房地產市場研究報告20xx年深圳市小南山花園項目計劃立項可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 接下來一系列調控接踵而至， 4 月 27 日央行 宣布上調金融機構貸款基準利率 ， 5 月 17 日出臺 “ 國六條 ” ， 5 月 29 日國務轉發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的細則，至 6 月16 日央行上調存款準備金率，一系列 行政、經濟調控手段都是為了保持國民經濟以及房地產市場持續、穩定、健康發展。深圳是房地產市場過熱區域之一，“控制房價漲幅”成為上半年深圳市政府的工作重點，以穩定房價為目的，深圳市政府也相繼出臺了地方性的調控措施， 4 月 21 日深圳市國土房產局等 6 部門出臺穩定房價促進房地產市場持續健康發展的 8 條意見， 6 月 20 日深圳市政府下發嚴格落實國家房地產調控新政的通知， 6 月 22 日出臺加強土地管理的“ 1＋ 7”文件， 6 月 29 日《深圳經濟特區房屋建筑面積測繪技術規范》頒布實施， 9 月 15 日深圳市土地交易中 心以招標出讓的方式成功出讓 6塊共 38 萬㎡商住用地，并嚴格執行“ 9070”新規， 9 月 23 日，《深圳市住房建設規劃（ 20202020）》獲市政府審批通過，從今年開始五年內深圳將建設商品住房 4930 萬㎡、 55 萬套住房。 一系列調控措施改變了市場各方對樓市未來的預期，使 2020 年上半年的樓市表現出先揚后抑的特點。前 5 個月，新推項目位置不論優劣，檔次不分高低，規模不論大小，都能形成熱銷，開盤一周售罄或開盤銷售率過 8 成的項目屢見不鮮，如南山的半島城邦、南海玫瑰花園三期、花園城三期、米蘭第二季、西 BD 公寓；寶安的世紀春 城 8 號公寓、春華四季園、西城上筑、金地梅隴鎮、圣淘沙駿園、觀瀾湖翡翠灣；龍崗的龍城國際一期、萬科城三期等。各個項目在售價上也屢創片區新高，不斷推高置業者的心理價位，挑戰置業者的承受極限。進入 6 月份以后，受新政以及價格漲幅過大影響，消費者的置業欲望下降，一些樓盤的到訪量和成交量有所減少，新推項目的開盤銷售率也大不如前。另一方面，在售項目并沒有因為成交量的下跌而自降售價。買方與賣方對后市的判斷信心不足，使得成交低迷。但別墅物業在新政頒布后銷售明顯提速，政府已停止別墅類房地產開發項目的規劃審批，一些對政策敏感 的人士在積極行動，踴躍購入別墅物業。到 8 月份，在中小戶型熱銷的帶動下，樓市信心有所恢復，福田、南山、羅湖、龍華、布吉推出的中小戶型項目都有不錯的銷售成績，如羅湖的紅桂皇冠、福田的天都世紀、南山的厚德品園、鹽田的湖心島、泊岸雅苑等都有不低的開盤業績，龍華項目也表現突出，七里香榭開盤熱賣 9 成。到 9 月份，成交量開始回升，房價上漲勢頭已明顯放緩。 結合目前南山區的總體特征，我們對本項目的發展定位應該作如下考慮： ①拒絕走低端產品，避免與低檔產品正面交鋒，走中高端客戶群體； ②確立產品差異化優勢，以市場為導向，提倡產 品創新，提高綜合性價比，重規劃、重設計，強化物業管理； ③打造真正豪宅，入戶花園，私家庭院，把家與山融為一體； ④建筑規劃布局及建筑設計與當地文化有機融合，提高項目附加值； ⑤強調健康、生態、安全、實用特色，家家擁有陽光權，戶戶均可觀山看月； （二）區域市場分析 區域市場界定： 南山區于 1990 年 1 月經國務院批準成立，地處深圳經濟特區西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南至內伶仃島和大鏟島，與香港元朗隔海相望。面積約 182 平方公里，下轄 8 個街道辦事處和98 個社區居委會。全區常住人口 萬 人，其中戶籍人口 萬人。 2020 年，南山區本地生產總值突破 1000 億元，地方財政一般預算收入達 億元，城區居民人均可支配收入達到 21500 元。 近年來，眾多地產商看好南山特別是后海、蛇口一帶優越的地理位置、發達的交通網絡、良好的配套設施，鴻威、百仕達、中信、沙河、華僑城、招商等紛紛進駐灣區，投資興業。南山區房地產近幾年得天獨厚，發展一直突飛猛進，并在 2020 年摘取全市供求總量冠軍。2020 年上半年，新盤供應量為 萬平方米，其中住宅面積有 萬平方米，商業面積有 萬平方米， 呈現沖高回落的態勢。由于開發力度逐步減弱， 2020 年南山樓市傳統的熱點片區如后海、前海，表現相對暗淡，而高新區、紅樹灣、蛇口片區則相對活躍 , 項目有城市山谷三期、恒立聽海花園、半島城邦一期、海韻嘉園、聽?；▓@、友鄰國際公寓等。 從住宅開發建設來看，南山區的建設已基本接近尾聲，竣工超過七八成，剩余一些項目正處于在建或待建階段。作為物流園區的月亮灣片區，政府對區域的規劃利好有利于區域房地產快速發展。 供給分析： 1）南山歷年住宅供應總量分析 南山歷年住宅批準預售面積 0501001502002503001999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 9 月單位：萬㎡ 1999 年濱海大道開通，縮短了南山與福田、羅湖的距離，南山步入房地產開發的快速通道，憑借深圳濱海城市的天然資源以及平整的地形地貌，后海、商業文化中心區、前海、深圳灣等南部近海區域繼福田中心區之后迅速崛起，房地產開發波瀾壯闊，帶動南山住宅開發量連年增長，批售面積從 99 年開始逐年推高，到 2020 年達到推盤的高峰，從 99 年的 70 萬㎡到 03 年的 280 余萬㎡， 4 年增長了 4 倍，成為全市首屈一指的供應大區。經過 0 0 04 連續三年的集中供應，到 05 年開始明顯回落，批售面積 萬㎡，不及高峰時期的一半。 2020 年 19 月與去年同期一樣有 19 個住宅樓盤入市，全年新 增供應將與 2020 年差不多。南山已 連續 4 年沒有 新增 土地供應，存量土地不斷 消化， 企業儲備地明顯減少 ， 導致 2020 年在價格已經很高的前提下 入市樓盤 仍然不多。 2020年 19 月南山批準預售住宅項目列表 個案名稱 片區 批售面積 m2 戶數 預售批準時間 半島城邦花園一期 蛇口 1012 2020215 蛇口花園城三期 蛇口 754 202036 后海花半里雅居 蛇口 186 202047 純水岸三期 華僑城 15 2020413 海龍苑 西麗龍珠 80 2020417 御景東方花園 紅樹灣 938 2020419 南海玫瑰花園（三期） 蛇口 396 2020425 南油南海大廈 南山中心區 326 2020510 淺水灣花園 科技園 313 2020517 米蘭第二季公寓 蛇口 339 2020518 華聯城市山林花園 蛇口 901 202065 美麗灣商住樓 南山中心區 312 202066 桑泰丹華園 西麗龍珠 236 2020623 華府假日大廈 蛇口 200 202075 名家富居 南頭 1013 2020724 緣來居 (你地公寓 ) 科技園 187 2020726 厚德品園 科技園 664 2020915 珠光花半里欣苑 西麗龍珠 340 2020915 四海宜家大廈 蛇口 128 2020918 2）南山各月住宅供應量分析 南山2020年前三季度各月住宅批準預售面積013718984407271257953641294661442790878190500001000001500002020002500003000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月單位：㎡ 2020 年 19 月南山住宅批準預售項目 19 個，預售面積 95 萬㎡，比去年同期增加了 23 萬㎡，主要是因為去年 19 月中的 2 月、 3 月、5 月、 6 月沒有批準預售項目， 27 月之間，今年住宅新增供應均比去年多，直到 8 月、 9 月才比去年少，由此可見去年上半年南山區住宅供應量的匱乏，繼而導致 9 月以后樓盤價格大幅上漲。從各月推售量來看，今年分布比較合理，雖然 1 月新增供應為 0，但有去年底開盤項目可銷售， 2 月、 3 月、 5 月、 6 月、 7 月、 9 月推盤量相差不大，而歷年來供應量大的 4 月新增供應仍然最高，有 5 個項目推向市場，增量供應達到 27 萬余㎡。 4）南山各片區住宅供應量分析 06 年 19月南山入市的住宅項目共計 19個，與去年同期一樣多。新推住宅項目分布在 7 個片區，其中蛇口最多，列各片區之首， 06年 19 月 8 個項目入市，供應住宅近 45 萬㎡，延續了 2020 年、 2020年的旺勢，位于蛇口東角頭的西部通道預計于 2020 年底通車，交通樞紐地位的確立，給蛇 口帶來前所未有的發展機遇以及較大的投資價值。置業者對該區域價值長期看好，開發商也抓住機遇，加大開發力度，新項目不斷推出，存量土地在近兩年得到了較大的消化，以后將主要集中在填海區。 2020年19月 南山住宅供應量各區分布西麗桃源%蛇口%南山中心區%科技園%紅樹灣%華僑城%南頭前海% 其次紅樹灣片區的供應量近 17 萬㎡，比去年一年的供應增加了11 萬㎡，主要是因為大盤御景東方花園的入市。華僑城今年 19 月同樣僅有一個豪宅項目入市，但供應規模比御景東方花園要小得多，僅有 15 套別墅推售。這兩個片區的人居環境都很好，近年開發的住宅項目多為豪宅。 科技園 片區和南頭 前海片區分別供應了 和 萬㎡，總建筑面積差不多，其中科技園片區不是豪宅片區，但居住環境比較好，入市的三個項目的戶型結構和價格結構的差異都很大。南頭 前海片區僅有名家富居一個樓盤推出，是該片區建筑規模較大的樓盤之一，后續還將有規模較大的樓盤入市。 南山中心區和西麗 桃源片區今年前三季度的新增供應都不大，南山中心區只有兩個小戶型項目入市，由于是老城區，房地產開發空間不大，未來只能寄望于舊城改造釋放出的量。西麗 桃源片區有三個項目批準預售，供應住宅 萬平方米 ,其主要供應樓盤都在今年 下 半年入市。 從入市項目看，大盤項目不多，僅有半島城邦花園一期、御景東方花園、蛇口花園城、南海玫瑰花園、華聯城市山林花園和名家富居是體量超過 10 萬㎡的大盤項目；其次，淺水灣花園、厚德品園也是規模有 5 萬㎡左右的較大的項目，其他項目都是單期開發，小戶型項目比去年有所增加。項目變小是南山樓市 06 年的一個顯著變化。 需求分析： 1）南山歷年住宅銷售總量分析 南山歷年住宅銷售面積0501001502002503002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 9 月單位：萬㎡ 從 1999 年濱海大道開通以來，南山住宅的銷售面積以 2 位數的比例實現增長，到 2020 年達到頂 峰。但是進入 2020 年，走勢急轉直下，回落到 2020 年的水平，不及 2020 年的 6 成， 06 年 19 月的銷售面積仍比 05 年同期的 115 萬㎡大幅減少 22%。仔細分析南山近幾年的供求比，除 0 03 年的供求比保持在 : :1 的水平， 0 05年的供求比為 : :1，但 06 年 19 月的供求比是 :1,基本 實現供求平衡。連續 2 年新增供應都滿足不了需求，南山供應不足的矛盾 04 年已經開始顯現， 05 年進一步加劇，新增面積加上存量面積的快速消化，使得在南山買房選擇度越來越小。而 06 年 19 月由于南山區價格已經相當高，引起了人們的高度重視，因而轉移、推遲了部分需求，達到供求平衡。 南山 2020年 19月批準預售項目銷售率一覽表 項目名稱 片區 住宅面積 銷售均價 銷售率 批準預售時間 半島城邦花園一期 蛇口 12020 100% 2020215 蛇口花園城三期 蛇口 10000 68% 202036 后?；ò肜镅啪? 蛇口 12020 77% 202047 純水岸三期 華僑城 80000 100% 2020413 海龍苑 西麗龍珠 6800 65% 2020417 御景東方花園 紅樹灣 16000 79% 2020419 南海玫瑰花園（三期） 蛇口 15000 96% 2020425 南油南海大廈 南山中心區 8800 98% 2020510 淺水灣花園 科技園 16000 25% 2020517 米蘭第二季公寓 蛇口 9000 98% 2020518 華聯城 市山林花園 蛇口 11000 71% 202065 美麗灣商住樓 南山中心區 9200 64% 202066 桑泰丹華園 西麗龍珠 8100 90% 2020623 華府假日大廈 蛇口 7800 80% 202075 名家富居 南頭 12500 18% 2020724 緣來居 (你地公寓 ) 科技園