契稅。 四、北京市住宅專項公共維修資金專用收據(jù) （朝陽區(qū)） —— 過戶 地址： 朝陽管理部 定于 2020 年 7 月 12 日遷址到朝陽區(qū)百子灣西里 402 樓 109號，金海商富中心寫字樓（東四環(huán)外、大郊亭往東、朝陽交通隊對面）辦公 ； 39 咨詢電話： 15718856520（無線座機）； 辦理時間： 到場人員 ： 買方本人； 所需材料： 原產(chǎn)權(quán)人身份證復印件（或者準確姓名和身份證號碼）、新產(chǎn)權(quán)證原件及復印件、新產(chǎn)權(quán)人身份證原件及復印件； 辦理流程： 到場領(lǐng)號 —— 填寫申請表，并提交材料 —— 當時，出具變更公維票據(jù)單（無章）； 五、關(guān)于拆遷、公房退稅的說明 ㈠ 拆遷退契稅 拆遷后，買 一手商品房 —— 退契稅： ⑴ 退稅情況： 先有一套拆遷房，已有拆遷補償協(xié)議，再買一套商品房，可以退契稅。 四、所需資料： ㈠ 營業(yè)稅 1.《北京市地方稅務(wù)局代開發(fā)票申請表》 1 份； 2. 產(chǎn)權(quán)證原件復印件 1 份；購房合同原件復印件 1 份； 購房發(fā)票原件復印件 1 份；房產(chǎn)稅稅票原件復印件 1 份； 土地使用稅原件復印件 1 份； 3. 稅務(wù)登記證 原件復印件 1 份； 4. 法人委托書原件（加蓋法人章和公司章 ）復印件 5. 法人身份證明原件復印件 1 份，受托人身份證原件復印件 1 份； 6. 買方身份證原件復印件 1 份。 貸款成數(shù) 及利率 首套： 90 平米以下，八成， 基準 利率 %； 90 平米以上，七成， 基準 利率 %，（含 90 平）； 二套：四 成，利率 上浮 10%—— %；（認房又認貸；并且以家庭為單位， 人均面積不大于 平，且 只允許一套公積金在還狀態(tài)）； 三套：暫時不受理； 賣方準備材料 及到場人員 a、產(chǎn)權(quán)人本人到場： 身份證原件、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） （國管準備建行的）； 若為 外籍人 ，護照原件、譯本公證原件 (2 份 )、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡； b、 若不能本人到場，受托人本人到場： 提供售房委托公證原件（ 2 份）（公證書格式，見附件一）、受托人本人身份證件原件、產(chǎn)權(quán)人身份證件復印件、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡； 產(chǎn)權(quán)人為外籍人士：需要護照復印件、譯本公證原件 (2 份 )； 受托人 為外籍人士：需要護照原件、譯本公證原件 (2 份 )； 買方準備材料 及到場人員 27 a、 市管： 夫妻雙方到場 身份證、戶口本、結(jié)婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） b、 國管： 夫妻雙方到場 身份證、戶口本、結(jié)婚證、學歷證、 收入證明（ 2 份） （如已婚：夫妻雙方各自兩份；無工作者，到居委會開具無業(yè)證明）、 工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、建設(shè) 銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（除卡外，其他最好夫妻雙方提供）； 若為外籍人，本人到場、護照原件、譯本公證原件 (2 份 )、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡； 備注： ① 買方夫妻雙方為外地戶口，都需要 暫住證 ；借款人 （外地人）還需要提供 《勞動合同》 ； ② 借款人本人不可以委托； ③ 借款人的公積金繳存額足夠貸款，配偶不需要提供公積金繳存時：借款人配偶可以做購房公證（公證書格式，見附件二），提供原件三份 ； ④ 國管，買方有共有權(quán)人，需要提供《共有權(quán)人聲明公證》（三份） ； 放款條件 契稅票、產(chǎn)權(quán)證原 件；市局，必須土地證過戶的受理單原件； 提前還款 提前申請：直接預約借款銀行，根據(jù)不同銀行的要求，確定是否需要現(xiàn)向公積金管理中心申請； 提前還款及違約金 無違約金 28 提前還款流程： ① 市管、國管：借款人本人帶身份證、借款合同原件，到公積金管理中心 —— 填寫申請表 ——審批通過 —— 在下個月的還款日前，打入還款賬號。 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交 都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、工商銀行或建設(shè)銀 行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 24 國管公積金 擔保公司面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 產(chǎn)權(quán)證必須 工 抵押注銷完畢 作 日 評 估 7 個 工 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報告） 作 日 公積金批貸，擔保公司出具批貸函 1 個 工 作 日 交稅 — 過戶 7— 10 個 工 作 日 公積金中心復審 —————— → 到場人員及材料： （簽署借款合同） 2 周 公積金中心放款 （賣方在 2—— 3 工作日收到房款） 國管公積金：從面簽 —— 放款時間大約 5— 6 周。 監(jiān)護權(quán)公證 200元，加 1份 10元 法定 監(jiān)護人 之一 出生證 （或獨生子女證） 、戶口本、結(jié) 婚證、身份證 原件 等 監(jiān)護協(xié)議公證是指國家公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請，依法證明受托監(jiān)護人與監(jiān)護人之間就履行監(jiān)護職責所簽訂協(xié)議行為的真 實性、合法性的活動。 康居房無需滿 5年，都可以交易 （需要提供拆遷或回遷協(xié)議） 康居房（回遷經(jīng)濟適用房） 賣方 買方 營業(yè)稅 個人所得稅 土地出讓金 契稅 普通住宅 同商品住宅 同商品住宅 申報價 *3% 首次購買 90㎡以下住房，契稅交 1%；其余普通住宅契稅交 % 非普通住宅 同商品住宅 同商品住宅 申報價 *3% % 土地出讓金： 建委出示票據(jù)，買方到銀行繳納后，持相應(yīng)票據(jù)領(lǐng)取新證。 ) 有的公房還可能是央產(chǎn)房，但央產(chǎn)房在產(chǎn)權(quán)證上看不出來的，只有咨 詢房東的原單位才可以確認，此外，還需要房主拿到 央產(chǎn)房上市審批單 和 結(jié)清證明 （物業(yè)處開的物業(yè)費和供暖費的） ，及放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明方可上市出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結(jié)果。 （例 產(chǎn)權(quán)證號：京房權(quán)證海私字第 040474 號）另，商品房又可分為 普通住宅和高檔住宅 。 稅 率 增值額 /扣除項目金額 ≤ 50% ， 稅率為 30%； 50% ≤ 增值額 /扣除項目金額 ≤ 100% ， 稅率為 40%； 100% ≤ 增值額 /扣除項目金額 ≤ 200% ， 稅率為 50%； 200% ≤ 增值額 /扣除項目金額 ， 稅率為 60%； 不能提供原始契稅票 和原值發(fā)票 原件 —— 稅點：全額 *%（營業(yè)稅 % + 個人所得稅 20% + 土地增值稅 1% + 契稅 3% + 印花稅 %） 6 三、 公房 （也稱房改房） 公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。所以說，標準價房和優(yōu)惠價房在出售前要先確認產(chǎn)權(quán)的完整性。 四、 經(jīng)濟 適用房 （ 分為：一類；二類 — 康居房 ） 指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。 強制執(zhí)行公正 標的額的千分之 2 債權(quán)、債務(wù)人雙方 賣方： 產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證；買方： 身份證；買賣合同原件 以給付貨幣、物品、有價 證券為內(nèi)容的債 權(quán)文書，如果債務(wù)人承諾自己不履行或不完全履行合同義務(wù)時 ，無需經(jīng)過法院訴訟程序直接接受法院的強制執(zhí)行。 15 贈予公證 公房： 贈予產(chǎn)權(quán)建筑 面積 *60元 /平； 商品房： 贈予房產(chǎn)原值*2%； 最低200元 ，加 1份 10元 贈與人及被贈與人（贈與人已婚的夫妻雙方） 贈與人的身份證、戶 口簿、贈與書； 贈與物清單及所有權(quán) 證明，如房產(chǎn)證、存單等； 贈與物為共有財產(chǎn)的，應(yīng)提供共有人同意將財產(chǎn)贈與他人的書面意見； 贈與公證是國家公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請依法證明產(chǎn)權(quán)人將個人所有的財產(chǎn)無償?shù)刭浰徒o他人的行為的真實性、合法性的 活動。 根據(jù)標準，三個級別的貸金額為： 80 萬、 92 萬、 104 萬； 以上三個因素同時決定了貸款金額，公積金中心取三者最低值放貸！ 備注 —— 客戶評級說明： a、市管公積金 —— 地址：豐臺區(qū)方莊芳城園三區(qū) 18 號樓 （朝陽區(qū)市管公積金管理中心） 借款人本 人到場，身份證、戶口本、工作證、學歷證、職稱證 當時出結(jié)果，沒有證明材料，信息直接聯(lián)網(wǎng)。 具體算法如： 若房產(chǎn)是 1999 年 6 月購買的（以購房合同時間為準），到 2020 年 6 月已經(jīng)有 10 年的歷史，但 2 項稅費只繳納 5 年的，即， 2020 年、 2020 年、 2020 年、 2020 年和 2020 年。 無原值 發(fā)票 提醒： 贈予公證費用： ① 公房 —— 建筑面積 *60 元 /平 ； ② 商品房 —— 原值 *2%（按照原值發(fā)票或原始購房合同） ； 朝陽區(qū)第二稅務(wù)所，不認可遺囑公證辦理交稅；需要持遺囑執(zhí)行，即辦理繼承公證。 ⑵ 退額： 本次買房的房款與上次賣房的房款對比，退少的數(shù)額所應(yīng)繳納的稅費。 2）、 稅務(wù)工作人。 2）、 稅務(wù)工作人員核對資料，并告知何時能退款。 2. 以上資料所提供復印件需加蓋公章； 3. 辦理過戶期間，建議隨身攜帶公章和法人章； 35 五、 賣方公司或單位產(chǎn)權(quán) —— 交易稅費 分析 第一：交易房屋用途 —— 住宅；買方 —— 個人所有； 賣方 買方 營業(yè)稅 房產(chǎn)稅 土地 增值稅 土地使用稅 印花稅 契稅 印花稅 差額部分的 % 原值*70%% 增值額部分的 30%60% 建面 *土地級別價格 % 1%、%、3%； 無 備注： 契稅 1%的條件：交易房屋面積 90平米以下，網(wǎng)簽價格小于各區(qū)域優(yōu)惠價的 倍，是家庭首套購房； 契稅 %的條件：交易房屋面積 140 平以下，網(wǎng)簽價格小于各區(qū)域優(yōu)惠價的 倍； 契稅 3%的條件：非普通住宅； 第二：交易房屋用途 —— 住宅；買方 —— 公司、單位所有； 賣方 買方 營業(yè)稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 土地使用稅 印花稅 契稅 印花稅 差額部分的 % 原值*70%% 增值額部分的 30%60% 建面 *土地級別價格 % 3%； % 備注： 契稅 %的條件：交易房屋面積 140 平以下，網(wǎng)簽價格小于各區(qū)域優(yōu)惠價的 倍； 契稅 3%的條件：非普通住宅； 第三 ：交易房屋用途 —— 商業(yè)、辦公等；買方 —— 個人、公司、單位所有； 賣方 買方 營業(yè)稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅