淮安房地產市場調查報告-免費閱讀

　　

【正文】 注：“大學城”全稱為淮安市高等教育園區，占地約10平方公里，是蘇北及周邊地區中高級專業技術人才培養基地，大學科技園和實訓產業園，國內外名牌高校的辦學區，地方經濟的動力源和優秀文明社區。※ 規模：本項目占地100畝，后期開發可利用短、平、快的模式迅速分化產品，加快項目資金的回籠，● 勢劣點※ 目前該區域內的各方面的生活配套都相對較薄弱，銀行、超市幾乎為零。但因其緊鄰火車站，又是純居住社區，因此該板塊后期的增值潛力較大。比佛利四期 開發商：淮安誠益房地產開發有限公司規劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進度主訴求項目優勢項目劣勢總建9280㎡，一幢12層框剪結構，共144戶。即將封頂，明年34月交付。兩房：88㎡101㎡三房：115㎡119㎡128㎡137㎡均價約2700缽池山公園，浦東實驗小學，新淮中，社區幼兒園，親子廣場等十處景觀。即將封頂，明年57月交付。目前該區域普通商品房的銷售均價在25002600元/㎡，特別是作為城市北大門，與漣水縣相鄰，一大部份的城鄉轉移群體將拉動該區域商品房的需求。一房：㎡三房：125㎡126㎡132㎡112㎡131㎡106㎡133㎡均價25002600天明中學，衛校，醫院4月開盤，銷售率約90%已經封頂，8月29號開始交付。匯聚智者眼光，發現成功未來。已經封頂品位高層次生活位于清浦區成熟地段，周邊生活配套設施齊全。歐式內廷景觀廣場。一期17幢多層，約680戶。黃金地段，街市中心，交通便捷，生活方便，周邊學校、醫院、銀行、農貿市場等公共配套設施齊全。 單位：元/m2土地級別一二三四五基準地價450400340240200變隨著人均經濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力很大，需求旺盛，住宅產業將處于快速增長期。2006年一季度淮安全市商品住房的平均價格是2003元/㎡，比去年同期略有增長；市區商品房的平均價格是2511元/㎡，%。 指標　年份房地產開發投資(萬元)同 比 增 長全社會固定資產投資(萬元)房地產投資占固定資產投資比重(％)(％)全市市區全市市區全市市區全市市區2005年1季度943007770051,175403193523482006年1季度116441831 13794800495500● 淮安房地產市場供求分析房地產供應穩定并略有增長，呈理性增長態勢。到2006年一季度，淮安市房地產業投資增速總體趨于平穩，開發量穩步增長，開發資金來源得到優化，結構得到進一步優化。%；，%。%；，%，%。 ※ 2000年2005年淮安社會消費品零售總額注：2005年淮安消費品市場繁榮活躍 。其中，第一產業增加值 億元，比上年增長 % ；第二產業增加值 億元，增長 % ；第三產業增加值 億元，增長 % 。淮揚菜美食文化節”，全方位、多層次展示淮揚菜美食文化和淮安的新風貌、新成就。%。淮安也是革命老區,蘇皖邊區政府、新四軍軍部曾在此設立,劉少奇、陳毅、粟裕、譚震林、彭雪楓、李一氓、張愛萍等老一輩革命家都曾在淮安留下光輝的足跡。1898年3月5日,敬愛的周恩來總理誕生在淮安，在淮安生活了十二個春秋,為故鄉淮安增添了絢麗的篇章。● 娛樂觀光——風光秀麗的旅游城市 淮安目前已開發或正在開發的旅游景區、景點達60多處。二、 城市經濟發展狀況● 總體概況淮安是一座正在迅速崛起的新興工業城市、全國農副產品產加銷基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的產業基礎、較強的產業配套能力和獨特的比較優勢。※ 2000年2005年淮安人均GDP注：2005年淮安人均生產總值 10683 元，比上年增長 % 。%。※ 2000年2005年淮安城鎮人均收入注：居民生活水平穩步提高。三、最新城市建設總體規劃● 城市區劃與人口年 末總人口（萬人）土 地面 積（平方公里）人口密度（人/平方公里）全 市10072518市 區3171850清河區2910729楚州區1522786淮陰區1264686清浦區2961087開發區601248漣水縣1670623洪澤縣1394279盱眙縣2493295金湖縣1344267● 城市規模的擴容提速淮安規劃5年內中心城市人口突破100萬，建成區面積達到120平方公里，全市城鎮人口達到250萬，城市化水平達到45％；10年內，中心城市人口達到110萬，建成區面積達到140平方公里，全市城鎮人口達到300萬，城市化水平達到55％以上。● 房地產市場走勢強勁，房地產開發更加穩健2006年一季度，全市完成房地產開發投資11．64億元(具體見表1)，％，；，％，增速下降1．1個百分點。㎡，%，㎡，%；㎡，%，㎡，%。淮安市商品住房價格主要由成本決定，完全由市場供求關系決定而產生的虛高成分較小，可以肯定的說，淮安全市商品住房的價格沒有出現大起大落的現象，趨于平穩發展，基本與其地價相呼應。大規模城建的支持國家發改委、鐵道部、水利部、華能總公司等對總理故鄉給予特別關注，對淮安規劃建設的重大項目給予積極支持和指導。 幅320052002400400016003000120018007001200450850300600200400容積率住宅用地級別基準地價表戶型較為單一，由于處于鬧市，居住環境較差。二房：83㎡三房：98㎡127㎡122㎡124㎡132㎡134㎡四房：142㎡均價2600幽蘭都大酒店，八二醫院，淮州賓館銷售率約90%已經封頂，12月交付打造現代健康人文社區周邊商業配套齊全居住環境較差淮海第一城 開發商：淮安華立曙光置業有限公司規劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進度項目優勢占地300畝，總建30萬，一期建筑面積29028㎡，總戶數176套。40%（88戶）已經封頂市心福地，層峰人家配套較為齊全戶型面積較大新淮中花園 開發商：淮安市美佳房地產開發有限公司規劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進度主訴求項目優勢項目劣勢總占地24085㎡，總建71106㎡，共336戶。與新淮中，實驗小學等名校相鄰。地段位置好，周邊配套齊全，生活環境優美。淮陰醉中心，風情藍水岸周邊有成熟小區，配套較為齊全戶型比較單一南洋花園 開發商：江蘇匯豐房產實業有限公司規劃情況主力戶型（㎡）價格情況（均價）配套情況銷售率工程進度主訴求項目優勢項目劣勢總建30760㎡，一期由6幢多層組成，約200戶。開發區板塊地理范圍：以缽池山公園為中心，東至火車站；西至水渡廣場；南至里運河；北至古黃河。品質/品位/舒適/舒心淮安未來的中心城區，文化中心，商務中心和政治中心。認購率約40%。城市中產文化社區多路公交直達，淮安唯一獲建設部人居文化經典樓盤。二房：120㎡三房：140㎡起價2480，均價2700靠近缽池山公園銷售率約10%已經封頂，明年4月交付。※ 06年4月份8月份商品房交易面積情況四、 三級市場分析 由于淮安市房地產市場起步較晚，因此二手房交易市場遠沒有一手房來的活躍，據網上公布的數據顯示，目前交易的二手房年限主要為95年前與00年后的商品房，交易年限兩級分差較大，再加上國家對交易商品房居住年限的控制，所以在2000年后建的商品房在二手交易量上更加萎縮，因此淮安的二手房交易市場更顯冷清。※ 同樣因為本案規模原因，因此在社區配套上無法做大。、淮安信息職業技術學院和江蘇食品職業技術學院3個高等院校的新校區已投入使用，另安排國家大賽標準的體育中心、醫院等、中心花園。當地各政府機關公務員：當地知名企業高管：投資客：作為[大學城]旁的住