房地產開發詳細流程-資料下載頁

【導讀】土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發企。業資質、企業簡介、從業業績、銀行資信、可行性報告等內容。是投標成敗的關鍵。書（商務）的批準和簽發。量決定投標報價。對籌資方案的可靠性負責。投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳。根據周邊市場情況進行市場需求預測和平。要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。招標文件規定的格式編制商務標。投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。權委托書；可行性研究報告等。投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過。程，及時向上級領導匯報。

　　

【正文】 地點、內容、規模的設想； 建設條件介紹； 投資估算和資金籌措設想，償還貸款測算； 項目建設進度計劃； 經濟效益和社會效益估計； 結論。 項目建議書經上級主管單位或所屬區發展與改革委員會向上海市發展與改革委員會申報。住宅、商辦樓項目由城市發展處審批，賓館、學校項目由社會發展處審批。 本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 項目建議書經市發展與改革委員會批準后，項目即已立項。 商品房項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《 **年固定資產投資項目信息標準表式》，申報新建或續建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級主管部門或區發改委填報，經上海市發展與改革委員會批準后，列入上海市基本建設投資計劃并分批下達。 游春波 20200824 14:02 申辦《建設用地規劃許可證》 為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。要求經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。 規劃管理部門張榜公布的《建設用地規劃許可證》申辦程序。 總經濟師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。 主辦崗位 土地開發： 負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續。 已取得規劃部門對規劃設計方案的批復 主辦崗位 到規劃部門領取《建設用地規劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件： (帶 *號的為必送文件，所送原件在窗 *****驗后退還 )。 批準的建設項目可行性研究報告或有關計劃批準文件（原件及復印件各一份）。 * 規劃部門核發的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。 *《建筑工程設計方案批復》及附圖（復印件一份）。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置地界。 * 凡屬國有土地使用權出讓、轉讓地塊的建設工程，需加送 “ 國有土地使用權出讓合同 ” 文本（副本）及附圖各一份（原件）。 規劃部門對審核同意的項目由總窗口發出領證通知，本崗位持規劃局發放的 “ 一書二證 ” 聯系卡（ IC 卡）辦理領證手續。領取內容包括《建設用地規劃許可證》及附圖；《建設用地規劃許可證的通知》。 核發《建設用地規劃許可證》的時限為 40 個工作日。 本崗位憑《建設用地規劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設用地批準書》。 游春波 20200824 14:02 編制房地產開發流程計劃 一套科學的網絡計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領性的地位和作用。 只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環節高效地有序地協調地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調整痕跡的網絡計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據。 總經理： 負責批準計劃和批準計劃調整。 主管崗位 總經濟師： 在與總建筑師和總工程師協商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段 的計劃編制，優化，過程檢查和調整。 總工程師： 在與總建筑師和總經濟師協商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。 協管崗位 總建筑師，總會計師： 分別向主管總師提供分管范圍內的進度目標和調整意見。 主辦崗位 營銷策劃： 負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制雙代號座標網絡計劃，并根據各總師的意見修改完善。 項目經理： 在計劃實施過程中，根據具體情況提出調整意見，經各總師批示后報總經理批準。 根據公司通用的雙代號座標網絡計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經濟師在土地中標后十天內完成。總經濟師和總工程師的主辦交接界限為規劃方案定稿之后。定期檢查和調整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調整。 工作要素 事件的內容稱為 工作 ，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。 時間要素 在網絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為 時間坐標軸 。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結束日期。也可以把原點設計為零，依此以天數后續，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的 持續時間 。在網絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結尾端對應著該項工作在時間座標上的結束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為 時距 。在關鍵路線上，時距和工作的持續時間是相等的。在非關鍵路線上，工作的持續時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的 自由時差 。在網絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優化網絡計劃時最先考慮的潛力所在。 邏輯要素 左側的工作必須完成后才有條件去完成右 側相鄰的工作。同一垂直面內的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關系。 持續時間和時距相同的工作稱為 關鍵工作 ，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續時間最長的線路稱之為 關鍵線路 。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關系，這是網絡計劃的精髓所在。如果邏輯出現錯誤，網絡計劃也就從根本上失去了可操作性。 責任要素 相關的 工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。 確定目標工期和計劃工期 根據對計劃執行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調整留有余地。 建立座標系統 橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。 縱座標是部門和崗位設置。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時， 所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內，而管理層又歸集到決策層。 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續時間，明確它與其他工作的順序邏輯關系。可以預先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網上。 檢查各工作的邏輯關系，所有節點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續時間不足時距長度的，用波形線補足。 把沒有自 由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續時間相對緊張的關鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續時間尚有潛力的關鍵工作適當壓縮。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網絡計劃到此初步完成。 事先優化 成本目標，進度目標和過高的質量目標，只能三 者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。這是業內人士的共識。過高質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業的積極性，誘發偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優化能使三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現。 例如某個項目要求進度優先。我們可以首先在關鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續時間相對較長的關鍵工作著手， 看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續時間減少。當然這種調整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內。其次看與它平行搭接的非關鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數。因為這樣會使非關鍵工作轉變為關鍵工作，而關鍵路線的路徑改變，將導致邏輯關系的變化，在多數情況下，不希望發生這種變化。 在計劃優化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領導加以修正。 過程檢查 在實施過程中會發生各種事先難以預料的事情，使實際進度發生變化。所以定期的檢查和及時地調整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為 檢查時點基準線 ，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為 實 際進度前鋒線 。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。 經多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為 進度比 。該比值大于 1，小 于 1 或等于 1 分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。 需要說明的是，用進度比這種方法預測未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續時間較長的工作（例如工程的結構階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分 實用可靠的。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎上提出調整意見應該是胸有成竹了。 及時調整 調整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法： 關鍵工作拖延的，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續的各項關鍵工作中選擇一項持續時間相對較長或資源投入率相對較小的關鍵工作，壓縮它的持續時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關系，否則容易引起總工期延長。 非關鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關大局，計劃不需作調整。如果超出了時距范圍，就可能發生兩種情況，一種是后續是關鍵工作的，那勢必引起關鍵路線的改變。另一種后續也是非關鍵工作而且可以借用其自由時 差進行彌補的，計劃也不需要調整。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續時間，避免使它變為關鍵工作而進入關鍵路線。 當關鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應把后續計劃當作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩定的速度比來調整持續時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續關鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。 對于牽涉面不大的調整有時也采用以不變應萬變的做法，可以假設下一次檢查時點的前鋒線和基準線重合，要求承擔各項工作的部門和崗位自行調節持續時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態。 游春波 20200824 14:03 設計委托 設計工作是建設項目開發的前期必要準備工作與重要環節。一是對建設項目設計內容考慮周到全 面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。 總建筑師： 主要合同條款定調，代表公司簽署委托合同。 協管崗位 總經濟師，總工程師： 審閱合同草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設計管理： 按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續。 土地中標，規劃設計與建