公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 排水管線及電源均可由城市排水管網(wǎng)和市政供電網(wǎng)就近引入，其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也已基本完備，完全能夠滿足建設(shè)需要。 航空 第 47 頁(yè) **黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)是 ***省最大的機(jī)場(chǎng)，唯一一個(gè)國(guó)際空港，也是中國(guó)中部 樞紐機(jī)場(chǎng) ，機(jī)場(chǎng)可直航境內(nèi) 45 個(gè)主要城市和 香港 、 曼谷 、 首爾 、 釜山 、 大阪 、 吉隆坡 、 新加坡 等境外城市， 20xx 年初開(kāi)通了直航 臺(tái)北 的航線。 公路 **公路四通八達(dá)，以國(guó)、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為支脈，通車?yán)锍踢_(dá)1000多公里。其中水量較大的有 ***河、撈刀河、溈水河、靳江河。 （ 2） 濕度 年平均濕度 80％ 第 44 頁(yè) 最熱月相對(duì)濕度 84％ 最冷月相對(duì)濕度 75％ （ 3） 降雨量 年平均降雨量 日最大降雨量 小時(shí)最大降雨量 平均地 表徑流 徑流系數(shù) （ 4）風(fēng)速、風(fēng)向、風(fēng)荷載 最大風(fēng)速（離地面 10 米處） 冬季平均風(fēng)速 m/s 夏季平均風(fēng)速 m/s 全年主導(dǎo)風(fēng)向 北偏西風(fēng) 常年夏季主導(dǎo)風(fēng)向 偏南風(fēng) 風(fēng)荷載（離地面 10處） ㎡ （ 5）雪 最大積雪深度 200mm 雪荷載 ㎡ 地質(zhì) **市區(qū)地勢(shì)由南向北傾斜，大部分為丘陵地段，地面高程在黃海高程35～ 80m 之間，部分地區(qū)在 90m 以上。由于其地表為粘土砂礫層，且?guī)r基結(jié)構(gòu)堅(jiān)硬，每平方米可承壓 斤，高者達(dá) 5萬(wàn)公斤，適宜于建設(shè)高層建筑。東側(cè)和東南側(cè)為紅巖丘崗，海拔一般 100米左右。 **瀏盆地經(jīng)過(guò)數(shù)十萬(wàn)年的地質(zhì)變化和大自然侵蝕，形成了南高北低、丘澗交錯(cuò)、紅巖白沙的地貌特征。114176。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 該項(xiàng)目用地面積為 ，已建用地面積 方米，新規(guī)劃用地面積 。 1 棟 18 層公租房。但發(fā)展也應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步推進(jìn)，避免急于求成帶來(lái)一系列的后續(xù)問(wèn)題。充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公租房建設(shè)，通過(guò)稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵(lì)并調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。以銷售為主的保障性住房供應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每 年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開(kāi)工建設(shè)保障性住房。土地收益流失、資金來(lái)源不足以及管理復(fù)雜是公租房供應(yīng)短缺的主要原因。以北京為例，公租房只限于已通過(guò)政策 住房審核的家庭，廣州、深圳和廈門(mén)的覆蓋人群也是針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍人口。中國(guó)城市人口規(guī)模極為龐大，動(dòng)輒百萬(wàn)計(jì)的城市人口使得公租房建設(shè)規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識(shí)。其目的是用低于市場(chǎng)價(jià)格或者承租者承受起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。 截止 20xx 年 10 月， **市家庭人均住房面積低于 15 平方米的低收入家庭為 44,627 戶（其中市區(qū) 30,999 戶，縣市 13,628 戶），其中：無(wú)房戶為 21,698 戶（市區(qū) 16,344 戶、縣市 5,354戶），家庭人均住房面積 8 平方米以下的低收入家庭為 3,351 戶（市區(qū) 1,276戶、縣市 2,075戶）， 812平方米的為 5,474戶（市區(qū) 1,617 戶、縣市 3,857戶）， 1215 平方米的為 14,104戶（市區(qū) 11,762 戶、縣市 2,342戶）。 近年來(lái)， **通過(guò)拓寬住房保障范圍、提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)、改革住房保障方式，完善了分層次、多途徑、全覆蓋的住房保障體系 。全市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積為 、 8,235 套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為 萬(wàn)平方米、 6,602 套；單位自建 萬(wàn)平方米、1,633 套），竣工面積為 萬(wàn)平方米、 5,192 套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為、 4,331套；單位自建 萬(wàn)平方米、 861套） 。 保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析 截至 20xx 年底，全市累計(jì)共拆除、改造、修繕各類棚屋 多萬(wàn)平方米，使 萬(wàn)戶、 18 萬(wàn)多居民搬入新居；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完成投資額達(dá)到 ，累計(jì)竣工面積為 1,239萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積達(dá)到 萬(wàn)套，建設(shè)廉租住房 萬(wàn)平方米、 1,906 套，解決了15 萬(wàn)多戶居民居住問(wèn) 題。保障性住房不會(huì)擠占商品房的貸款額度，對(duì)商品房的資金來(lái)源也不構(gòu)成威脅。這種狀態(tài)，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不構(gòu)成影響。他們很少有能力購(gòu)買(mǎi)核心城區(qū)的商品房，主要購(gòu)買(mǎi)城郊低價(jià)房和廉價(jià)的二手房。據(jù)分析， **市居民住房消費(fèi)大體上可以分為五個(gè)層次： 第一類，高收入家庭（金領(lǐng)階層）。 第 27 頁(yè) 另外，對(duì)于中部六省省會(huì)城市之一的 **而言，還面臨著與其他中部城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)。要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)投資、租賃對(duì)象、租賃標(biāo)準(zhǔn)、退場(chǎng)機(jī)制等方面相 關(guān)政策，不斷增強(qiáng)工作的科學(xué)性、針對(duì)性和可操作性。采用 BOT 方 式，由政府提供土地劃撥，利用社會(huì)和市場(chǎng)投資實(shí)現(xiàn)建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)一體化，減少政府一次投入，提高小區(qū)管理水平。五是，公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。 綜上，在良好運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下， 為 公租房的建設(shè)奠定了很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有利于其建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快 。 20xx 年影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的因素主要來(lái)自三個(gè)方面：國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)的基本動(dòng)力、世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀調(diào)控的政策力度。 20xx 年以來(lái)， **經(jīng)開(kāi)區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國(guó)力量之都”，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 1245 億元，同比增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長(zhǎng) 40%；平均月度產(chǎn)值超過(guò) 100億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。 之前的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果已經(jīng)表明，如果針對(duì)“夾心層”的剛性需求缺 第 20 頁(yè) 乏政策支撐，任何已有的調(diào)控政策效果都可能喪失。 能有效促進(jìn)消費(fèi)，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 第 19 頁(yè) 公租房 的大規(guī)模建設(shè)勢(shì)必將帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求，對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì)“利好”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無(wú)疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來(lái)，拿出原本計(jì)劃用于買(mǎi)房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。 其二 是主動(dòng)性的社會(huì)投資，提高居民普遍的住房居住質(zhì)量，尤其是低收入群體的住房水平。而個(gè)人的社會(huì)行為規(guī)范水平和對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感、歸屬感，對(duì)周圍社區(qū) 及 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，都有著直接 的外部性作用。 20xx年 2月 14 日在 **召開(kāi)的全省保障性安居工程工作會(huì)議，明確了今年的計(jì)劃任務(wù)：開(kāi)工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬(wàn)套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬(wàn)套，新增發(fā)放 廉租住房租賃補(bǔ)貼 1萬(wàn)戶。 20xx 年 6月 12 日由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》 12 日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。居無(wú)定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴(yán)，談不上幸福。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員 第 14 頁(yè) 居住條件也亟需改善。 20xx 年 **市《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》提出“ 20xx 年是 **市安居工程建設(shè)的攻堅(jiān)之年和“棚改”的開(kāi)局之年”。城市房?jī)r(jià)在歷經(jīng) 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房?jī)r(jià)以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想不可逾越的高墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧、安定的敏感問(wèn)題。人均 GDP 達(dá)到 6萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 達(dá)到 萬(wàn)元。 全年地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。 主要建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ，交通方便，配套設(shè)施完善 ，地理?xiàng)l件較好；項(xiàng)目周邊水、電供應(yīng)充足；工程建設(shè)所需材料均可在城區(qū)內(nèi)及周邊購(gòu)買(mǎi)，項(xiàng)目建設(shè)條件較好。 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的投資環(huán)境、建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)條件、 建筑方案、節(jié)能節(jié)水措施、 環(huán)境影響評(píng)價(jià)、 投資估算與資金籌措及社會(huì)影響等方面進(jìn)行全面論證和研究。 ***有限公司成立于 1996 年，是 **省唯一一家國(guó)家級(jí) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍包括土地、房產(chǎn)、高新技術(shù)引進(jìn)開(kāi)發(fā)、市政、路橋工程、旅游服務(wù)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步推進(jìn)。 建設(shè)規(guī)模 本 項(xiàng)目用地面積為 ，已建用地面積 ，新規(guī)劃用地面積 。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長(zhǎng)期效益； 有利于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加城市品牌與形象；項(xiàng)目建設(shè)也是以改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重大舉措；是完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的需要，同時(shí)也是穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健 康發(fā)展、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的需要。 第 7 頁(yè) 第 2章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 . 項(xiàng)目建設(shè)背景 **是 ***省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 的比重達(dá) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元；農(nóng)民人均純收入高于全省平均水平 5584 元。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上，提出 “一江兩岸，跨江布局，沿江建設(shè) ”的思路；在城市中心體系布局上，跨江考慮，城市主中心由 “河?xùn)|和河西 ”兩部分組成。 20xx 年計(jì)劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比 20xx 年大幅度增加。城市房?jī)r(jià)在歷經(jīng) 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房?jī)r(jià)以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想不可逾越的高墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧、安定的敏感問(wèn)題。 當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?5%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍 “救急 ”，尚難大面積 “保障 ”。 公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問(wèn)題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對(duì)許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)長(zhǎng)期的 “利好 ”消息，這又將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。 會(huì)議認(rèn)為，發(fā)展公共租賃住房，提高 住房保障水平是今年黨中央、國(guó)務(wù)院切實(shí)改善民生、提供住房保障的一項(xiàng)重大部署。從這個(gè)角度來(lái)看，住房消費(fèi)可以看作是社會(huì)生產(chǎn)力的一種重要投入要素。從很大程度上而言，所謂住房保障具有社會(huì)投資屬性， 第 18 頁(yè) 可以從兩個(gè)角度來(lái)理解 ： 防御性的社會(huì)投資，防 止無(wú)家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)，防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會(huì)不良行為等造成對(duì)社會(huì)穩(wěn)定秩序的干擾， 以及 對(duì)社會(huì)正常生產(chǎn)力的本可避免的破壞，節(jié)約相關(guān)社會(huì)費(fèi)用。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場(chǎng)，將必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步提升，帶來(lái)更多的人買(mǎi)不到房、住不起房。 在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯 的斷層問(wèn)題 —— 保障房?jī)H針對(duì)低收入與最低收入群體，而商品房?jī)r(jià)格則遠(yuǎn)超普通公眾的承受能力。 是推動(dòng) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 發(fā)展的需要 **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 第 22 頁(yè) 第 3章 宏觀環(huán)境與 市場(chǎng)分析 . 宏觀 環(huán)境 分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 20xx 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的局面， 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，全年 GDP 增長(zhǎng)速度達(dá)到 %的較高水平，比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，“十二五”規(guī)劃綱要將在 20xx 年底前出臺(tái)，其中，將明確中國(guó)未來(lái)五年的總思路、總政策和發(fā)展目標(biāo)，這些都將為中國(guó)資本市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，都將以“利好”方式刺激和推動(dòng)中國(guó)資本市場(chǎng)長(zhǎng)期快速健康 發(fā)展。面向經(jīng)濟(jì) 第 24 頁(yè) 適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè) 用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。二是房屋來(lái)源上實(shí)行新