商住小區可行性研究報告-wenkub

　

【正文】 4****規劃局提供的規劃條件5國家及湖南省，****的其他有關規范規定。項目地南邊200米為縣城沿河風光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側不到1500米為城區的商業中心，這些為小區提供了優越的外部環境。結合舊城改造和新區開發，建設規模住宅小區，年均住宅竣工面積4萬平方米。城區供水設施建設完備，自來水普及率達到100%。隨著房地產的紅火，城區住房均價不斷攀升。推進舊城改造，房地產開發面積、%%。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內環線等城市主要道路的建設，開發房地產。同時，****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發展要素提供了良好的載體，城鎮空間的擴大為農村人口轉移創造了更好的條件。城鎮居民人均可支配收入12574元，%，農民人均純收入6602元，%。“1152”工程來勢較好，全縣規模以上企業增至56家,產值過億元企業達3家。農村基礎設施建設明顯改善。項目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區環境；②完善小區建設，實現預期目標；③滿足中、低收工薪階層及農民進城缺房要求。項目主要技術經濟指標詳見表11。一次規劃，一次建設。根據公司2009年會計年報情況來看，該公司資產總額546萬元，其中：固定資產44萬元、流動資產502萬元，全年實現經營收入500萬元，利潤42萬元。現有員工20人，其中：工程師2人，助理工程師7人。第一部分 項目總論1 項目概況： ****商住小區： ****房地產開發有限公司：本項目選址于****霞陽鎮****村。經營辦公地址：****霞陽鎮霞陽路。％，％，％。本項目預計開發周期為14個月，即2010年7月動工，至2011年8月竣工。表11 主要經濟技術指標序號項 目指 標指標值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預計銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設工期月1）《****城總體規劃2006－2015》；2）《****國民經濟和社會發展“十一五”規劃》；3）《投資項目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產開發項目經濟評價方法》（2000）；5）國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；6）《城市居住區規劃設計規范》；7）《****城市拆遷管理條例》； 8）《城市居住區公共服務設施設置規定》；9）《住宅設計規范》；10）《住宅建筑設計標準》；11）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》；12）《城市道路綠化規劃及設計規范》；13）《民用建筑設計防火規范》；14）其他相關文件。2 可行性研究結論****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。全縣累計通公路村202個，村通公路率達99%；累計通電話村達201個，村通電話率達95%；新建移動基站12個，開通15個鄉鎮移動通信；村通廣播電視率達96%。小水電開發有新發展。全縣綜合實力和人民生活邁上新的臺階。由此看來，****正處在經濟起飛的關鍵節點，并將進入一個持續高速增長階段。至2009年，房地產業增加值為2005年的二倍以上。小區物業管理市場化進程加快。2009年底，城區住房均價為1507元/平方米，預計2010年均價將達到1650元/平方米。未來****城區房地產業發展的重力是：圍繞中心商務區建設，重點加快商務中心、高端商務住宅區、商貿商務設施建設，適應城市發展的要求；加快城區居住區建設，進一步加快不同層次的商品房、經濟適用住房建設，適應中心城市人口快速增長的住房需求。同時，推進住宅產業化進程，把房地產業培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關產業發展。該地塊在區位條件和商業條件等方面具有相當的優越性，是一處商業和居住開發價值極高的地塊。：1選址概況：本方案用地位于霞陽鎮****村，東靠****村農貿市場，南臨濱江御景小區，西邊是規劃中的商業用地，北對解放路。2規劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區，新建商業住宅樓 棟，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。突顯健康、美好生活理念，增設健康、休閑、娛樂等配套設施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。設計理念：以內街和周邊建筑物組織建筑之間的關系并控制空間形態。用地南北側為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設施及綠化用地。設計中考慮到****的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。4道路與交通本地塊路網結構由地塊環建筑群的6米寬小區內環道路連接各個組團級道路而成。結構清晰簡潔，主入口分設南北二側，同時可在西側增設一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧西側商業購物人流的需求。線性空間有收有放，為住者提供優美、高雅的游憩空間。單體設計不僅考慮其本身的風格面貌，亦兼顧到群體的風格，以便能互相融合。基于****城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應為正確選擇，它們也幫助改善環境形態，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。人防設計采用平戰結合的形式，利用地下車庫設置人防地下室，平時為地下車庫，戰時初步擬定為物資掩蔽室。小區內主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對基地周圍建筑無影響。本項目建筑包括商業門面、住宅、車庫和雜屋間等四項內容。 項目經濟評價該項目建設期14個月，銷售期為18個月（包括建設期），投資回收期18個月，%，故該項目可行。在建設期要加強對建設投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設周期，盡可能避免和減少風險及不必要的資金浪費。周邊1KM范圍內有汽車站、農貿市場、體育文化中心；檢察院等政府機關；市政風光帶、神農福地等公共休閑娛樂廣場。城市采用一縣雙城式布局；新城區作為政治、經濟、文化中心，集中發展地方商業和旅游；西城區作為開發區、保稅工業區，是城市涉外、貿易窗口。低溫寒冷期短，春早回暖快。****地處湘、贛、粵邊界，區位和交通優勢明顯。優越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經濟腹地，不斷改善的投資環境，使****的經濟迅速發展。本項目的發起人是********房地產開發有限責任公司，公司成立于2007年。2 項目發展概況摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設單位、工程建設周期、對項目的影響等等問題，對有關聯的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規模開發建設做好前期準備。近年來，****委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵各方資金，先后開展了舊城區改造、西城區延伸、東城區拓展等提質擴容工作，取得了巨大成效。一方面，****以一園二點為主的聚集產業集群，以小水果、酃縣白鵝產品加工為主的農產口加工產業集群效益初步顯現，經濟總量、財政收入穩定增長，新型工業化、基礎設施建設和民生工程建設取得新的進展，旅游活動和商貿往來進一步活躍。項目建設是促進****房地產市場建設的需要項目地段現有商業用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質量的提高，不利于我市建設旅游城市和全國衛生的進程。該項目的開發建設，是****進行新城區城中村改造的一個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。全縣累計通公路村202個，村通公路率達99%；累計通電話村達201個，村通電話率達95%；新建移動基站12個，開通15個鄉鎮移動通信；村通廣播電視率達96%。啟動中小企業創業園建設。全縣深入貫徹落實科學發展觀，圍繞“又好又快、進位爭先”戰略目標，堅持“目標更明、速度更快、標準更高”要求，干事創業，攻堅破難，銳意進取，%；，%，%；，%；，%。從上表中可以看出，****工業總產值、GDP增長都較為迅速，特別是20062009年，%，%，%。2009年，經濟增長創近幾年最好水平，%，%、%、%，∶∶∶∶。新開發住宅小套型比重70%以上。全年城區開發面積突破14萬平方米，城鎮居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達30%左右。“十一五”期間，全縣城市建設步伐加快，力度加大，成效明顯。垃圾中轉站、公廁、停車場、洗車場等基礎設施不斷完善。而****城城市化進程的發展目標是到2025年城市人口增至8萬人，人均居住面積達到40平方米以上。隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區配套設施投資加大，預計市區商品住宅價格還將穩步增長。還應增強項目配套功能，滿足內部居民日常生活需求及提高居住環境質量。4）供求結論從上述房地產的供需狀況估算表來看，****整個房地產市場發展基本平穩，供需基本平衡。由此可見，****房地產市場發展迅猛，市場發展潛力巨大。主要比較樓盤有濱江御景、****、中天花園小區、財富大廈小區等。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。西區近兩年供應量較東區、南區小，但由于城市東拓造成本區住房不是很受歡迎，但由于東部價格飛漲，與西部價格形成極大反差，故而銷售形勢很好。房地產市場之所以出現上述情況，主要是以下幾方面原因：1政府導向和東部市場的帶動。5 房地產市場競爭狀況分析與預測 根據目前****房地產市場現狀，可以看出：1****房地產市場在未來23年內，價格依然會走高，但漲幅會趨緩；開發量還會增加，但市場前景依然看好；2中、低價位住宅在未來三年內供不應求；3從區域上來看，未來兩年內東部開發面積將會增加，特別是文化體育中心建設，行政辦公搬遷，神農福地開發，直接刺激了新區商品房的建設。該部分客源對價格因素考慮較多。4)進城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業，有一定的經濟購買能力。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。 工程地質****地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓。 氣候條件****屬中亞熱帶季風濕潤氣候區。C之間，隨海拔高度遞減，故海拔1300余米的大院農場，有“小廬山”之稱。全縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條，總長782公里，為洣水之源。 交通運輸條件****境內道路四通八達，縣城交通四通八達，城區交通工具便捷。 通信條件****郵政、電信快速發展，項目選址在本縣縣城，移動、聯通覆蓋全境，因此，可為本項目建設提供便捷可靠的通信保障。水泥：長興水泥廠相距不遠，可直接購買。隨著該地段的商業、文化、教育、服務、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優勢，形成強勁的投資和消費需求。第五部分 建設規模與內容1建設規模項目規劃用地面積 ㎡，規劃總建筑面積 ㎡，其中，門面 ㎡，車庫及雜屋間 ㎡，住宅樓面積 ㎡。（2）以徽派建筑為風格特色，將整個小區設計成為富有層次的整體，構筑生態型的景觀人居環境，并打造旅游都市的商業氣息，豐富城市生活。小區內道路骨架清晰，充分體現交通、居住、景觀三大功能。1）結構根據建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據建設高度和層數不同擬采用框架結構或剪力墻結構，高層住宅擬采用現澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結構形式。2）用電負荷根據小區住宅類型，原則上6KW／戶的設計功率考慮，大戶型則按8KW／戶的設計功率考慮，公建按80W/平方米考慮。每套住宅單相進線設置電源總斷路器，并采用可同時斷開相線和中性線的開關。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。小區戶外照明采用造型優美的高壓鈉燈，以襯托優美的環境。9)弱電住宅的智能設計和設備選型應考慮技術的先進性、設備的標準化、網絡的開放性、系統的可靠性及可擴性。在主臥室、起居室、書房應設有有線電視、電話插座。根據有關規定，本項目日綜合生活用水定額為350L／人經估算，項目日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時生活用水量為120m3／小時。3)給水系統（1）室外給水系統室外給水為生活、消防合一的低壓制。4)消防給水（1）消防用水量室外消防栓 40L／s 火災延續時間2小時室內消火栓 50L／s 火災延續時間2小時自動噴淋 36L／s 火災延續時間1小時（2）室外消防室外消防為生活、生產、消防合一的低壓制。本工程集中設一處消防泵房和消防水池。室外糞便污水經糞池處理后排入市政污水管。3）小區共設置二個應急消防疏散出口，并通過區內的機動車道相連。消防給水水源為城市自來水。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對優勢。3）在項目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風吹等引起的揚塵污染，尤其是風速較大時或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。2）環境空氣項目使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設有統一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內無其它集中式廢氣排放源，對空氣影響小。環境保護的一個重要內容是系統布局方案中應避免或減少多余的車輛出行次數，集中進行車輛出行前的清潔處理，避免對城市景觀的破壞，并將分散的運輸集中起來，實現運