臨港新城項目可行性研究報告090317n-免費閱讀

　　

【正文】 本項目中高端產(chǎn)品將能夠契合區(qū)域內(nèi)工作的部門經(jīng)理及副 總經(jīng)理級別的高端人群的定居需求，對于優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和城市經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用 ， 這也要求 該 區(qū)域 的 后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā) 增加中高檔、高檔產(chǎn)品的 建設(shè) 。 方案二的盈利能力就明顯高于方案一， 具有 較好 的抗風險能力。項目自有資金投入＝ ％ 項目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。項目自有資金投入＝ ％ 項目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。 P77 多層洋房意象圖 多層洋房意象圖 P78 . 方案二： 不考慮“ 90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài) ? 這種狀況下，項目 將 充分運用 的 容積率，以 9+1 小高層住宅 為主要產(chǎn)品形態(tài)，以聯(lián)排別墅為補充，并可考慮項目所有住宅產(chǎn)品提供復(fù)式產(chǎn)品形態(tài)。項目周邊商業(yè)中心的建成、輕軌 11 號線的竣工將為項目提供更多的生活配套服務(wù) ，具備相對優(yōu)越的外部環(huán)境 。區(qū)域內(nèi)僅有的房地產(chǎn)項目綠地區(qū)域在一個較長的時期內(nèi)處于快速上升的良好環(huán)境。這是一個新興的發(fā)展區(qū)域，未來肯定有眾多大品牌的進入。另外， 07 年房地產(chǎn)市場因素導(dǎo)致該項目一期開盤火爆，開發(fā)商乘勢加推二期房源，仍以區(qū)域價值作為閃光點再一次吸引了大量投資客，去化了部分房源。另一方面，隨著區(qū)域建設(shè)日益成形，交通、生活配套的逐步完善，加之產(chǎn)業(yè)園區(qū)及管理單位的人口導(dǎo)入，自住型客戶的比重也正呈上升趨勢。城市島居住小區(qū)的獨特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形成趣味的社區(qū)外部空間。 項 目預(yù)計將在 20xx 年 5 月竣工。預(yù)計每年供應(yīng)土地的可建筑面積在 100 萬 ㎡左右。 專業(yè)估價 拆遷房 價格 購買安置房 2900 元 /平米，多貼少補 大于每戶 40 平米，按照市場價 4159元 /平米 P40 4．各城區(qū)安置房剩余房源計算 公式：【建筑面積總合 /原住居民 （安置最低限額） 40 平方米】 * 原住民總量 ● 泥城本地戶口： 23031 人 ● 蘆潮港本地戶口： 11294 人 ● 書院本地戶口： 37266 人 ● 萬祥本地戶口： 50069 人 換算： ● 泥城分城區(qū)安置房剩余可調(diào)控面積為 802222 平方米 ● 蘆潮港分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 444758 平方米 臨港新城安置房 ● 書院分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 826759 平方米 需求 120萬平方米 ● 萬祥分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 1612468 平方米 小結(jié)： 以每人 40 平方 米的人均住房需求，目前臨港新城仍有 3 萬居民還不能改善居住條件，約占目前總?cè)丝诘?30%。分城區(qū)緊靠 A30 郊環(huán)線和浦東鐵路。緊鄰滬蘆 高速、兩港高速、東海大橋、區(qū)內(nèi)有 D2,D3 大道與臨港物流園區(qū)和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)貫通。 28 1． 3 區(qū)域優(yōu)勢 主城區(qū)擁有高品質(zhì)的生活休閑和商務(wù)辦公環(huán)境，中國最大的人工湖“滴水湖”，超五星級酒店“東方迪拜”，國家級航海博物館，城區(qū)展示館，大型商業(yè)街等， 是臨港新城生活配套規(guī)劃最為齊全的城區(qū)。 “ 20xx 年上海臨港新城管委會工作會議”上，明確了臨港新城今年的工作任務(wù)，作為港口經(jīng)濟“首個登陸地”的臨港新城將承載起洋山港巨大資源流。 包括達飛、葉水福、禮才、中儲、普洛斯、豐樹、施潔、海博斯班賽在內(nèi)的 44 家中外知名企業(yè)已經(jīng)注冊洋山港保稅港區(qū)，這些外資企業(yè)的注冊資本在 1000 萬美元 以上總投資約 為 76 億美 元，范圍涉及第三方物流、貿(mào)易、貨代、船代、報關(guān)、保險、金融等多個直接參與物流服務(wù)或為物流服務(wù)提供配套支持的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。 南匯區(qū)政府也為臨港新城的發(fā)展提供了優(yōu)越的政策導(dǎo)向。浦東、南匯正呈現(xiàn)出快速融合的趨勢。 國際加工： 專門從事出口深層次加工為主的服務(wù)。 到 20xx年底，臨港新城在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上累計投入 225 億元。航海博物館的主體結(jié)構(gòu)凸顯海洋主題特點。重點建設(shè)光儀電制造、 IT 制造、汽車零部件制造、通用機械制造四大產(chǎn)業(yè)集群，以豐富裝備制造業(yè)的內(nèi)涵。 4． 2 投資情況 20xx 年 12月底 外資項目 17個，投資額近 7 億美元；內(nèi)資項目 15個，投資額 68 億人民幣，涉及現(xiàn)代裝備制造、醫(yī)藥及醫(yī)療器械、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。隨著洋山深水港的開港、洋山保稅港區(qū)封關(guān)運作，浦東國 際空港二期擴建工程全面啟動，以及國務(wù)院批準閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴區(qū)臨港新城， 臨港新城將成為國際航運中心的核心功能區(qū)。 P3 1． 1 目前交通 滬蘆高速、城市軌道、郊區(qū)環(huán)線、 A兩港大道、浦東鐵路等 城市快速交通網(wǎng)使臨港新城與上海各區(qū)縣之間僅咫尺之遙。依托洋山集裝箱國際深水樞紐港和浦東國際航空樞紐港， 臨港新城將成為中國及至世界現(xiàn)代裝備制造業(yè)重要基地。 P7 3．區(qū)域人口情況 3． 1 人口現(xiàn)狀及分布 人口劃分 泥城 蘆潮港 書院 萬祥 總?cè)丝? 25812 14101 45120 58976 男 12675 7058 23205 25362 女 13137 7043 21915 33614 家庭戶戶數(shù) 9901 5092 12410 16732 014 歲 (總 ) 3974 2350 8795 9064 1564 歲 (總 ) 19045 10544 33614 42231 65 歲及以上 (總 ) 2793 1207 2711 7681 本地戶口住在本地 23031 11294 37266 50069 非本地戶口住在本地 2781 2807 7854 8907 （以上數(shù)據(jù)來源于“ 20xx 臨港新城人口普查”） P8 3． 2 未來人口規(guī)劃 至 2020 年，臨港新城規(guī)劃居住人口 80萬，按照 城市區(qū)和城鎮(zhèn)生活區(qū)劃分：城市生活區(qū)約 60萬人（規(guī)劃主城區(qū)約 45萬人，主產(chǎn)業(yè)區(qū)核心區(qū)約 5 萬人，綜合區(qū)約 10萬人），城鎮(zhèn)生活區(qū)約 21 萬人。 P12 5． 2 各分區(qū)功能劃分 5． 主城區(qū) 它以滴水湖為中心，形成三條環(huán)湖功能帶：一環(huán)帶，設(shè)置行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、步行購物街區(qū)及高檔公寓住宅等綜合功能建筑群；二環(huán)帶，規(guī)劃有“城市島”居住小區(qū)、大型楔形綠地，適量布置低密度低層獨立小住宅和高級中學等公共配套設(shè)施。區(qū)內(nèi)將以錯落有致的點狀布局發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)、旅游休閑等，充分體現(xiàn)知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。 P16 5． 皇冠假日酒店（主城區(qū)） 該項目地處上海市南匯區(qū)臨港新城滴水湖南島，四周碧波蕩漾，景色非常優(yōu)美。 國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易： 進口貨物在區(qū)內(nèi)存儲后不經(jīng)加工即轉(zhuǎn)手出口。 生活配套服務(wù)： 依托臨港新城主城區(qū)和四個分城區(qū)的商業(yè)生活配套能力，為入駐企業(yè)和引進人口提供生活住宿、酒店餐飲、學校醫(yī)院和娛樂休閑等各項服務(wù)。隨著浦東新區(qū)發(fā)展的完備和外溢， 處于浦東國際空港和洋山深水港核心區(qū)域的臨港新城新一輪發(fā)展的新興區(qū)域。屆時，不僅上海港的吞吐量在世界上的地位將得 到巨大提升， 上海將成為全球航運市場重要參與者，洋山港也將成為上海經(jīng)濟助推器。而目前正 考慮吸引更多的知名品牌或者“國際管家”走進來，逐漸形成一個成熟的產(chǎn)業(yè)基地。港口城市的各種服務(wù)設(shè)施和交通、通訊條件是港口發(fā)展和發(fā)揮作用的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，港口城市一般擁有發(fā)達的工商業(yè)、國內(nèi)或國際性的金融機構(gòu)、咨詢機構(gòu)以及通訊網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施，為港口產(chǎn)業(yè)的不斷延伸、擴張、輻射提供了必要的條件。地理位置來看洋山深水港和臨港泥城分別占據(jù)在臨港新城的兩個出入口 : 一方通向海洋經(jīng)濟的全世界，而臨港泥城的另一方聯(lián)系著上海長三角乃至全中國。 P34 4． 2 發(fā)展目標 該城區(qū)主要分為產(chǎn)業(yè)區(qū)、西北社區(qū)、西南社區(qū)、東北社區(qū)、東南社區(qū)及中央公園社區(qū)六大區(qū)域，通過運用國 際先進設(shè)計理念， 全面打造與臨港新城相匹配、充滿生機活力的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)和產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。在加速城市化的過程中，臨港的蘆潮港、泥城、書院、萬祥四鎮(zhèn)將有十幾萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛? P42 已供應(yīng)土地統(tǒng)計表 編號 項目 面積（ ㎡ ） 容積 率 金額（萬元） 用途 獲地單位 獲地日期 1 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)水蕓路西側(cè)地塊掛牌 3 3500 綜合商業(yè)、辦公 上海剛泰置業(yè) 有限公司 20xx0126 2 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路東側(cè)地塊 3 3950 綜合 上海毓陽投資發(fā)展有限公司 20xx0126 掛牌 3 南匯區(qū)主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路西側(cè)地塊掛牌 3988 綜合商業(yè)、辦公 上海昊坤置業(yè) 有限 公司 20xx0126 4 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側(cè)地塊掛牌 3800 綜合商業(yè)、辦公 上海百業(yè)信資產(chǎn)管理有限公司 20xx0126 5 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側(cè)地塊掛牌 3930 辦公 上海廣昊建設(shè)發(fā)展有限公司 20xx0126 6 南匯區(qū)上海臨港新城主城區(qū) WSWC42地塊掛牌 1 36500 居住 上海綠地（集團）有限公司 20xx1124 合計 55668 P43 潛在項目 從 官方網(wǎng)站 顯示數(shù)據(jù)看，目前位于滴水湖周邊（主城區(qū)）有一幅面積為 237621㎡（約合 356 畝）的土地正在掛牌交易中，容積率為 。該項目共有 18 個房型， 建筑 面積從 75 平米到 145 平米不等 。東岸漣城地處上海市南市區(qū)臨港新城核心主城區(qū)，位于申港大道、環(huán)湖西三 路交界處，緊臨中國最大人工湖。東岸漣城”售樓處 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 8700/平米 花園洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 規(guī)劃戶數(shù) 600 戶 銷售率 90%以上 項目進度 已交付使用 面積戶型 以公寓 50~80平米房型為主 客戶情況 投資客 58%、原住民 22% 公務(wù)員 17%、產(chǎn)業(yè) 13% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒體 P50 2． 2 項目二期概況 開 盤時間 07 年 12 月 交房時間 09 年 6 月 占地面積 1420xx 平方米 建筑面積 118000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 11000/平