土地增值稅清算指南與納稅籌劃(存儲版)

　　

【正文】 算增值額、增值率，繳納土地增值稅(91號文第十七條）。（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法?！? ，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按“清算時的單位建筑面積成本費用”乘以銷售或轉讓面積計算　　清算時計算： 單位可售面積成本費用＝開發總成本費用247。當X＜,增值率＜20%，根據稅法規定，免交土地增值稅。（三）經濟適用房需要預征土地增值稅嗎？國辦發[2005]26號：經濟適用住房建設單位利潤要控制在３％以內。現在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價3,200元，銷售收入總額為9,600萬元，營業稅稅率5%，城市維護建設稅7%，教育費附加3%，計算應交納多少土地增值稅？并請幫助進行納稅籌劃。＝%適用稅率30%,速算扣除率為0；應交土地增值稅＝30%－0＝(萬元)改變公司編制減少土地增值稅額＝－＝(萬元)兩種方法降低稅負＝ ＋78＝（萬元）綜合化法（三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例—3] 宏大房地產開發公司在開發旭升小區的過程中，支付土地出讓金4,000萬元，房地產開發成本9,000萬元，其中含銀行借款費用1,000萬元，假設能夠提供銀行借款證明文件。2008年3月，甲企業準備將土地使用權轉讓給乙房地產開發公司，評估價8000萬元，由乙公司開發這項土地。2）5%＝200(萬元) 應繳城市維護建設稅＝2007％＝14（萬元） 應繳教育費附加＝2003％＝6（萬元） 轉讓土地使用權利得＝5500－1500－220＝3780(萬元) 會計分錄為： 借：投資性房地產—寫字樓 5500萬貸：無形資產— 土地 1500萬 應交稅費— 應交營業稅 200萬 應交稅費－應交城建稅 14萬 應交稅費－教育費附加 6萬 營業外收入 3780萬 甲公司分得樓房后再轉讓，樓房原價為5,500萬元加上土地使用權1,500萬元，總成本7,000萬元。（3）印花稅＝10000‰＝5(萬元) 股權交易（4）個人所得稅：三位股東應繳個人所得稅＝（7500－3000）20%＝900（萬元）（5）應納稅總額＝5＋900＝905(萬元)方案2比方案1節省稅費＝2824－905＝1919（萬元）轉讓在建項目與轉讓股權納稅比較表 單位：萬元 轉讓在建項目納稅額 轉讓股權納稅額 增（＋）、減（－） 550 －550 － － － 885 －885 5 5 865 －865 519 900 ＋381合 計 2824 905 －1919（六）轉讓在建工程法[例—6] 七星房地產公司在興隆小區開發了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權支付的費用3,000萬元，建造成本10,000萬元，其中：金融機構借款費用1,000萬元，開發期間發生期間費用600萬元。16,700＝%適用稅率30%，速算扣除率為0；應交土地增值稅＝增值額30%0＝3,30030%0＝990(萬元)（3）印花稅＝20,000 ＝10(萬元)（4）企業所得稅＝（20,000－12,000 － 600－1,100－990－10）25% ＝ 5,30025%＝1325（萬元） （5）稅負總額＝1,100＋990＋10＋1325＝3,425（萬元）（二）佳德公司的稅負：（1）契稅＝20,000 3%＝600(萬元) 工程成本＝ 20,000 ＋2,000＋ 600 ＝ 22,600（2）營業稅及附加＝（32,400 － 20,000）%＝682(萬元)（3）土地增值稅：扣除項目金額＝22,600＋682＝30,062(萬元)增值額＝32,400－30,062＝2338(萬元)增值率＝2,338247。11,137＝% 適用稅率30%，速算扣除率為0（5）應交土地增值稅＝2,26330%－0＝(萬元)籌劃方案：國稅發[1995]153號，首次取得房地產開發經營項目之日,確定為稅法規定的實際開始生產、經營之日。第一方案、取得土地使用權，不進行開發即轉讓的稅負計算：（1）扣除項目金額=2000＋(5000－2000)%＝2165（萬元）（2）增值額＝5000－2165＝2835（萬元）（3）增值率＝2835247。（2）土地增值稅：根據財稅[2006]21號文件規定可以免征。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應當如何做賬務處理？方案一、計入“營業外收入”借：銀行存款 400萬貸：營業外收入 400萬納稅效果分析：（1）土地使用權支付的金額仍然是2,000萬元，按照130％計算扣除項目，扣除2,000130％＝2,600萬元；（2）營業外收入400萬元形成利潤總額，應繳企業所得稅100萬元。盡量減少稅法與財務會計制度的差異。20,800＝％適用稅率30％，速算扣除率0；應交土地增值稅＝8,00030％＝2,400（萬元）應交契稅與土地增值稅＝1,152＋2,400＝3,552（萬元）方案二、以20％的土地使用權作價和13,000萬元的資金對酒店公司進行投資，由酒店公司委托景泰房地產公司代建。預計開發費用需要1000萬元，開發后評估價6100萬元。計算應交土地增值稅?？傮w稅費由兩個公司來承擔。假設，甲公司資產總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權并負責償債，計算納稅效果。假設，甲企業分得的寫字樓評估價值為5500萬元。應交土地增值稅＝859240%－170085%＝－＝(萬元) （2）按照據實扣除法應納土地增值稅：扣除項目金額＝12000（1＋20%＋5%）＋1000＋25600% ＝15000＋1000＋1408＝17408(萬元)增值額＝25600－17408＝8192(萬元) 增值率＝8192247。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發項目中，共計擴大項目人員編制16人，每年減少管理費用、增加開發間接費用100萬元，計算對應交土地增值稅的影響。扣除項目金額＝銷售收入總額 （建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業稅及附加）247。＝% 交土地增值稅＝ 30%＝（萬元） ，, 多獲利＝－＝（萬元）（二）非普通標準住宅免稅臨界點的計算 計算：當增值率為0時，銷售總額X與建造成本Y的關系： X－（+）247。于是：按照建造成本10％；財政部規定的加計20％；允許扣除的營業稅、城建稅、教育費附加為：X5％（1＋7％＋3％） ＝ 計算：當增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關系： X－（+）247。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的，防止人為調節成本。（一）土地增值稅清算的審核部門—— 稅務機關《清算管理規程》第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。意味著可能對該項目的土地增值稅清算，按照《清算管理規程》第三十三條規定實行核定征收。要求清算的項目由主管稅務機關決定并下達《清算通知》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。京地稅地（2009）105號 30天內主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。國稅發[2010]53號：第二條、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。財稅[2006]21號補充：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規定。《細則》解釋：是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。②分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。“備案制度”：第26條“成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。小區內多棟樓房結構近似，開竣工時間相近，小區內有商鋪、住宅、地下車庫等?！?開發成本的承擔者（項目）。土地增值稅的計算方法： （1）增值額＝銷售收入總額－扣除項目金額 （2）增值率＝增值額247。2. 《國家稅務總局關于印發土地增值稅宣傳提綱的通知》（國稅函發[1995]110號）規定：財務費用中的利息支出，凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用（指銷售費用、管理費用、財務費用）的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10％以內計算扣除。 （1）拆遷補償費的規定：《清算管理規程》第22條：拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。（五）與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。——《鏈接》 營銷設施購建的方式：國稅發[2009]31號： （1）銷售完成后可以對外出售的；開發產品核算 （2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發間接費 （3）在開發的商品房中裝修成營銷設施； （4）不可以對外出售的臨時建筑；售樓部 （5）經營租賃的營銷設施。借：營業外支出等 600萬貸：開發產品 600萬 在計算土地增值稅時，應調整到“開發產品”中。國稅發[2009]31號，國稅函[2010]220號（2）是否將房地產開發費用計入公共配套設施費。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。（4）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。國稅發[2009]31號，國稅函[2010]220號，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。不包括出讓；不包括未轉讓；3．土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。國稅函[2010]220號土地增值稅清算后再有償轉讓房地產是否按規定納稅。四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水平。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發[2010]10號文件精神落到實處。（二）堅決遏制外地炒房者《國十條》要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。（3）為了提高我國土地的利用效率。征稅方法：實行先預征，后清算，多退少補。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前