某房地產公司房地產市場調查培訓資料地產培訓-免費閱讀

　　

【正文】 一般搜集租金資料的途徑有 3種： 以欲租者名義調研較不易受到拒絕。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。 （十一）競爭項目資料的搜集 競爭項目所在的區域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。這些資料常需至現場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關系分析如下： 中長期入款利率是預售市場景氣的領先、反向的指標。 副城市中心型：通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區。因此人文社會經濟粢交通規則地區的發展有絕對 的高中生，在各項搜集分析上需注意其數據的變化與外在環境的變化，才能掌握正確的定位方向。 4. 流動人口：區域內流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。如在市場旁建設高檔寫字樓。每一種不同類型的道路，其交通的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業發展造成不同的影響。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方法，理出一條脈絡分明的定位邏輯，以達到事半功倍的效果。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）外部次級資料。 各類次級資料。房地產有關行業組織應在促進同業間資料的義流中發揮積極作用。 熟悉房地產市場的人士，如房地產估價師。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 促成房地產交易行為的中間商。 三、 房地產調研資料搜集的途徑和內容 資料是任何決策的基礎，如缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測，由此可見資料的重要性。 問題涵蓋面的廣度。雖然如此，實驗法對于研究因果關系，能提供訪問法、觀察法所不能供給的材料，運用范圍較為廣泛。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求。三是電話調研。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調研員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。五是按照測試結果，再對調研表作必要修改，最后得出正式調研表。調研表是反映企業決策的思想，是本企業營銷部門最關心、最理想得到的重要信息來源之一。這在商圈調研中是常用的方法。抽樣調研大體上可以分在兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。 重點調研 重點調研是以有代表性的單位或消費者作為調研對象，進而推斷出一般結論。一份預測報告中，除預測結果之外，一般還應包括資料搜集整理過程、選用的預測技術、建立的預測模型及對模型 的評價與檢驗、對未來條件的分析、對預測結果的分析與評價以及其他需要說明的問題等。即根據選定的預測方法和模型，進行預測計算。 2． 制定的預測方案。定性預測方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。宏觀市場預測對企業確定發展方向和發展規劃有指導作用。 二、房地產市場預測的種類 房地產市場預測，按預測的時間長短，可分為短期預測、中期預測和長期預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場預測和微觀市場預測；按預測方法的性質，可分為定性預測和定量預測。 房地產市場預測是改善企業經營管理，提高經濟效益的重要手段。 (三 ) 房地產促銷調研 廣告促進房地產商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產房地產企業所關注的一個問題。 3. 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況 。 (二 ) 房地產消費動機調研 房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及 景觀等方面。某一地區人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續性，因此房地產企業必須了解當地消費者的文化和傳統習慣，才能為當地消費者所接受。 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貸膨脹率。 政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等。但由于調研目的不同．調研時間限制，房地產調研的內容也并非完全相同。要十分重視調研報告的撰寫，并按時提交調研報告。 五、 現場調研 要進行編輯整理。調研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、 搜售信息資料 市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。 一項房地產市場調研工作至少應設計以下 4種調研表格： ，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。撰 寫調研報告應做到： (1)客觀、真實、準確地反映調研結果。通常，房地產市場調研主要包括房地產市場環境調研．房地產市場需求調研．房地產市場供給調研和房地產市場營銷活動調研四個方面的內容。 政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。 國民經濟產業結構和主導產業。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產企業開發新的產品引進新的經營思路創造了條件。 二、 房地產市場需求調研 房地產市場需求既可以是特定房地產市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產企業房地產產品的需求數量。房地產 消費動機是激勵房地產消費者產生消費行為的內在原因。 4. 建筑設計及施工企業的有關情況。促銷調研的主要內容包括： (1)房地產企業促銷方式，廣告媒介的比較、選擇； (2)房地產廣告的時空分布及廣告效果測定； (3)房地產廣告媒體使用情況的調研； (4)房地產商品廣告計劃和預算的擬定； (5)房地產廣告代理公司的選擇； (6)人員促銷的配備狀況； (7)各種營業推廣活動的租售績效。在市場經濟下，房地產企業的生存和發展與房地產市場息息相關，而 房地產市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產市場預測，了解房地產市場動態和發展趨勢，根據市場需求來制定正確策略，才能提高企業的投資決策水平，增加企業的經濟效益，避免盲目投資帶來的損失。 （一） 短期預測、中 期預測和長期預測 短期預測是指房地產企業安排年度內市場營銷計劃的預測，由于房地產具有開發周期長的特點，因此這種短時期的預測主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務。微觀市場預測是指房地產企業營銷活動范圍內進行的市場預測，如房地產企業產品的市場份額、價格變化等預測。 定量預測是在了解歷史資料和統計數據的基礎上，運用統計方法和數學模型，對市場發展趨勢進行數量分析的預 測方法。應包括具體內容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。 6．評價修正預測結果。發現預測與現實不符，立即進行修改。采用 這種調研方式，由于重點被調研的對象數目不多、企業可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。 隨機抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，這們的事件發生的概率是相等的，這樣可以根據調研的樣本 的結果來推斷母體的情況。（ 2）判斷抽樣。因此要想搞好調研，就必須設計好調研表。 設計調研表應注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調研者混淆。 （ 2）訪問法的形式。這種方法是市場調研人員借助電話來了解消費者意見的一種方法。調研消費者對本公司的信賴程度。 調研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。 二、 調研規模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調研，其規模越大，結果也就越令人信服。如果調研內容太少，掛一漏萬，就會失去調研的本意。房地產開發商在決定土地開發區位、土地利用方式或規劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。房地產市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據。 準交易資料的搜集。主要有政府各類統計資料中有關房地產的數據和分析材料，與房地產業相關的銀行、消費者組織、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料，來自上級主管部門和行業管理機構，行業協調機構的資料，一些專業和非專業研究機構提供的相關資料，以及來自本企業各部門的數據材料。外部次級資料來源主要包括官方 、學術單位、產業三大部分。 （三）房地產法規資料的搜集 目前我國已出臺的有關房地產的法律主要有：城市房地產管理法、土地管理法、城市規劃法、建筑法等。 常見的交通流量資料搜集的方式可由調研人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調研，調研員常常需要 2~3人或以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。 1. 人口：區域內的人口及戶數及增長，對當地方地產的供求有重要影響，一般說來，人口增長率較市制區域，其房地產單價漲幅及銷售量也較高。一般而言，流動人潮多，商息自然產生，適合規劃商業空間 。 (七 )公共設施搜集 公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的要根據各地區的人口、土地使 用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否