商住小區(qū)可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 主要因素的風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估如下：風(fēng)險(xiǎn)程度：較低隨著長(zhǎng)株潭一體化建設(shè)和炎陵的交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，炎陵的旅游業(yè)的不斷興旺，打造長(zhǎng)株洲后花園的目標(biāo)也越來越近了，這些因素都將增加炎陵與外界的往來和物質(zhì)文化交流，由此也將帶來一個(gè)房地產(chǎn)大幅增長(zhǎng)的過程。評(píng)標(biāo)委員會(huì)一般在開標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)組成，其名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。本可研報(bào)告建議采用《株洲日?qǐng)?bào)》、《****政府公眾信息網(wǎng)》。對(duì)比顯示，項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格變動(dòng)更為敏感：當(dāng)開發(fā)成本下降5％以上時(shí)，％以上；當(dāng)銷售價(jià)格變動(dòng)在5％以上時(shí)，％以上。銷售項(xiàng)目銷售價(jià)格[萬元]銷售數(shù)量[m2]銷售收入 [萬元]稅金及附加（萬元）住宅門面車庫(kù)雜屋注：％。 結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，具體組織管理機(jī)構(gòu)如圖92。規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，預(yù)計(jì)2010年9月31日前。第八部分 投資估算與資金籌措1投資估算1）湖南省建筑工程概算定額（1999年）；2）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；3）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資估算方法（2000年10月）；4）國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息資料。1采取預(yù)防措施避免車輛和土方搬運(yùn)和材料轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備陷落到坑穴或水中。對(duì)建筑機(jī)械與設(shè)備的安全視情況進(jìn)行逐類或逐件檢驗(yàn)測(cè)試。 ，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。項(xiàng)目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。（5）定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。5）施工過程的環(huán)境保護(hù)（1）遵循“以人為本”的環(huán)保理念，保護(hù)城區(qū)生態(tài)環(huán)境城市環(huán)境越來越成為評(píng)價(jià)一個(gè)城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經(jīng)濟(jì)（如對(duì)旅游的影響）和居民的生活。2）垃圾站堆存的垃圾。／小時(shí)，／次。2)排水系統(tǒng)(1）室外排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。（2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項(xiàng)目建筑1～6層由市政給水管直接供水。日。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊蟆?)戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶6建筑密度%7綠地率%8估算總投資萬元第六部分 主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1）以縣城總體規(guī)劃為前提，注重項(xiàng)目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。擬用土地原為農(nóng)田和菜地，按照****城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。 供水條件****城內(nèi)安裝有自來水系統(tǒng)，能夠滿足縣城生產(chǎn)、生活用水，且項(xiàng)目選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水。 水文條件****境內(nèi)河流在地勢(shì)高差及山脈走向控制之下，形成蜿蜒曲折，急驟跌宕的水流態(tài)勢(shì)。 地震烈度根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GBl83062001)，地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)與地震動(dòng)基本烈度對(duì)照小于Ⅵ度，可適當(dāng)考慮抗震設(shè)防。項(xiàng)目用地大部分原為菜地和農(nóng)田。6 市場(chǎng)推銷：城市中產(chǎn)階級(jí)從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在3045歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度2)中心客源該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量也不大。4 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2009年下半年，****房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)異常火爆，需兩旺的可喜局面，市場(chǎng)上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一度脫銷。特別是商品房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺：年竣工增長(zhǎng)幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。3）需求特點(diǎn)分析① 消費(fèi)者在購(gòu)買住宅區(qū)域選擇因素從上表可以看出，消費(fèi)者在購(gòu)買住宅區(qū)域時(shí)對(duì)其的交通、購(gòu)物、價(jià)格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循“物有所值，大眾價(jià)格”的規(guī)律，在保證公司利潤(rùn)的前提下讓利給消費(fèi)者。全面啟動(dòng)“五創(chuàng)”工作，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城順利通過省技術(shù)評(píng)估；中國(guó)旅游強(qiáng)縣、省級(jí)文明縣城、炎帝陵5A景區(qū)、神農(nóng)谷4A景區(qū)創(chuàng)建工作深入推進(jìn)。另外，****從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá)1多萬人，并每年以5—8%的速度在增長(zhǎng)，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購(gòu)房需求潛力。增長(zhǎng)27%，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，%，農(nóng)民人均純收入6602元，%。****工業(yè)發(fā)展迅速。同時(shí)，****正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破。公司住址位于霞陽(yáng)鎮(zhèn)霞陽(yáng)路****，注冊(cè)資本為人民幣1000萬元，由自然人羅建平獨(dú)資組建。“四高一鐵”建設(shè)和通車將進(jìn)一步加速****的運(yùn)輸和交通發(fā)展。****位于湖南省東南部，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。，趕在北部XXX及XX搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績(jī)。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算項(xiàng)目總投資為 萬元。小區(qū)除道路、廣場(chǎng)、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。 小區(qū)共設(shè)一個(gè)主要出入口和一個(gè)人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，確保消防登高場(chǎng)地需要。小區(qū)植物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。~4米寬道路與之聯(lián)系。2總平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側(cè)為主出入口，北入口順延垂直連接解放南路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國(guó)式的有魅力的人際關(guān)系。項(xiàng)目總用地面積 平方米。本項(xiàng)目基地位于于新城區(qū)繁華地段，緊臨城市主干道內(nèi)環(huán)線和解放路，道路四通八達(dá)，交通便捷。根據(jù)****城市規(guī)劃，十一五期末。特別是2009年，****房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍。 隨著全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國(guó)際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快，為****加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。工業(yè)發(fā)展迅速。本項(xiàng)目地塊系********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從縣國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公開競(jìng)拍購(gòu)得，地塊原系商業(yè)用地。該公司長(zhǎng)期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。：********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于200７年12月12日，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目。該公司自成立以來，已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)48000平方米，投資近20000萬元。2）資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位通過自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。2009年，全縣圍繞“又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“保增長(zhǎng)、強(qiáng)基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”和“目標(biāo)不變、速度不減、標(biāo)準(zhǔn)不降”要求，干事創(chuàng)業(yè)，銳意進(jìn)取，%；，增長(zhǎng)27%；，%；，%。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)管理水平均取得極大成效。圍繞創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市，城市綠化速度加快。進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積： m2其中：商業(yè)用房面積 m2住宅面積 m2車庫(kù)面積 m2地雜屋間面積 m2。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營(yíng)造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩(shī)情畫意的環(huán)境空間。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比。人防面積滿足人防要求。其中建筑占地面積 ㎡，建筑面積 ㎡。，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境****現(xiàn)轄6鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，一個(gè)縣級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。C之間，素有立體小氣候之稱。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。3 項(xiàng)目投資的必要性項(xiàng)目建設(shè)是完成****“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的需要《****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》明確指出，要加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。新投產(chǎn)電站11座。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園區(qū)和民生建設(shè)傾斜，以紡織、鑄造生產(chǎn)為主的加工產(chǎn)業(yè)成為****經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)進(jìn)一步加大，2009年，九龍工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值150600萬元，%，%。城市建設(shè)邁上新臺(tái)階，新城區(qū)建設(shè)全面展開，舊城改造日新月異。九龍大道竣工通車，炎陵文化廣場(chǎng)、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農(nóng)大道風(fēng)貌改造、小街小巷改造全面完成。目前全縣有房地產(chǎn)開發(fā)公司7家，具有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的公司有3家。對(duì)居住環(huán)境的生態(tài)、健康、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷?duì)生態(tài)居家環(huán)境的強(qiáng)烈要求。按此增幅，預(yù)計(jì)2010年住宅均價(jià)達(dá)到1700元/平方米。濱江御景建設(shè)銷售基本完畢，正泰尚品新城已經(jīng)建成樓盤銷售率達(dá)95%，均價(jià)達(dá)1500元/平方米，東山三期正全面建設(shè)，所有房屋均已被預(yù)定，中天花園、財(cái)富大廈正在炎熱的銷售之中。據(jù)有關(guān)資料顯示全縣總拆遷戶約1000戶，而按照新的湖南省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)；3房地產(chǎn)開發(fā)水平和營(yíng)銷水平的提高。3)私營(yíng)業(yè)主在縣城經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。2項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址項(xiàng)目選址于神農(nóng)大道和解放路之間。不同海拔和不同區(qū)域，氣溫差異明顯，既具立體氣候特征，又有小區(qū)氣候差別。發(fā)源于萬洋山的沔水，長(zhǎng)56公里，流域面積508平方公里，經(jīng)十都、沔渡流入茶陵匯于洣水。砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購(gòu)買。公司通過土地市場(chǎng)公開競(jìng)拍獲得該宗地的土地使用權(quán)，擬開發(fā)商業(yè)住宅小區(qū)。2）總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在解放路上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。2基礎(chǔ)）建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，項(xiàng)目的基礎(chǔ)類型待相關(guān)資料確定后選定。空調(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。8)防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4Ω，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。1給水1)給水水源本項(xiàng)目供水水源為城市自來水。不可預(yù)見用水量按上述用水量的10%計(jì)算，約為22m3／日。（3）室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。1建筑消防設(shè)計(jì)1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。在有些建筑物的重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。1）廢水處理項(xiàng)目的排水采用雨、污分流排放體制。小區(qū)建成后會(huì)成為新的景觀，小區(qū)的美化、景觀、綠化設(shè)計(jì)從美學(xué)、景觀等方面給予更多的考慮。（2）水土流失防治措施項(xiàng)目在施工過程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《水土保持法及其實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。3勞動(dòng)安全本項(xiàng)目安全危害因素主要是項(xiàng)目建設(shè)施工過程中的施工場(chǎng)所危險(xiǎn)源、施工場(chǎng)所及周圍地段危險(xiǎn)源，意外危害發(fā)生后，可能造成人員死亡或重傷或重大物質(zhì)損失。任何起重機(jī)械和升降附屬裝置均應(yīng)安裝得當(dāng)，以便在任何活動(dòng)部件與固定物體之間保持足夠間隔，并保證起重機(jī)械的穩(wěn)定性。1）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用按建筑面積40元/m2計(jì)取；2）不可預(yù)見費(fèi)用按建安費(fèi)用3%計(jì)取；3）工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)按建安費(fèi)用2‰計(jì)取；4）工程監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)用3%計(jì)取；5）招標(biāo)代理費(fèi)用按建安費(fèi)用2%計(jì)取；