臨港新城項目可行性研究報告090317n(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 大城區(qū)中占地面積最多，人口最密集的城鎮(zhèn)， 交通便利，環(huán)境優(yōu)美， 是臨港新城最具活力的分城區(qū)。 P35 5．萬祥 5． 1 地理位置 萬祥分城區(qū)位于臨港新城的西北部的主產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，是臨港新城的門戶 ，距離市中心城 區(qū)僅 55 公里（車程約 45 分鐘），與浦東國際機場相距 12 公里（車程約 15分鐘）。分城區(qū)緊靠 A30 郊環(huán)線和浦東鐵路。市區(qū)至臨港新城萬祥分城區(qū)交通路線：A20 外環(huán)線（浦東機場方向） — A1 迎賓大道 — A30 郊環(huán)線 — 東大公路出口 — 臨港新城方向 — 萬祥分城區(qū)。 P36 5． 2 發(fā)展目標 萬祥作為臨港新城的四大分城區(qū)之一，將通過建設現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)和高標準的新型生活區(qū)， 逐步成為環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全并與臨港新城協(xié)調(diào)發(fā)展的新型生態(tài)型城市分城區(qū)。 5． 3 區(qū)域優(yōu)勢 根據(jù)臨港門戶的地理位置，定位“海洋風”的設計風格，簡約、 大氣、優(yōu)雅，一條綠環(huán)以歐式風格為主 ，連接分城區(qū)各個功能區(qū)，形成一個從公共領域到私有領 域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍的生態(tài)之城格局。 P37 二、 安置適用房 1． 整體規(guī)模 到 20xx 年年底，臨港地區(qū)將有 350 萬平方米的農(nóng)民安置配套房建成分配， 70%以上的動遷農(nóng)民住上新居。在加速城市化的過程中，臨港的蘆潮港、泥城、書院、萬祥四鎮(zhèn)將有十幾萬農(nóng)民轉變?yōu)槌鞘芯用瘛? P38 2．各城鎮(zhèn)安置房概況 區(qū)域 項目名稱 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 占地總計 （平方米） 建筑總 計 （平方米） 蘆潮港 （今后無放量） 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地一期 255000 896518 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地二期 106106 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地二期 2 95759 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地三期 439653 泥城 （今后無放量） 泥城社區(qū)動遷安置基地一期 238300 1723462 泥城社區(qū)動遷安置基地二期 266000 泥城社區(qū)動遷安置基地二期 2 101034 泥城社區(qū)動遷安置基地三期 A 413239 泥城社區(qū)動遷安置基地三期 B 704889 書院 （今后有放量） 書院社區(qū)動遷安置基地一期 291440 663881 書院社區(qū)動遷安置基地三期 372441 萬祥 （今后有放量） 萬祥社區(qū)動遷安置基地一期 139000 390274 萬祥社區(qū)動遷安置基地二期 251274 （以上數(shù)據(jù)來源于“臨港新城安置房情況表”） P39 3．安置房購買條件 首先由專業(yè)部門進行估價，居民將房屋估算出的價格按每個戶口 40 平方米，每平方米 2900 元的價格購買安置房，多退少補，若需要超面積購買，則以市場價每平方米 4156 的價格予以購買，所購安置房 5 年內(nèi)不得掛牌出售。安置房僅用于安置拆遷戶，不得對外銷售。 專業(yè)估價 拆遷房 價格 購買安置房 2900 元 /平米，多貼少補 大于每戶 40 平米，按照市場價 4159元 /平米 P40 4．各城區(qū)安置房剩余房源計算 公式：【建筑面積總合 /原住居民 （安置最低限額） 40 平方米】 * 原住民總量 ● 泥城本地戶口： 23031 人 ● 蘆潮港本地戶口： 11294 人 ● 書院本地戶口： 37266 人 ● 萬祥本地戶口： 50069 人 換算： ● 泥城分城區(qū)安置房剩余可調(diào)控面積為 802222 平方米 ● 蘆潮港分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 444758 平方米 臨港新城安置房 ● 書院分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 826759 平方米 需求 120萬平方米 ● 萬祥分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 1612468 平方米 小結： 以每人 40 平方 米的人均住房需求，目前臨港新城仍有 3 萬居民還不能改善居住條件，約占目前總人口的 30%。 P41 三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應和潛在項目 已供應土地統(tǒng)計 當前，可以從官方網(wǎng)站查找到的 滴水湖周邊（主城區(qū)）的 土地成交數(shù)據(jù)共有 6項，其中只有一項為居住用途的土地，由綠地集團獲得，用于開發(fā)綠地東岸漣城，將在下面部分詳細分析。 其余 5 項均為商業(yè)、辦公用途的土地，且土地面積都不大，在 12～ 19 畝之間。其中上海剛泰置業(yè)有限公司獲得土地用于開發(fā)“剛泰國際大廈”， 總建筑面積 萬平方米左右，由 1 棟高層商辦樓和 5 棟 多層商業(yè)樓組成，已于 20xx 年出開工。 P42 已供應土地統(tǒng)計表 編號 項目 面積（ ㎡ ） 容積 率 金額（萬元） 用途 獲地單位 獲地日期 1 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)水蕓路西側地塊掛牌 3 3500 綜合商業(yè)、辦公 上海剛泰置業(yè) 有限公司 20xx0126 2 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路東側地塊 3 3950 綜合 上海毓陽投資發(fā)展有限公司 20xx0126 掛牌 3 南匯區(qū)主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路西側地塊掛牌 3988 綜合商業(yè)、辦公 上海昊坤置業(yè) 有限 公司 20xx0126 4 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側地塊掛牌 3800 綜合商業(yè)、辦公 上海百業(yè)信資產(chǎn)管理有限公司 20xx0126 5 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側地塊掛牌 3930 辦公 上海廣昊建設發(fā)展有限公司 20xx0126 6 南匯區(qū)上海臨港新城主城區(qū) WSWC42地塊掛牌 1 36500 居住 上海綠地（集團）有限公司 20xx1124 合計 55668 P43 潛在項目 從 官方網(wǎng)站 顯示數(shù)據(jù)看，目前位于滴水湖周邊（主城區(qū)）有一幅面積為 237621㎡（約合 356 畝）的土地正在掛牌交易中，容積率為 。該土地的開發(fā)可能與我項目產(chǎn)生直接的競爭。 而滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應總量在 3 萬畝以上，當前僅供應 20xx 畝左右，未來的土地供應量巨大。預計每年供應土地的可建筑面積在 100 萬 ㎡左右。 P44 三、南匯區(qū)政府配售商品房項目 —— 宜浩佳園 宜浩佳園是上海臨港新城投資建設有限公司 開發(fā)的，為南匯區(qū)政府定向配售的商品房項目 ， 不對外銷售。 項目 位于申港大道、環(huán)湖西三路交叉 路口，緊鄰區(qū)行政中心、航海博物館、辦公事業(yè)中心。 該項目占地面積為 公頃 （約合 826 畝） ， 總建筑面積 約 62 萬 平方米 ， 住宅建筑面積約為 48 萬平方米， 總戶數(shù)約 5374 戶， 其中 20%為 12 層的小高層，其余為四層的多層住宅。 項目的建筑密度為 %， 綜合容積率 ， 綠化率 %。該項目共有 18 個房型， 建筑 面積從 75 平米到 145 平米不等 。 在新技術的應用上， 項目 采用先進的 “ 集中集熱－分戶水箱 ” 的太陽能熱水系統(tǒng)和直飲水技術。其中，太陽能熱水系統(tǒng)已申請國家建設部可再生能源建筑應用示范工程推廣項目。 項 目預計將在 20xx 年 5 月竣工。 項目 配套幼兒園和小學 。 P45 宜浩 佳園總平圖 項目實景圖 P46 四、 競爭項目調(diào)查 注：本次競爭樓盤調(diào)查將針對目前臨港新城唯一在售項目綠地東岸漣城展開 1．綠地東岸漣城概況 1． 1 地理位置 綠地東岸漣城地處上海市南市區(qū)臨港新城核心主城區(qū)，位于申港大道、環(huán)湖西三 路交界處，緊臨中國最大人工湖。 P47 1． 2 項目介紹 綠地東岸漣城總體規(guī)劃強化 45176。城市島居住小區(qū)的獨特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形成趣味的社區(qū)外部空間。景觀體系遵循以人為本的設計原則，從社區(qū)濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內(nèi)部庭園，形成自外而內(nèi)的綠化網(wǎng)絡。 P48 1． 3 項目規(guī)劃 臨港新城 1 號作品，共分 3 期開發(fā)，規(guī)劃占地面積約 50 萬平米，建筑面積約51 萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù) 3598 人。 P49 2．綠地東岸漣城各期概況 2． 1 項目一期概況 開盤時間 07 年 9 月 交房時間 08 年 9 月 占地面積 50000 平方米 建筑面積 60000 平方米 以上圖片資料來源于“綠城東岸漣城”售樓處 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 8700/平米 花園洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 規(guī)劃戶數(shù) 600 戶 銷售率 90%以上 項目進度 已交付使用 面積戶型 以公寓 50~80平米房型為主 客戶情況 投資客 58%、原住民 22% 公務員 17%、產(chǎn)業(yè) 13% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒體 P50 2． 2 項目二期概況 開 盤時間 07 年 12 月 交房時間 09 年 6 月 占地面積 1420xx 平方米 建筑面積 118000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 11000/平米 花園洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 規(guī)劃戶數(shù) 1323 戶 銷售率 85%以上 項目進度 現(xiàn)房發(fā)售，未交房 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 53%、原住民 17% 公務員 20%、產(chǎn)業(yè) 10% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒 體 P51 2． 3 項目三期概況 開盤時間 08 年 9 月 交房時間 09 年 12 月 占地面積 300000 平方米 建筑面積 330000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 部分精裝 容積率 綠化率 % 平均價格 疊加別墅：未推出 花園洋房： 8100/平方米 公寓： 7800/平方米 規(guī)劃戶數(shù) 1675 戶 銷售率 38% 項目進度 在建 面積戶型 以公寓 50~8