房地產開發詳細流程-免費閱讀

　　

【正文】 一是對建設項目設計內容考慮周到全 面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續時間，避免使它變為關鍵工作而進入關鍵路線。但是，對于同一道工作，特別是持續時間較長的工作（例如工程的結構階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分 實用可靠的。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。其次看與它平行搭接的非關鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數。重新謄清圖式，雙代號座標網絡計劃到此初步完成。同時， 所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內，而管理層又歸集到決策層。 責任要素 相關的 工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關系，等等。也就是說在時距里存在一定數量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的 自由時差 。 時間要素 在網絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為 時間坐標軸 。 項目經理： 在計劃實施過程中，根據具體情況提出調整意見，經各總師批示后報總經理批準。 只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環節高效地有序地協調地工作，達到預定的目標。 *《建筑工程設計方案批復》及附圖（復印件一份）。要求經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。項目建議書的主要內容如下： 項目概況：建設地點、內容、規模的設想； 建設條件介紹； 投資估算和資金籌措設想，償還貸款測算； 項目建設進度計劃； 經濟效益和社會效益估計； 結論。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。 * 經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。 中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。 ： 招標小組在發出中標通知書同期發出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。如果招標人沒有授權評標小 組直接確定中標人。 開標 開標會議由招標小組的組長主持，各投標人參加，設招辦派員全過程監督。 發放招標書 按照招標公告或邀請書中規定的時間和地點，向已確定的投標人發放招標書，并收取投標保證金，保證金數額應在招標公告或招標書中明確。 投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。 成立招標工作小組 總建筑師擔任組長，并由其指定四名相關崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。 上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法。 ：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得 少于 30~40 個工作日，催得太急，方案構思和制作質量肯定大打折扣。 市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶 類型的定向。 協管崗位 總經濟師，總工程師： 會簽草稿，提出修改意見。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年 ‘ 目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經歷、擅長專業、業余愛好、性格特征、公關途徑、代表性作品和論著等。 主辦崗位 設計管理：負責按以下作業要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 電子相冊制作方法 按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優秀歷史建筑，優秀小區規劃，室內裝修。 總建筑師： 負責本作業工作質量的檢查和評價。 投資估算與資金籌措 建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。 總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。 本小區比較理想的出入口位置。對貼近規劃紅線的區外建筑還需調查其建造年代，結構穩固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。報告經多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內容，在建筑方案招投標結束之前整理完成。 公司年度開發計劃，土地招標書，地區地形圖，地區管線圖。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規劃方案招投標。 規劃內容與深度 規劃說明書：包括現狀條件分析，規劃總體構思，規劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術經濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 4．緊前工 作條件 已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續，取得地塊的規劃參數。 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內部局域網傳送，未經授權不準打印和復制。 總經濟師： 審閱土地開發崗位整理提交的投標文件并組織修改。 土地開發： 向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規定的格式編制商務標。 獲得土地招標文件和相關技術指標要求。其中商務標包括投標報價、開發企業資質、企業簡介、從業業績、銀行資信、可行性報告等內容。 協管崗位 總會計師： 對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。 成本核算： 負責編制內部管理成本和稅費。 投標當日現場應備 有應急的通訊和交通工具。 3． 決策崗位 總經理： 負責土地投標書（技術）的批準和簽發。此項作業應在概念方案設計階段內同時完成，其中主要內容應盡早與設計單位溝通。 內部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統的營銷策劃為主），分發會議通知，落實設計師介紹方案思路。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴 禁向無關人員透露投標方案的內容。 已獲取相關土地將要招標的信息。 市政環境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。對于坡地起伏的地塊須向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規 模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。 細分市場分析 物業類型、 樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 項目規劃及建筑構想 建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 產品供需分析 市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。 載入公司局域網 共享平臺，供公司其他業務人員調用。 游春波 20200824 14:00 建立優秀設計師信息庫 人的因素是最關鍵和主要的，優秀的設計 成果來源于具備創新精神，具備職業道德，具備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態的優秀設計師的信息庫。 4．作業描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業務工作，關心媒體對各種優秀建筑的評論，注意各種優秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經常性地到網上收索，從各種途徑收集優秀設計師個人信息和他們的作品樣本。 市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。 介紹場外的環境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。 設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。 ，部分章節與招標書有所重復，設計任務書相關內 容可以簡略。市場調研報告正式成文，修建性詳細規劃已獲批準。 編制設計招標書 經組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發給投標人。補償標準應在招標書中明確。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經公司總經理批準后報設招辦核準。 會議地點由招標小組安排落實，設招辦可以派員列席。 招標小組應當確定排名第一的中標候 選方案為中標方案。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖一份，地形圖上應有設計單位用 ≤ 的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發 “ 一審 ” 意見。 規劃方案已經由規劃主管部門批準。 商品房項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《 **年固定資產投資項目信息標準表式》，申報新建或續建項目的投資計劃。 已取得規劃部門對規劃設計方案的批復 主辦崗位 到規劃部門領取《建設用地規劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件： (帶 *號的為必送文件，所送原件在窗 *****驗后退還 )。 核發《建設用地規劃許可證》的時限為 40 個工作日。 總工程師： 在與總建筑師和總經濟師協商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為 時距 。 持續時間和時距相同的工作稱為 關鍵工作 ，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續時間最長的線路稱之為 關鍵線路 。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續時間相對緊張的關鍵工作適當延長。 例如某個項目要求進度優先。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。 非關鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關大局，計劃不需作調整。方法是選擇后續關鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。 主辦崗位 設計管理： 按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩定的速度比來調整持續時間。通常有以下幾種方法： 關鍵工作拖延的，一定會影響總工期。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為 進度比 。 過程檢查 在實施過程中會發生各種事先難以預料的事情，使實際進度發生變化。過高質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業的積