實效系列-x城化肥廠地塊策劃提案2009網絡版(nxpowerlite)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 一樓 銷售電話： 80198888 工地位置： X城人民醫院東、 X城高中西 占地面積 : 220畝 總建面積： 25萬㎡ 綠化率： 36% 建筑形態：疊加別墅、多層、小高層 建筑樓層： 11層 工程進度： 現房， 09年 3月份交房 銷售均價： 多層 2400元 /㎡；疊加別墅 2800 3000元 /㎡（含車庫），小高層起價 2300元 /㎡，層差 30元 /㎡； 優惠方式： 一次性付款優惠 2% 重點競爭個案： 下頁續 —— 房 型 面積范圍 兩室兩廳一衛 8589㎡ 三室兩廳一衛 90116㎡ 三室兩廳兩衛 126㎡ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 備案銷售狀況 天信 金地花園銷售分析 該項目一期 10萬㎡共推出約 900套房源，期于 08年 1月 8日開盤， 08年累計完成銷售 522套，銷售面積 50354㎡，當年銷售率達 48%。 多層銷量尚可，而兩棟小高層目前僅推出一棟，共 68套，已銷售 48套，其中 09年春節期間推出 20套特價房，為 7層以下房源，小高層層差 30元 /㎡。項目整體銷售率達 50%。 物業形態 供應套數 可售套數 成交套數 供應面積 成交面積 銷售率 疊加別墅 99 81 18 19969.94㎡ 3864.19㎡ 19% 多層 638 97 542 61979.78㎡ 54851.3㎡ 88% 小高層 162 102 61 17414.85㎡ 5906.73㎡ 34% 項目賣點 —— 突出大盤效應，高檔社區概念。 項目優勢 —— 區域配套完善，學區房優勢突顯 。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 清怡花園 開發商： 徐州桑夏房地產開發有限公司 售樓處： 項目現場 銷售電話： 89726666 工地位置：東風西路北側（原機電公司） 占地面積 : 125畝 總建面積： 20萬㎡ 建筑形態：多層、小高層（未推出） 建筑樓層： 6+1層 工程進度： 一期部分封頂，二期開始拆遷 銷售均價： 2500元 /㎡ 優惠方式： 09年 1月 5日之前購房 97折 重點競爭個案： 下頁續 —— 房 型 面積范圍 兩室兩廳一衛 88㎡ 三室兩廳一衛 95119㎡ 三室兩廳兩衛 107135㎡ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 項目備案銷售狀況 備案房源 備案面積（㎡） 已售套數 銷售面積（㎡） 銷售率 140 26 21% 清怡花園銷售分析 由 22棟多層和 9棟小高層組成，現一期期于 09年元月取得預售證，共推出20棟多層房源，其中 4棟為拆遷安置房， 16棟商品房。 09年元月期間推出購房 97折活動，認購金 3萬元，此折扣在當地，已是較大幅度的優惠。從其網簽情況來看，活動收效一般，截至 3月份，網上簽約僅 26套。 工程動態 ： 項目二期已開始拆 遷工作。 項目賣點： “ 北區首席高尚人文社區 ” 主題。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 樓市盤整期，更需全面控制成本，保持價格終極競 爭底牌優勢 …… 定位依據 關鍵詞：抵御風險 價格戰術攻守兼備 受國際經濟危機的深度影響，預計樓市將處于 2至 3年全盤調整期。行業的風吹草動都將導致樓市的競爭方式發生改變，而價格手段是目前開發商普遍預藏的最終殺手锏。 考慮以上因素，即使本項目注重性價比，但也要從綜合成本上為價格的進一步下行預留空間，無論在市場平穩還是低價慘烈競爭局勢下，保持可進可退的價格優勢。 贏利支撐點（一）快速跑量的產品 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 建筑形態 銷售均價 戶型區間 折扣優惠 新源雅居 12棟多層（ 6層） 3棟小高層（ 11層） 2600元 /㎡ 兩室兩廳 7394㎡； 三室兩廳 93140㎡ 清怡花園 22棟多層（ 6+1層） 9棟小高層（ 11層） 2500元 /㎡ 兩室兩廳 88㎡； 三室兩廳 95135㎡ 曾推97折 市場比較法定價 保持價格彈性 我們選取區域內距離項目最近的兩大競爭樓盤做價格直觀比較（在詳細制訂項目價格將選取更多區域內在售樓盤做價格擬合樣本）； 考慮到項目處于河西地段，更隔鐵路，主城區方向客源置業抗性大，以我司實地調研和四線城市操作經驗，在 保持對競爭樓盤常態均價、總價優勢基礎上，預留 200元價格回旋空間 ，這需要成本進一步控制。 贏利支撐點（一）快速跑量的產品 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 按照整體產品定位策略，項目前兩期精確瞄準 全城中低端客戶群 ， 該群體實際購買力較低、加上同區域內項目的戶型競爭力（面積總價均 控制的比較好）。因此，建議設計戶型在滿足 90/70政策條件下， 豐富面 積層次，適當考慮小戶型，迎合多重需求，通過戶型創新等手段，適當提 升三房戶型 套數配比，并控制總價上限。 （具體戶型建議見后） 迎合客源實際購買力，做好戶型配比，豐富面積 層次，控制面積總價 贏利支撐點（一）快速跑量的產品 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 贏利支撐點（二） 弱化地段抗性 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 一河一鐵路，是橫亙在 XX城人心中 難以抹去的邊界線 主城區客源向西滲透的兩大障礙 街訪結果發現， XX城人對過鐵路區域具有根深蒂固的抗性，他們認為：該區域內臟亂、沒有城市樣、生活配套落后，很難講什么時候能好起來 …… 消除地段的抗性，對項目運做具有重大意義，必須力爭弱化。 贏利支撐點（二）弱化地段抗性 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 贏利支撐點（二）弱化地段抗性 極力推廣政府遠景規劃，弱化地段抗性，使市場產 生升值預期 …… 弱化地段抗性 關鍵詞：輿論導向，擔當大盤責任 建立政府、主流媒體和開發商三方融洽關系，通過對政府城市規劃的解讀、積極參與城市建設推進會議，塑造城市運營商的公眾角色，利用媒體的新聞輿論導向，將老百姓的關注目光牽引到西北部。 建議在項目籌備期，啟動系列社會公關活動。 擔當大盤城市運營責任 示例： XX城發展論壇；開發區遠景規劃及金沛項目新聞發布會；將區域前景信息融會到日常銷售說辭中 。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 贏利支撐點（二）弱化地段抗性 項目規劃上突出商業配套比重，提供生活、教育、 休閑完善配套 弱化地段抗性 關鍵詞：配套吸引 沿東風西路規劃社區商業帶，商業建筑要能滿足業態覆蓋大型超市到日雜服務商鋪，建議在二期銷售中啟動商業銷售和招商，帶動地塊價值提升。 地塊區域內有中小學，業主可以不過鐵路滿足子女教育需求；除此外，我們建議 引入較高素質的幼教機構 ；突出實用型社區會所等 河西三十米寬休閑綠化帶也將作為后期推廣的重點 ，提升項目居住品質形象 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 引入品牌幼教機構 消除客戶置業因素中對子女教育的顧慮 弱化了對地段的抗性 甚至會吸引更多優質客源。 教育配套需求是客戶置業中極為重要的動因。甚至具有決定性的作用。 客戶會因為一個好的教育品牌配套甚至可以忽略更多的產品因素而選擇項目。 —— 我們建議在項目前期，率先考慮與知名教育機構聯合辦學計劃， 引入教好口碑和品牌效應的幼兒園，并作為項目前期宣傳重點突出賣點。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權所有，未經許可，不得模仿、復制和使用！ 贏利支撐點（三）實現大盤批量去化 Copyright 169。 20222022