某房地產公司房地產市場調查培訓資料地產培訓(已修改)

　

【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、 搜售信息資料 市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。 市場是無情的，消費者對本公司所開發經營的房產態度，就是反映企業市場營銷水平的重要標志， 也是初步調研的關鍵內容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調研研究。 調研設計 根據前面信息資料搜集以及上面初步調研的結果，可以提出調研的命題，及實施的計劃。例如近期的房地產業不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經過分析先擬定問題產生的原因有兩點：一是國家宏觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計劃抽樣發，重點調研法，并配合個人訪問法的調研和電話調研法來進行調查研究。 在搜 集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。調研表及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。調研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。 一項房地產市場調研工作至少應設計以下 4種調研表格： ，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。 ，包括出租房地產名稱、所在地區、出租 面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、廚衛設備）、環境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產出租公司的資料和調研日期等項目。 ，包括已售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調研日期等項目。 ，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、入伙日期、基地面 積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調研資料和日期等。 房地產市場調研中普通采用抽樣調研，即從被調研總體中選擇部分樣本進行調研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調研前，調研人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調研人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調研質量。 五、 現場調研 要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調研資料編入適當的類別并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地制成各種計算表、統計表、統計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統計數據，直至得出必要的結論。 六、 撰寫和提交調研報告 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環。調研報告反映勒令調研工作的最終結果。要十分重視調研報告的撰寫，并按時提交調研報告。撰 寫調研報告應做到： (1)客觀、真實、準確地反映調研結果。(2)報告內容簡明扼要，重點突出； (3)文字精煉，用語中肯； (4)結論和建議應表達清晰，咳歸納為要點； (5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； (6)報告完整，印刷清楚美觀。 以上房地產市場程序對房地產市場調研工作只具有一般的指導意義。在實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調研工作的內容。 在作出結論以后，市場營銷調研部門必須提出若干建議方案寫出書面報告，提供給決策者。在編寫調研報告時，要指出所采用的調研方法、調研目的、調研對象，處 理資料手段，通過調研提出結論，并以此提出一些合理建議。 五、房地產市場調研的內容 房地產市場調研的內容非常廣泛，涉及到房地產市場需求和供給的各個方面。但由于調研目的不同．調研時間限制，房地產調研的內容也并非完全相同。通常，房地產市場調研主要包括房地產市場環境調研．房地產市場需求調研．房地產市場供給調研和房地產市場營銷活動調研四個方面的內容。 一、 房地產市場環境調研 房地產企業的生存發展是以適應房地產市場環境為產提的，對房地產企業來說，市場環境大多是不可控制因素，房地產企業的生產與營銷活動必須與之相協調 和適應。盡管企業在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環境的約束，受到行業慣例和準則的規定與制約，而社會經濟、文化的發展等都對房地產企業生產經營有制約和影響作用。 (一 ) 政治法律環境調研 政治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針政策、有關法律法規，包括： 各級政府有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產業發展政策等。 各級政府有關國民經 濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等。 政府有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等。 政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等。 政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。 (二 ) 經濟環境調研 經濟環境調研主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數高低，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調研應把握企業所在地區的總的經濟發展前景。一般來說，對于經濟發展快的地區，房地產市場的前影也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括： 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模，趨勢、速度和效益。 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貸膨脹率。 國民經濟產業結構和主導產業。 居民收入水平、消費結構和消費水平。 物價水平及通貸膨脹率。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目所在地區的對 外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。 (三 ) 社會文化環境調研 社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態度、對人生的價值取向等。社會文化環境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。某一地區人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續性，因此房地產企業必須了解當地消費者的文化和傳統習慣，才能為當地消費者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產企業開發新的產品引進新的經營思路創造了條件。文化環境調研的內容主要包括： 居民職業構成、教育程度、文化水平等。 家庭人口規模及構成。 居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等。 消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。 (四 ) 社區環境調研 社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及 景觀等方面。 二、 房地產市場需求調研 房地產市場需求既可以是特定房地產市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產企業房地產產品的需求數量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。三者共同構成了需求的實體。房地產企業為了使其產品適銷對路，必須事先了解消費者的構成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業的生產經營活動。對此，房地產市場需求調研主要包括如下方 面： (一 ) 房地產消費者調研 房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。主要包括： (1)消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢； (2)調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等； (3)消費者的經濟來源和經濟收入水平； (4消費者的實際支付能力； (5)消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。 (二 ) 房地產消費動機調研 房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。房地產 消費動機是激勵房地產消費者產生消費行為的內在原因。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 (三 ) 房地產消費行為調研 房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研： (1)消費者購買房地產商品的數量及種類； (2)消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求； (3)消費者對本企業房地產商品的信賴程度和