二手房交易指導手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 必須提供二代居民身份證原件及復印件（無論產權人，還是代理人）； ⑵ 過戶環節 ① 到場人員： 買賣雙方產 權人本人； 賣方本人不到場，必須委托公證的代理人本人； 買方（中國人）本人不到場，代理人本人（手寫委托書或委托公證）； 買方（港、澳、臺、外籍）本人不到場，必須委托公證的代理人本人； 買賣雙方產權人有未成年，必須法定監護人（監護權公證）； ⑤ 準備材料： 買賣雙方身份證件原件及復印件； 18 買方外地人，暫住證原件及復印件； 買賣雙方產權人有未成年的，持監護權公證書原件、未成年人的身份證、戶口本原件； 代理人身份證件原件及復印件，公證書原件及復印件、手寫委托書原件； 產權證、土地證原件及復印件；原始購房合同或協議原件及 復印件； 物業證明原件等； ⑥ 過戶 流程： 審核材料，領號 （必須有新契稅票原件） 過戶； ⑦ 過戶 會遇到的問題： ⅰ 有抵押登記的房本，銀行系統必須刪除抵押記錄； ⅱ 外籍人過戶要拿護照和譯本公證復印件與原件 看原件留復印件 ； ⅲ 賣方 外籍人士，當時買方和現在持有護照或其他證件有 變更，需要提供兩證件為一人的認證； ⅳ 中國公民（年滿 18 周歲），必須提供二代居民身份證原件及復印件（無論產權人，還是代理人）； ⅴ 買方外地人，提供在有效期的暫住證； ⅵ 交稅過戶前的確權； ⅶ 所有外文材料，交稅過戶時必須有中文譯本公 證； ⅷ 新產權人為多人，需要簽署產權共有協議； 八 、抵押登記 ⑴ 過戶后，建委歸檔， 一般需要 710 個工作日； ⑵ 歸檔完畢，銀行出抵押材料， 一般需要 57 個工作日左右； ⑶ 銀行或者我們公司抵押專員，約客戶（或代理）去建委做抵押登記， 一般需要 35 個工作日； 所以，過戶大約 3—— 4 周時間，抵押登記完畢，商業銀行放款（貸款單子）！ 九、物業交接 物業確認書（范本） —— 詳見附件 8 19 第三章 貸款知識總結 第一節 商業貸款總結 一、商業按揭貸款流程 中資銀行（光大、北京、浦發等） 銀行面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 工 作 日 評 估 5 個 工 作 材料齊全 日 （買賣雙方提供的及評估報告） 銀行出具審批結果（批貸涵） 當日或次 工作 日 交稅 — 過戶 3—— 4 周（房屋產權證） 5—— 6 周（含土地證） 抵押登記完畢（房屋和土地） 房屋產權證 —— 《他項權利證》 ，抵押登記當日可出證； 土地證 —— 《他項權利證》 ，抵押登記當日領取《受理單》即可； 領取《他項權利證》及土地證《他項權利證》的受理單 （ 2— 3 個工作日） 買方： 夫妻雙方到場、身份證 件【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 】、 戶口本、 婚姻關系證明（ 結婚證、 離婚證、離婚 協議或法院判決） 、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、 收入證明、公司營業執照（副本）復印件加蓋公章、工資流水、資產證明（房產、車產、股票、基金、大額存款、保險單； 賣方： 夫妻雙方到場、身份證 件【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 】、 戶口本、 婚姻關系證明（ 結婚證、 離婚證、離婚協議或法院判決）； 買方： 借款人必須 到場； 配偶 不能到場，必須 出示《 購 房委托公證》原件 ，并且最好受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰； 賣方： 產權人及配偶不能到場，必須出示《售房委托公證 》原件 ， 委托人和受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰 ； 20 銀行貸款→放款； 外資銀行（花旗、東亞等） 銀行面簽 —————— → 到場人員及材料： 3—— 5 個 工 作 日 銀行出具審批結果 3—— 5 個 工 作 日 評 估 當 日 或 次 日 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報告） 簽署借款合同 —————— → 到場人員及材料： 3 個 工作 日 交稅 — 過戶 2 周（房屋產權證） 3 周（含土地證） 抵押登記（房屋和土地） 房屋產權證 —— 《他項權利 證》 ，抵押登記當日可出證； 土地證 —— 《他項權利證》 ，抵押登記當日領取《受理單》即可； 領取《他項權利證》及土地證《他項權利證》的受理單 買方： 夫妻雙方到場、身份證 件【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 】、 戶口本、 婚姻關系證明（ 結婚證、 離婚證、離婚協議或法院判決） 、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、 收入證明、公司營業執照（副本）復印件加蓋公章、工資流水、資產證明（房產、車產、股票、基金、大額存款、保險單； 賣方： 產權人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、 銀行卡（個人收款賬戶）； 買方： 借款人必須 到場； 配偶 不能到場，必須 出示《 購 房委托公證》原件 ，并且最好受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰； 賣方： 產權人及配偶不能到場，必須出示《售房委托公證》原件 ， 委托人和受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰 ； 買方： 借款人 本人到場；（銀行可以上門服務） 21 （ 2— 3 個工作日） 銀行貸款→放款； 二、銀行政策 —— 具體合作銀行政策， 請見附件 4 銀行政策隨時在變化，具體的單子具體分析，請大家在不確定的情況下電話咨詢 我們 ！ 三、銀行利率 —— 全面利率表， 請見附件 5 中國人民銀行， 202046 調整貸款利率，新表如下： 商業貸款 貸款 5 年以上， 基準利率 % 貸款金額 10000 月均還款 年限 基準利率下浮 15%（ %） 基準利率（ %） 基準利率上浮 10%（ %） 基準利率上浮 15%（ %） 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 5 10 15 20 25 30 四、根據客戶需求，分析銀行政策： 銀行選擇： 中資銀行 —— 光大、 中行、農行 、 交行、工行、北京、浦發、 招行等； 22 外資銀行 —— 花旗 、東亞等； 銀行對首套、二套、三套等，相應的貸款成數及利率； 關于借款套數的認定標準：認房還是認貸、認房又認貸； 房產 —— 北京市聯網查詢； 貸款 —— 全國聯網查詢； 關于外地人，如何操作？ （ 1）提供材料：社保證明、個人完稅單 （二選一）； （ 2）如果不能提供上述材料，銀行是否可以操作？享受什么政策？ 關于以家庭為單位，只可購買一套住宅 —— 政策說明 ① 家庭單位指：夫妻雙方及未成年子女（ 18 周歲以下）； ② 2020 年 5 月 1日起實施，以網簽為準； 以上政策的應對措施： ③ 住宅房屋，可以采用“公司產權、單位產權、 18 周歲以上的成年人”作為新產權人； ④ 可以側重選擇商業、寫字樓等辦公用房進行操作； 關于進行按揭貸款的單子，申報價計算方式及稅費變化： 貸款金額 /貸款成數 =網簽價格（計稅價格）； 注意：如果房產原本是小于 140 平米，但因貸款金額大，導致單套房屋申報總價，超過所屬地段國家認定價格的 倍 —— 此房屋交稅，將 由 普通 — →非普通 ； 23 第二節 公積金貸款總結 一、公積金貸款流程分析 市管公積金 擔保公司面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 產權證必須 工 抵押注銷完畢 作 日 評 估 7 個 工 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報告） 作 日 公積金中心初審 — ————— → 到場人員及材料： （ 出具審批結果 ） 5 個 工 作 日 公積金中心復審 —————— → 到場人員及材料： （簽署借款合同） 交稅 — 過戶 1 周 公積金中心放款 （賣方在 2—— 3 工作日收到房款） 市管公積金：從面簽 —— 放款時間大約 4 周。 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設銀行的個人結算帳戶的存折或卡（中、農、工、建、交 都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產權人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、工商銀行或建設銀行的個人結算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設銀行的個人結算帳戶的存折或卡（中、農、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產權人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、工商銀行或建設銀 行的個人結算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結婚證、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設銀行的個人結算帳戶的存折或卡（中、農、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 24 國管公積金 擔保公司面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 產權證必須 工 抵押注銷完畢 作 日 評 估 7 個 工 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報告） 作 日 公積金批貸，擔保公司出具批貸函 1 個 工 作 日 交稅 — 過戶 7— 10 個 工 作 日 公積金中心復審 —————— → 到場人員及材料： （簽署借款合同） 2 周 公積金中心放款 （賣方在 2—— 3 工作日收到房款） 國管公積金：從面簽 —— 放款時間大約 5— 6 周。 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結婚證、 收入證明（ 2 份） 、（如已婚：夫妻雙方各自兩份；無工作者，到居委會開具無業證明）、學歷證、工作證、職稱證（會計師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀 行或建設銀行的個人結算帳戶的存折或卡（中、農、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產權人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、建設銀行的個人結算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結婚證、學歷證、工作證、職稱