土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估培訓(xùn)資料(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 相關(guān)文件《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)，2004年8月28日第十屆人大會(huì)第十一次會(huì)議、第二次修正）；《全國(guó)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》[1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)]；《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）。本次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日，規(guī)劃利用條件下，于上述估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。資料來(lái)源（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。（一）一般因素分析影響地價(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。全境東西長(zhǎng)約270公里，南北寬約140公里。 九江—瑞昌—碼頭鎮(zhèn)的九碼快速通道已于2010年5月通車。一是2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，大力改革，完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。隨后，2013年紅五月與“銀十”也以較大的優(yōu)勢(shì)成為12月當(dāng)中的兩個(gè)高峰，創(chuàng)下1291396套的高成交量。同時(shí)應(yīng)先強(qiáng)化沿昌九線的城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此為基礎(chǔ)，向西、向東、向南沿主軸有序推進(jìn)。，%。區(qū)域概況廬山區(qū)位于江西省北部，長(zhǎng)江中下游南岸，地理位置優(yōu)越，得天獨(dú)厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱，設(shè)7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2街道，總面積548平方公里，區(qū)內(nèi)人口24萬(wàn)。金源恒生化纖、清華同方、巨石化建已經(jīng)列入九江市八大工業(yè)航母之中，輻射帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，全區(qū)現(xiàn)已初步建成玻纖、化纖、石化、機(jī)械制造四大支柱工業(yè)產(chǎn)業(yè)，并集聚了相關(guān)配套產(chǎn)品的生產(chǎn)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)工人和技術(shù)力量。（2）土地面積根據(jù)委托方提供的《》，（），（）。預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。二、估價(jià)方法的確定和估價(jià)過(guò)程估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等。其公式為：待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（三）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程Ⅰ.運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算市場(chǎng)比較法是先選取與評(píng)估對(duì)象有可比性的市場(chǎng)交易案例，然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面進(jìn)行調(diào)整，得出評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，成交價(jià)格為1020元/平方米，樓面地價(jià)為680元/平方米。所以交易日期修正均為100。d、對(duì)外交通便利度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減2%。d、目前規(guī)劃限制：分為限制較小、有一定限制、有較大限制三個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減5%。確定樓價(jià)根據(jù)委托方提供的《》，容積率≦，其中商業(yè)占80％，設(shè)定用途商業(yè)住宅用地，由此。該項(xiàng)目占地面積為342330平方米，建筑面積面積為660736平方米。銷售均價(jià)為5100主要包括：a、三通一平（“三通”指臨電工程費(fèi)、臨水工程費(fèi)、臨路工程費(fèi)，填土及平整場(chǎng)地費(fèi)及臨時(shí)設(shè)施等）。房屋開發(fā)成本表序號(hào)分項(xiàng)名稱建筑面積(平方米)單位成本 (元/平方米)費(fèi)用合計(jì)（元 ）備注1前期費(fèi)用三通一平費(fèi)“三通一平”計(jì)算時(shí)按建筑面積分?jǐn)倢I(yè)費(fèi)取建筑成本的6%2規(guī)費(fèi)3建安費(fèi)用地基處理樁基工程：70~160元/平方米；土建主體工程鋼筋鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~350元/平方米；砼砼：~（多層含量較低、高層含量較高)，合100~250元/平方米；砌體工程砌體工程：120~220元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；抹灰工程抹。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)與其交通條件、商業(yè)繁華程度、配套設(shè)施完善程度均相似的類似建筑項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)考慮到近期國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及對(duì)待估宗地實(shí)際區(qū)位因素的綜合分析后，本次評(píng)估取商業(yè)銷售均價(jià)3500元/平方米，住宅銷售均價(jià)為3000元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)商為九江市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目占地面積為92950平方米該項(xiàng)目位于廬山昌九高速公路南側(cè)，前進(jìn)東路西側(cè)（原東安用地），木樨路1號(hào)④不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。b、宗地形狀：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減4%。b、距商服中心距離: 分為＜3500米、3500米6000米、6000米以上三個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減2%。比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：交易日期：確定地價(jià)指數(shù)修正（2）交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易修正（3）價(jià)格類型：主要為招標(biāo)、掛牌、拍賣等地價(jià)成交方式差異修正（4）土地使用權(quán)類型修正：主要為劃撥、出讓、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等修正（5）土地使用年限修正：最高使用年限與剩余使用年限的差異修正（6）區(qū)域因素：主要有距商服中心距離、臨路類型、距客運(yùn)汽車站距離、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度、人口密度、環(huán)境優(yōu)劣度等（7）個(gè)別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、臨路狀況、規(guī)劃限制、容積率等比較因素條件說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素條件詳述見下表：比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象及比較案例比較因素估價(jià)對(duì)象案例 A案例 B案例 C宗地位置東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路東至經(jīng)二路，南至環(huán)湖路，西至迎賓大道，北至緯四路東至環(huán)湖路，南至緯四路，西至經(jīng)二路，北至恒生路樓面地價(jià)待估估價(jià)基準(zhǔn)日2014/7/162014/4/82014/4/82014/4/8價(jià)格類型掛牌掛牌掛牌掛牌土地用途商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓土地使用年限（年）40,7040,7040,7040,70區(qū)域因素商業(yè)繁華度較劣一般一般一般距商服中心距離3000米3000米3500米3500米臨路類型交通型次干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道道對(duì)外交通便利度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施狀況一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)人口密度一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè)別因素宗地面積（畝）宗地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則臨路狀況一面臨路二面臨路二面臨路二面臨路目前規(guī)劃限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制容積率編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。案例A：該地塊位于東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路, 土地使用權(quán)人為九江騰博置業(yè)有限公司。②由于該建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可以獲得較為準(zhǔn)確的交易數(shù)據(jù)，依據(jù)九江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可參照周邊類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，故符合假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估要求，可選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。變動(dòng)原則估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。土地開發(fā)程度根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整，本次評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。宗地條件（1）位置估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廬山區(qū)具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，一直是九江乃至江西的重要工業(yè)基地。（二）區(qū)域因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。人均生產(chǎn)總值33500元，%。除促銷原因以外，實(shí)際上九江商品房?jī)r(jià)格在4—6月是比較實(shí)惠的，2013下半年，眾多樓盤的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價(jià)的波動(dòng)一直不大。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，比起2012年的慘淡成交行情，2013年的樓市成交量猛漲態(tài)勢(shì)著實(shí)來(lái)得太突然。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國(guó)土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購(gòu)。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開會(huì)議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。06′。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，待估宗地權(quán)屬狀況清楚，無(wú)糾紛，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。（5）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。第四部分 附 件附件一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片；附件二：土地估價(jià)委托書；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；附件五：《》；附件六：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書；附件八：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價(jià)師資格證書。（3）委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。其公式為：待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（三）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬(wàn)零肆佰伍拾柒圓整。（二）、估價(jià)方法估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等。預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。區(qū)域公用設(shè)施狀況（1）交通該區(qū)域交通比較便利，距昌九高速公路荷花垅出入口約6公里，距九江火車站約3公里，距客運(yùn)碼頭約4公里。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡的濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候?yàn)?zāi)害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。%。在環(huán)上的各城市組團(tuán)間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開敞空間系統(tǒng)。從2013年全年的整體情況來(lái)看，年后以來(lái)，全市成交量不僅出現(xiàn)升高的現(xiàn)象，而且每月成交量走勢(shì)也非常平穩(wěn)。三是限購(gòu)、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。③民航九江廬山機(jī)場(chǎng)將于近期啟動(dòng)擴(kuò)建工程，目前已開通至北京市,上海市，廣州市，廈門市等航線。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過(guò)渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中游南岸，地理坐標(biāo)