房地產市場研究報告20xx年深圳市小南山花園項目計劃立項可行性研究報告-免費閱讀

　　

【正文】 項目主要問題的解決辦法和建議： “小南山花園”地處小南山腹地，項目附近目前規劃沒有形成足夠的居家氛圍，規劃不太整齊，區域市政生活配套設施尚未完善。 66309100%=%，本項目全部投資及貸款本息均可收回。反之則將面臨較大風險。 3．銷售利潤測算 （ 1）總銷售收入： 62993 萬元 （ 2）經營稅費 及附加 營業稅 5% 629935%=3150 萬元 城市維護建設稅 % 62993%=32 萬元 教育費附加 % 62993%=94 萬元 土地增值稅 % 62993%=315 萬元 印花稅 % 62993%=32 萬元 合 計： 3623 萬元 （ 3）總投資： 39906 萬元 （ 4）利潤總額： 62993－ 39906－ 3623=19464 萬元 所得稅預測： 1946415%=2920 萬元 稅后凈利潤： 19464－ 2920=16544 萬元 八．財務與敏感性分析 盈利能力分析 經測算（詳見評估附表 7），該項目的盈利能力指標如下： 稅前成本利潤率： 19464247。但不包括項目銷售時發生的流轉費，以房屋開發費的 3%計，其資金安排同（ 4）；則 123383%=370萬元（取整） 序號 項目名稱 投資金額（萬元） 1 土地費用 20650 2 前期工程費 311 3 房屋開發費 12338 4 其他費用 999 5 管理費用 666 6 銷售費用 756 7 財務費用 3150 8 不可預見費 666 9 稅費 370 10 合 計 39906 以上分析估算，本項目總投資額為 39906萬元，其中計入開發成本 36000萬元。 根據 2020年 6月 10日深圳市建設工程造價管理站《關于發布新版深圳市建設工程造價指數的通知》，結合本項目的功能定位，我們確定本項目的房屋開發費為 1700元 /㎡，而本項目的工程量為 72577㎡，則房屋開發費為 123380900元。 該項目費用視為 2020年初一次性投入。 2．方案評估意見： 評估認為該項目具備景觀獨特、地理位置優越及發展商經驗豐富等開發優勢，應該充分發揮走精品路線，以奇、快、高質量服務制勝，走產品差異化路線。加上項目本身擁有優越的地理位置、豐富的景觀資源等優勢，該項目 的目前客戶應該是比較廣泛。 Ⅳ、項目威脅： 國家宏觀政策變化快，且深圳房價一直是國家重點壓制對象，存在一定的市場和經營風險。項目地勢呈高低走勢，但環境較優越，項目可就地勢依山而建。 容積率： 覆蓋率： 20% 綠化率： 44% 總戶數： 1012戶 建設規模： 8棟 物業： 物業管理費： 3元 /平方米 /月 物業公司： 深圳市半島城邦花園物業管理有限公司 主力戶型： 三房、四房 配套： 社區配套完善擁有國際化的商業、教育、寫字樓、酒店、會所等設施。 4）區域各片區住宅銷售量分析（僅以 06 年 19 月新增供應項目作分析） 2020年上半年南山住宅銷售量各區分布136711744261538268183785554128525301050000100000150000202000250000300000350000400000紅樹灣 華僑城 科技園 南山中心區 蛇口 西麗 桃源 南頭 前海 今年 19 月新推售住宅項目 19 個，到目前為止有 2 個項目圓滿售罄， 6 個項目銷售率已達到 90%以上的銷售率，進入尾盤操作階段，其余 11 個項目中有 8 個銷售率在 60%以上，淺水灣花園、名家富居、珠光 花半里均因為價格是片區內最高的，又受到新政的影響，銷售率未達 50%。 需求分析： 1）南山歷年住宅銷售總量分析 南山歷年住宅銷售面積0501001502002503002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 9 月單位：萬㎡ 從 1999 年濱海大道開通以來，南山住宅的銷售面積以 2 位數的比例實現增長，到 2020 年達到頂 峰。華僑城今年 19 月同樣僅有一個豪宅項目入市，但供應規模比御景東方花園要小得多，僅有 15 套別墅推售。 2020 年 19 月與去年同期一樣有 19 個住宅樓盤入市，全年新 增供應將與 2020 年差不多。 近年來，眾多地產商看好南山特別是后海、蛇口一帶優越的地理位置、發達的交通網絡、良好的配套設施，鴻威、百仕達、中信、沙河、華僑城、招商等紛紛進駐灣區，投資興業。買方與賣方對后市的判斷信心不足，使得成交低迷。 總體而言，南山樓市的前景依然十分看好，南山的地理位置得天獨厚，西部通道 06 年底正式通車，南山將成為粵港最重要的咽喉以及全國最大口岸 ，此外地鐵 1 號延長線的動工、南山區未來發展定位和目標的明確以及經濟長期看好等等一系列因素都將支撐樓市持續活躍。此外，按 照住房建設規劃要求，應加快研究各類產業園區中配套公寓、宿舍的集中建設問題，并逐步將其納入公共租賃住房體系。 該辦法的出臺，有利于促進深圳市房地產市場秩序進一步規范，保證市場健康發展。 明確新建住房結構比例 8 月中旬，深圳市制定了調整住房供應結構的系列原則，主要內容是：一是確保 2020 年 6 月 1 日至 2020 年 6 月 1 日，全市年度新審批、新開工住房總面積中，單套住房建筑面積 90 平方米以內的商品住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到 70%以上；二是對于 8 月 18 日后新審批的協議用地和合作建房，該比例提高至 90%；三 是全市新建各類政策性住房單套建筑面積全部在 90 平方米以內，公共租賃住房控制在 60 平方米以內；四是對 2020 年全年商品住房用 地，除第一批出讓的 6 個地塊單套面積在 90 平方米以內的住房建筑面積不少于 70%，其余 12 個后續出讓的地塊項目比例均提高到 95%。此外，特區內二手住宅交易面積占全 市總交易面積的 %，市場交易依然以特區內為主。 商品房價格仍保持快速上漲 ① 商品住宅價格持續上漲 根據深圳市商品房銷售信息系統統計， 2020 年 1～ 9 月，全市商品住宅均價為 元，其中占全市住宅銷售總套數 %的普通商品住宅價格為 元 /平方米，同比上漲 %。 在調控政策的持續作用下，市場觀望氣息仍然濃厚，商品房銷售面積進一步下降 2020 年 1～ 9 月，全市商品房銷售套數為 61307 套，銷售面積為 萬平方米，同比分別減少 %和 %。 Ⅱ、深圳市投資宏觀背景： （一） 1～ 9 月房地產市場運行狀況 房地產投資 持續增長 ，商品房 施工面積與批準預售面積有所下降。目前住房供應結構調整有了良好開端，截至 2020 年 9 月底，全國已有 276 個城市 (含地級以上城市 101 個 )按期公布了住房建設規劃。 （ 2） 項目建設進度： 該項目 預計在 2020 年 7 月正式動工， 2020 年 5 月主體封頂 ，預計項目于 2020 年 7 月全部竣工入伙。 （ 4）項目建設規模和內容： 名 目 基 本 資 料 項目名稱 “小南山花園”（暫名） 位置 深圳市南山區棉山路 發展商 深圳市億禧房地產開發有限公司 地塊編號 T1010046 號 占地面積 ㎡ 宗地取得方式 轉讓 土地用途 居住用地 土 地使用年限 70年（從 20201117 至 20761116 止）。 建筑容積率 ≤ 3 建筑覆蓋率 ≤ 22% 建筑面積 該 項目總建筑面積為 72577， 計入容積率總建筑面積不超過62577 ㎡，包括住宅建筑面積 61437 ㎡、商業建筑面積 1000㎡和建成后無償移交給政府的社區警務室 30 ㎡、垃圾收集站50㎡、再生資源回收點 50 ㎡、環衛工人休息站 10㎡；不計入容積率 10000 ㎡，主要為地下車庫、設備用房等。本項目計劃在 2020 年 4 月開始預售，預計在 2020 年內可售出住宅 65%及商業 45%，于 2020 年內可售出住宅 30%及商業 50%，預計住宅、商業各有 5%的銷售空置率。新建住房套型結構比例的落實工作啟動， 28 個上報數據的直轄市、計劃單列市、省會城市，新出讓土地的商品住房項目中套型建筑面積 90 平方米以下的比重占 75%；同時，住房保障工作力度加大。 2020 年 1～ 9 月 ，深圳市 GDP 為 億元，同比增長 %；全社會固定資產投資額完成 億元，同比增長 %。其中住宅共銷售51985套，銷售面積 ，分別同比減少 %和 %。 9 月份，深圳市商品住宅價格為 9313 元 /平方米，環比下降了 %，達到近 5 個月來的最低點，表明以穩定住房價格為目標的深圳市房地產宏觀調控已初顯成 效。 （二）房地產市場調控政策 為保證深圳市房地產市場健康、持續地發展，深圳市政府近期積極貫徹落實國家的有關指示，出臺了一系列加強房地產市場調控，穩定房價的相關措施。 繼續整頓市場秩序 ① 相關部門嚴格審批新建房地產項目的施工許可證，加強開發建設全過程監管 深圳市相關部門進一步整頓市場秩序，對 2020 年 6 月 1 日前，已取得《建設工程規劃許可證》尚未取得《建筑工程施工許可證》的房地產項目，住房結構如未經重新審查的，不予核發施 工許可證；對取得土地使用權滿 2 年未動土開發的，不予辦理施工許可證核發或延期手續；對開發建設面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經國土房產部門批準中止開發建設連續滿一年的，不予辦理復工登記手續。 （三）進一步穩定房地產市場的建議 積極落實住房建設規劃 今后 5 年，深圳市應結合今后每年房地產市場的具體情況，科學編制年度住房建設計劃，確定每年住宅的建設總量、結構和開發時序，合理安排新增住房用地供應，科學確定住房用地開發強度，以促進房地產市場的長遠穩定發展，確保規劃有效落實。 進一步規范房地產市場秩序，發揮相關部門協同調控作用 今后，深圳市應進一步加強房地產市場秩序的整頓和監管，繼續嚴格執行限制期房轉讓等“七項禁令”，進一步加強房地產開發及交易、稅收管理，進一步加強境外機構和個人購房管理，進一步健全房地產、金融、稅務等部門信息共享機制，逐步建立多部門聯合的房地 產金融風險防范體系，充分發揮規劃、土地、金融、稅收、市場管理等調控手段的作用，逐步建立多部門協同調控機制，保 證全市房地產市場持續、穩定健康的發展。 Ⅳ 、宏觀市場與本項目發展借鑒： 回顧今年前三季度深圳樓市，是伴隨著國家新一輪宏觀調控的步伐發展的，從 2020 年初政府工作報告再次提出繼續解決部分城市 南山區歷年供求量及均價示意圖050100150200250300面積單位:萬㎡02020400060008000100001202014000價格單位:元/㎡銷售面積 1 3 5 . 2 1 7 3 . 1 8 2 1 5 . 9 3 2 7 1 . 4 4 1 5 7 . 7 9 1 . 9 7供應面積 1 3 5 . 3 9 2 4 2 . 9 5 2 8 1 . 6 6 2 0 5 . 1 4 1 0 8 . 6 95均價 6023 6282 6410 8688 122682020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年2020 年 1 9月 房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題，為房地產市場過熱定下基調，接下來一系列調控接踵而至， 4 月 27 日央行 宣布上調金融機構貸款基準利率 ， 5 月 17 日出臺 “ 國六條 ” ， 5 月 29 日國務轉發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的細則，至 6 月16 日央行上調存款準備金率，一系列 行政、經濟調控手段都是為了保持國民經濟以及房地產市場持續、穩定、健康發展。但別墅物業在新政頒布后銷售明顯提速，政府已停止別墅類房地產開發項目的規劃審批，一些對政策敏感 的人士在積極行動，踴躍購入別墅物業。南山區房地產近幾年得天獨厚，發展一直突飛猛進，并在 2020 年摘取全市供求總量冠軍。南山已 連續 4 年沒有 新增 土地供應，存量土地不斷 消化， 企業儲備地明顯減少 ， 導致 2020 年在價格已經很高的前提下 入市樓盤 仍然不多