實施城中村改造的優(yōu)勢最終定稿-免費閱讀

　　

【正文】 第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規(guī)劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。第八條 城中村建設改造規(guī)劃編制及審批程序（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設改造申請報市改造辦審批，申請書應包括以下內(nèi)容：1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；2．村集體用地1/20001/5000 現(xiàn)狀圖；3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總人口、分年齡段（5 年）人口數(shù)、男女比例；4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟實體基本情況說明；5．村集體經(jīng)濟發(fā)展設想，包括村集體經(jīng)濟管理模式，股份制企業(yè)成立方案；6．村莊總體規(guī)劃設想，包括各類建設用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。③組織申報。④監(jiān)督管理。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領導下，成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，具體負責本區(qū)范圍內(nèi)城中村建設改造的組織實施工作。第五條 城中村建設改造的基本原則（一）城中村的建設改造，應充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟來源，充分關注中低收入人群，維護社會穩(wěn)定和公共安全。城中村建設改造的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉為國有。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)市發(fā)改部門核準后，建設單位應當向市規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。第四條 通過改造建設，逐步完成村民變?yōu)槭忻瘢w土地變?yōu)閲型恋兀姓遄優(yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€轉變。孫口鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。二要科學規(guī)劃，搞好配套建設。（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。八、辦理程序：網(wǎng)絡受理→審核→審定→告知九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證二、項目類別：許可三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）四、收費依據(jù)：不收費五、辦理時限：30個工作日六、辦理結果狀態(tài)：本局審核市建委備案七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址::/)八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目按網(wǎng)上審批的要求進行網(wǎng)上審批。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發(fā)給區(qū)政府。（七）辦理程序：受理審查決定送達（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。（八）辦理程序：受理審查決定送達（九）辦理時限：20個工作日（十）費用情況：本許可項目不收費（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準（二）項目類別：許可（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）（四）辦理對象及范圍：**區(qū)（五）辦理條件：（六）申請條件：掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設主管部門施工許可；設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。具有擬建架空線路的設計圖紙。建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》（六）辦理程序：受理審查決定送達（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質的。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。同時由政府在基礎設施、公共設施及資金等方面提供較大支持力度。獲得的利潤歸全體村民所有，這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策。要注重提升建設的質量和品位，提高規(guī)劃、設計、建筑水平。從經(jīng)濟上引導。（二）樹立信心，搶抓機遇，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)、又是機遇。另一方面，本村雖有良好的地理位置，以前土地被征用時地價低，村上無提留，資金壓力大。如村中掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、政策確定具有一定難度。同時、對建成后的利益分配和物業(yè)保障也心存疑慮。村域優(yōu)勢也在長安路、濱河西開通中得到了一定的提升，這是目前我村發(fā)展最可利用優(yōu)勢。（七）本著村上成立專業(yè)機構、村民推選專業(yè)監(jiān)督委員會、對改造的全過程進行監(jiān)督的透明原則；（八）本著｀四議＇＇兩公開的民主決策原則；二、城中村改造的區(qū)位優(yōu)勢（一）我村地處西區(qū)市中心，緊臨長安路、濱河西路兩旁，與老城區(qū)東西相連、南與銀鳳湖南環(huán)路相連、是市區(qū)兩級政府所在地、區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。三是名義上由土地儲備機構實施拆遷，實際由土地儲備機構委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設。開發(fā)模式分析。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。我們?nèi)绻麊恿耍悴怀桑蔷痛笫孀恿恕６侵写逯屑扔姓亍⒆粤舻亍⒊邪兀钟泄I(yè)用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。四、優(yōu)惠的政策激勵在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。一、良好的區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置。實行區(qū)塊改造自求平衡原則。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學規(guī)范的依據(jù)。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。四是從政策發(fā)展上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓；對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。二是怕麻煩思想。此外，還存在著村民、集體、（開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務也心存疑慮。對改造后生活缺乏保障的擔憂阻礙宅基地、自由地的回收。（二）推進城中村改造面臨的問題城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規(guī)劃設計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。二、逐步轉變的群眾觀念村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區(qū)建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。本村圍繞“城中村”改造也做了一些先期工作，并計劃在下階段開展實質性工作。下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。除已建設開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。對兌現(xiàn)改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。主要表現(xiàn)為：土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復雜。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。從組織人事入手，形成機制。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導致社會治安惡化的現(xiàn)狀。城中村改造，我們應當充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業(yè)主等引領作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。重點控制用地性質和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。完善和落實各項保障措施。四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。按照“先行試點、穩(wěn)妥進行”的原則，街道城中村改造試點的馬家路村已進入住戶簽約階段；我們周邊的新華、新塘等村，也在積極籌備之中。實施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則實行產(chǎn)權調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。村民對城中村改造具有一定的思想基礎。從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉變。現(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。二、利益分配層面的問題：“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。三、改造操作層面的問題：黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。改造建設成本高昂影響財務平衡。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。城中村改造是新時期中心城區(qū)農(nóng)村改革的一項最重大的工程，是發(fā)展轉折點，我們要全力以赴，穩(wěn)步推進，建設好和諧發(fā)展的周塘東村!第三篇：實施城中村改造的優(yōu)勢、面臨的問題及意見建議實施城中村改造的優(yōu)勢、面臨的問題及意見建議“城中村”改造是推進城鄉(xiāng)一體化建設的重要內(nèi)容，是一項利國利民的重大民生工程，惠民工程。老房屋陳舊，村民有改善居住條件的迫切愿望，隨著部分村民先后入住安置樓新房、居住條件的改善、商鋪出租經(jīng)營巳見到效益，轉變居住方式和一鋪養(yǎng)三代的理念逐步影響廣大村民。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：（二）村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇先拆遷后拆遷時間選擇上，一是怕先拆遷吃虧，二是怕后拆遷吃虧，猶豫不定，影響改造進度。土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復雜。三是對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。四、對城中村改造的意見及建議（一）城中村改造在白銀市才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。（四）全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉變。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設，自