某商住小區建設項目可行性研究報告-免費閱讀

　　

【正文】 二、建議（一）房地產開發涉及面廣，項目業主應加強與當地政府和各部門的溝通，使項目實施有一個好的外部環境。項目業主實力雄厚、房地產開發經驗豐富，技術力量強、企業知名度高、品牌形象好，對本項目的成功建設奠定了基礎。具體分析數據結果見附表7敏感性分析表： 從敏感性分析表可知，當總銷售收入降低10％時，％（大于基準收益率10％），項目可行；當總銷售收入增加10％時，％（大于基準收益率10％），項目可行。三、財務盈利能力分析 根據各財務基礎數據資料，計算得出主要財務分析評價指標如下表：指標項目內部收益率FIRR財務凈現值 FNPV投資回收期全部投資%其中，項目財務基準收益率（ic）在參照社會平均資金成本的基礎上確定為ic＝10%,投資回收期從2007年項目立項開始計算。二、收入測算結合施工計劃和工程進度計劃，項目銷售計劃情況如下：年份2008年2009年2010年銷售比例10%80%10%由于項目地塊位于北部新城內，距傳統商業中心的距離不到一公里，且與成都、重慶等城市的交通樞紐貫通，經濟區域已形成，基礎配套設施正在完善。（二）估算條件本項目的估算時間為2007年1112月，工程建設所需資金由項目業主自籌、借貸等組成。建設工期主要包括項目前期準備、土建工程施工、設備采購與安裝、裝飾工程、設備調試、竣工驗收等階段。：生活垃圾袋裝化，并設垃圾收集點，城市垃圾處理場統一處置，不得造成二次污染。通風機等振動設備與管道連接處設軟接頭、減振支；吊架，水泵基礎加減振墊。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產生，隨施工的結束而消失，但由于噪聲較強，且日夜連續工作，將會對周圍聲學環境產生嚴重影響，極易引起人們的反感，應予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：①采用較先進的、噪聲較小的施工設備，并加強維護和保養，以降低聲源聲級；②施工盡量在白天進行；③將有固定工作地點的施工機械應盡量設置在距居民區較遠的位置，并采取適當的封閉和隔聲措施；④高、中考前半個月，禁止非搶險搶修且產生噪聲污染的夜間施工作業。，定時清潔工分層集中外運。每個消火栓箱處設有直接啟動消防水泵的按鈕。（二）、消防標準本工程為一類高層居住建筑。：建筑群體周邊形成循環道路，主撲救面以城市主干道進行撲救，撲救面大于1/4周長。100㎡住宅5KW~6KW/戶商業80W/㎡附屬用房30W/㎡ (3)用電容量計算Pe=804KW；Pj=362KW；(4)電源，電源引自一期變配電房。 板筋采用冷軋帶肋鋼筋（直徑φ5—φ9），fy=340MPa。簡潔、明快并運用現代細膩的表面肌理設計，達到與周邊環境和城市空間互相呼應，力求創造出具有鮮明時代氣息特色。五、建筑設計，提供多種戶型，有一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳共686套。小區內28層高層為純住宅。城鎮居民人均可支配收入5494元，同比增長12%。C，年平均相對濕度70％，無對項目區建設及未來規劃的較大影響?；氐哪?，北面均為規劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。B、次要目標客戶群及描述①、榮昌本地二次置業者。城鎮在崗職工的工資普遍上漲，資本市場持續向好，都將增加城鎮居民的工薪收入和財產性收入，全年城鎮居民人均可支配收入有望突破15％的增速，超過11000元。商業裙房部分在臨城市干道一側，立面采用了簡潔的幾何劃分，同時通過高技術手段和細部的精心設計來強化建筑的造型和吸引人們的注意力。除西側臨南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對外交通十分便捷，區位經濟優越。依據該情況來看，我們不難做出對未來“拓新正是這些不斷涌現的大盤改變著榮昌樓市。，房地產市場環境將更加規范。正常情況下，GDP增長越快，房地產業越有發展空間。%。其中，%，%。 人口、人民生活和社會保障 ，%。全年地方財政支出117674萬元，增長62%。實際利用外資389萬美元，%。%；，%。 固定資產投資 全年全社會固定資產投資408937萬元，%。%，；%，；第三產業增加值比重為31%。轄區幅員面積1079平方公里。明洪武七年（公元1374年）因昌元縣系置榮州、昌州之地,而改名榮昌縣,亦寓繁榮昌盛之意,屬重慶府。由此可看出，年底支付的土地購置費增加比較明顯。安全生產基層基礎工作進一步加強，投入7億元建設“安保工程”4800公里；全市安全事故起數和死亡人數持續下降，%。人口自然增長率控制在4％。社會建設取得長足進步，群眾最關心的一些民生問題得到切實改善。第十七屆全國書市、首屆中國重慶文化藝術節、首屆重慶農民工日等重大文化活動圓滿成功。重慶周”、“中法文化年堅持“非禁即準、非限即許”，出臺放寬市場準入、減免工商規費、改善融資環境等政策，非公有制經濟加快發展。 節能減排工作力度加大，生態環境質量顯著改善。大力發展勞務經濟，開展農民工服務和管理試點，解決了一批農民工最關心的就業創業、社會保障、子女教育、住有所居、權益維護等實際問題。新農村建設“千村推進、百村示范”工程進展良好，實施“三百工程”取得新成效。實施燈飾工程，山城夜景更加亮麗。建成渝懷鐵路和遂渝鐵路。北部新區、經開區、高新區、西永微電子產業園、長壽化工園和特色工業園區工業產值占全市工業的比重達到50%。：重慶是西南地區重要的郵政、郵電樞紐和郵件交換中心。：重慶是長江上游和西南地區最大的水陸空立體交通樞紐。13′之間，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是我國西南地區的工商業重鎮和長江上游最大的中心城市。四、 項目可出售標的物在達到可出售的情況下無他項權利限制，以公開、公平、公正的原則進行公開銷售，在此期間房地產價格仍將保持穩定。本項目位于榮昌縣北部新城內，高速公路出口與縣城聯系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設計的重點控制地段。東方之驕(二) 項目性質：新建(三) 項目業主： (四) 項目法人代表： (五) 建設地點： (六) 主要建設內容及規模：1. 建設內容整個規劃區域地塊內的土建、安裝、道路、綠化、市政管網等全部建設內容。主要表現在以下幾個方面：一是直轄效應將進一步發揮吸納作用，繼續吸引國內外的各界人士來渝投資置業，從而為房地產業的發展創造機會；二是重慶作為國家實施西部大開發的“前沿陣地”，渝西作為其經濟走廊,在大開發過程中將會產生出比其他西部城市更多更明顯的房地產消費需求；三是商業性銀行對個人住房信貸業務的增長以及職工工資收入的增加，將進一步促進居民的住房消費；四是危舊房改造工程的繼續實施，也將帶動房地產業的發展。主要編制依據有：2.《重慶市榮昌縣控制性詳細規劃》《房地產開發項目經濟評價方法》以及國家計委《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和《建設項目可行性研究指南》第二章 項目可行性研究前提及假設一、 本可行性研究報告在重慶開發（集團）有限公司提供的相關資料和介紹的有關情況的前提下作成，重慶開發（集團）有限公司對有關資料的真實性負責。17′110176。境內以丘陵和低、中山為主體，海拔多在500米以下，屬東南陷褶地帶。全市現有公路干路20多條，初步實現“半小時走遍主城區，8小時走遍重慶市”。工業經濟主導地位更加凸顯。 %。城鄉交通條件明顯改善，實現了“8小時重慶”和“半小時主城”目標。新建跨長江、嘉陵江大橋16座，新增城市道路1487公里，主城區鋪設改性瀝青路面590萬平方米，公交線網覆蓋率達到75%，建成西部地區第一條城市軌道交通線。支農惠農政策力度加大，社會主義新農村建設扎實推進?！鞍購婃偂苯洕偭窟_到700億元。庫區產業發展明顯提速。所有經營性土地實行招拍掛出讓。八大建設性投資集團五年累計完成投資1400億元、融資1700億元。壟斷行業改革加快推進。積極承接國內外產業轉移，世界500強企業累計有93家入駐重慶。重慶正在成為國內外投資者青睞的一片熱土。建成了紅巖革命歷史博物館、中國三峽博物館、湖廣會館、重慶圖書館等一批標志性文化設施和基層公共文化設施，新增文化設施40多萬平方米，50戶以上自然村全部通廣播電視。全面實現農村免費義務教育；在全國率先對中等職業學校學生進行資助，重慶籍學生資助面達到100%；高校困難家庭學生資助體系逐步完善。主城區“雙困”家庭全部實現廉租住房保障。土地購置費增加臨近歲末，各開發商所支付的土地購置費大幅增長。其中，%，%，%二、 榮昌縣簡況（一）榮昌縣概況榮昌歷史悠久，約在兩萬年以前，榮昌地域就有原始人群在此繁衍生息?？h境內以漢族為主，還有回、滿、苗等24個少數民族及外國人加入中國藉1人，共1583人。資源：（航測面積），、。 2003—2007年人均地區生產總值及其增長速度農業 全年糧食種植面積55005公頃，比上年增加1915公頃，%；油料種植面積7631公頃，%；蔬菜種植面積13166公頃，增加10公頃。 對外經濟 　　全年外貿進出口總額4354萬美元，%。其中：一般性財政收入39866萬元，%；基金收入27302萬元，%。 圖92005年全年房地產開發投資34946萬元，%。由于房地產開發投資項目資本金比例提高，資金雄厚的大企業顯露優勢。隨著榮昌社會經濟的進一步發展，榮昌房地產業前景廣闊。，榮昌未來住宅市場的發展前景十分廣闊。同時，由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量價繼續保持上升勢頭，二手房的活躍，又勢必帶動商品房市場的繁榮，形成住房梯級消費、住房一、二級市場聯動的格局。，增長43%。東方之驕位于榮昌縣城南北大道地區，位于榮昌縣的主要景觀大道－南北大道一側，三面臨街。，地下設備用房三個疏散口，直接對外；地下車庫分為兩個防火分區，每個防火分區均有兩部以上樓梯與地面聯系；商業門面直接對外疏散；28層住宅塔樓核心筒采用兩部客梯（兼消防電梯）和一部防煙樓梯，合用前室。三、項目主要目標客戶群分析Ⅰ、榮昌縣家庭情況分析家庭成員結構，%，而且平均每個家庭戶的人口有下降的趨勢。②、在東南沿海及發達城市打工的榮昌本地年輕人。七、 項目開發主題定位 根據項目的核心價值：現代建筑、園林景觀、陽光房型、新城市地段、智能化系統、保姆式物管等分析，并通過認識和把握項目各項特點及情況，把項目開發主題定位為：現代人居的榜樣氣候：。2005年全縣新增房屋建筑面積81萬平方米，%。二、工程設計的規模和設計范圍（一）設計規模，分兩期建設。三面臨街，基地的南、北面均為規劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道?！懊鲝N、明衛、明臥、明廳”的“四明”格局，戶型方正、分區合理、路線流暢，提高了居住的舒適度。 ：6度二、結構設計該工程共有兩類住宅建筑，其中板式為上部10層、底部為1層裙房。，分別采用條石砌體重力式擋墻、鋼筋混凝土錨桿擋墻或與主體結構連為一體的鋼筋混凝土擋土板等形式。9F～18F高區，采用管網疊壓供水設備供水。四、防排煙系統 。商業服務網點單獨進行疏散。在中心綠地負一層設置一個消防水池和水泵房，消防水泵房內設置兩臺消火栓泵，一用一備。第十一章 環境保護一、 建筑環保設計、住宅均采用自然采光為主（商業門面輔以人工照明），各房間間距均滿足通風要求。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55dB。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產生的