實效系列-x城化肥廠地塊策劃提案2009網絡版(nxpowerlite)(存儲版)

　　

【正文】 分批交房。這需要建立在前期成功推盤，按部就班地完成策略步驟，品牌形象不受損失，一切有序展開 …… 尾盤期 銷售后期 銷售中期 銷售前期 （ 推廣成本 ）Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 產品整合 叁、 市場導向下的產品創新 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 打造買的起的好房 /////強化成本控制 突出 項目亮點系列 ，把錢花在面子上 訴求性價比優勢，必須在直觀上顯示出產品的亮點，在亮點工程上投入小成本，節省規劃大成本。 Copyright 169。 戶型創新示意 Copyright 169。與老城區那些翻新歷史的項目相比，究竟誰才是代表著這座城的未來 …… 案名與項目的規模優勢相稱，大氣磅礴，展示出一個項目所要營造的城市理想。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 案名（一）及視覺表現 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 案名（二）及視覺表現 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 案名（一）及視覺表現 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 附案名建議及部分視覺表現 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 入戶花園 提供入口緩沖空間，可做室內景觀空間也可做其他功能空間 入戶花園，可改 餐廳或洗手間 戶型創新示意 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 打造買的起的好房 /////優化產品核心 把握好 90/70政策，創新戶型，提升附加值 滿足 90/70指標 控制主力多層面積和總價 銷售策略 ?舒適 5060平一房一廳 ?緊湊兩房控制在 7585平左右； ?舒適兩房控制在 90平左右； ?三房面積在 100120平左右（以上針對多層房源） 贈送凸窗及大陽臺 突破區域水平，進行戶型創新，提升小高層戶型附加值 ?入戶花園 南北凸窗 一樓花園、空中花園 南北陽臺 露臺 ?根據市場接受度，可部分考慮頂層復式 A+B戶型（可合可分） Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 摒棄了復雜的肌理和裝飾，簡化了線條，保留了新古典主義藝術精髓和文化底蘊，三段式外立面，配以仿石涂料，歐式拱門 … 彰顯濃郁的歐陸情懷和高貴典雅； 通過對比 ARTDECO裝飾風格、新海派等目前流行的建筑藝術，我們建議以 相對能控制建筑成本、兼具品質感的新古典主義 作為項目建筑風格。 相對于大城市，縣級市場無論是推廣環境，還是置業群體的心理上都具有濃郁的地域特色，但五年的經驗積累告訴我們，知道該怎樣入手，在哪里入手。 對于本案的營銷控制：我們可以找到一種最低成本的 有效媒體推廣 組合； 在 銷售通路上合理布點 ，可以 減少推廣費用 ；我們在縣級城市的營銷經驗可為項目服務提供成功仿版 贏利支撐點（四）以營銷創效益 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 贏利支撐點（三）大盤批量去化 整體四期推盤，在二期導入分組團案名，積累的銷 控房源靈活推出，多頻次保持市場熱點 大盤批量去化 關鍵詞：反復刺激市場，保持熱銷勢頭 鑒于一期推廣處于市場培育期，重點推廣整盤概念，所以建議在二期導入分組團案名，便于營造項目體量氣勢，更 營造市場新鮮感 ； 隨著項目逐期開發，根據市場形勢和房源自身的位置條件而部分銷控的房源，有策略地推出，在常規推盤過程中，保持 對市場的多頻次刺激 ，制造項目銷售持續熱點。 —— 我們建議在項目前期，率先考慮與知名教育機構聯合辦學計劃， 引入教好口碑和品牌效應的幼兒園，并作為項目前期宣傳重點突出賣點。 擔當大盤城市運營責任 示例： XX城發展論壇；開發區遠景規劃及金沛項目新聞發布會；將區域前景信息融會到日常銷售說辭中 。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 按照整體產品定位策略，項目前兩期精確瞄準 全城中低端客戶群 ， 該群體實際購買力較低、加上同區域內項目的戶型競爭力（面積總價均 控制的比較好）。 項目賣點： “ 北區首席高尚人文社區 ” 主題。 物業形態 供應套數 可售套數 成交套數 供應面積 成交面積 銷售率 疊加別墅 99 81 18 19969.94㎡ 3864.19㎡ 19% 多層 638 97 542 61979.78㎡ 54851.3㎡ 88% 小高層 162 102 61 17414.85㎡ 5906.73㎡ 34% 項目賣點 —— 突出大盤效應，高檔社區概念。 贏利支撐點（一）快速跑量的產品 Copyright 169。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 贏利支撐點（一）快速跑量的產品 Copyright 169。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 用地面積 住宅面積 以 2200元 / ㎡ 均價 總銷利潤差 原方案 207552 ㎡ 329606 ㎡ 96551400 元 （住宅面積不包括商業兩種方案的商業按 2萬計） 建議方案 207552 ㎡ 373493 ㎡ 我們暫以項目在兩種不同容積率規劃下，相同的物業均價來方便計算，直觀表現開發利潤的差別，從下表可看出，兩種容積率下總銷利潤差在 9千多萬，依 XX城市場走勢判斷，這樣大的利潤損失是很難以低密度物業價值來彌補的。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 優勢 劣勢 甄 別 項（權重從大到小的順序） 地段差 樓市低迷 低水平競爭 價格敏感的低消費意識 開發品牌 品質導向 可形成差異化營銷；利于品牌塑造 對地塊要求高；缺乏價格競爭力 對品質影響大，不易消除 對高層次群體銷售影響大 以產品差異化取得優勢 抗性大 影響大 數量導向 適合大盤滾動開發；確保現金流，降低風險 產品普通不強調品質塑造 非目標群體首要置業抗性 迎合中低端剛性需求 以營銷差異化取得優勢 抗性小 影響小 綜合判定，本案應選擇 “ 數量導向型 ” 盈利模式 在經濟危機的全球背景下，樓市將面臨兩至三年的調整期，在此期間任何投資行為，都首選規避風險的方式；對于本項目來說，在近三年可預測的市場行情下，我們 選取影響銷售的現狀主因 ，綜合判斷兩種贏利模式的可行性。綜合X城實力結構判斷，房地產市場將保持平穩增長狀態。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ “ 不足 30萬的人口基數、 08年銷售面積 18萬平米、網上總備案在售樓盤 17個，其中08年新增備案項目 6個。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 連續四年上海營銷代理 20強 “ 金橋獎 ” 大長三角區域近十個規模城市代理行 業領軍品牌 三十余家房地產發展商的成功合作伙伴 公司獨有產品研發團隊 連續三年榮膺徐州最佳營銷代理機構 投資開發 “ 海南白金海岸 ” 項目成為2022 年上海最暢銷的外地樓盤 五年徐州縣市級市場地產營銷實戰經驗 上海寶名大廈 做地產價值運營的倡導者 —— 上海寶名咨詢 Copyright 169。 XX城的城市化在加快，城市的明天必將走的更遠，生活的涵義也必將賦予更多新內容 …… 創造城市的未來人居板