房地產(chǎn)集團戰(zhàn)略策劃方案(存儲版)

　　

【正文】 也不會很大。 該地區(qū)寫字樓售價為1850 USD/m2，租金為19 USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項目少3至5個美金。3. 房地產(chǎn)投資方向比較分析 投資經(jīng)濟適用房與投資普通商品房比較分析 收益比較亞北某項目投資經(jīng)濟適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號項目經(jīng)濟適用房商品房備注1售價（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤（元/平方米）2606004成本利潤率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報率28%60%8自有資金年回報率9%20%項目開發(fā)期按三年計國家限制經(jīng)濟適用房利潤3%，盡管有可能實際取得高于3%，但開發(fā)商須具備高效運轉(zhuǎn)體制和精良的管理隊伍，北辰在這方面目前尚不具備優(yōu)勢。目前正處在進退兩難的境地，對于開發(fā)商而言，選擇投資經(jīng)濟適用房面臨著巨大的政策風(fēng)險。如果沒有特別突出的優(yōu)勢，中高檔公寓的銷售情況一般比不上普通住宅，這對開發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風(fēng)險大。 住宅和寫字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。寫字樓物業(yè)受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢影響明顯，寫字樓市場的景氣狀況隨經(jīng)濟周期的波動呈現(xiàn)出高敏感性，寫字樓市場可以說是經(jīng)濟增長和下降的晴雨表；而住宅產(chǎn)業(yè)無論是在經(jīng)濟繁榮期還是在蕭條期都是政府支持的產(chǎn)業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。 4．1 政府調(diào)控土地措施 政府調(diào)控土地的措施主要有法律手段、經(jīng)濟手段、行政手段、技術(shù)手段等。 （3）遏制土地隱形市場。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進程，在未來4年內(nèi)，保守估計：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。 （9）北京市政府鼓勵利用城市地下空間。今后城市開發(fā)的重點將逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。北京市全市土地總面積16800平方公里。其中4個城區(qū)就有147片。 （2）、參加新區(qū)建設(shè)。,。隨著北京中心商務(wù)區(qū)概念的形成，CBD區(qū)域地價升值，因此成為眾多開發(fā)商爭奪的目標(biāo)。第二部分是居住區(qū)，,約8705戶,22356人。 北京市準(zhǔn)備實行土地收購儲備制度，對土地實行統(tǒng)一出讓，這一政策將會堵截低價出讓的渠道，使土地開發(fā)商之間的競爭更加公平。 中關(guān)村高科技園區(qū)發(fā)展?jié)摿o限，土地供應(yīng)較充足，未來土地升值極具潛力，北辰集團可重點關(guān)注這一地區(qū)的發(fā)展，儲備一定數(shù)量的土地，延伸北辰品牌。,是32個獨立地段的工廠及其附屬設(shè)施。42家企業(yè)中占地5萬平方米以上的有13家，占地面積共計1455992平方米，為CBD內(nèi)主要可規(guī)劃用地。同時，通過實施“退二進三”戰(zhàn)略，調(diào)整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展用地。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)（成片危改區(qū)）改造和市中心區(qū)的工廠、單位按規(guī)劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開發(fā)（分散改造項目）。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰(zhàn)略而騰出來的建設(shè)用地。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。劃撥地的對象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。北京市國土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼铩⒔痿~池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點危改項目，改造完畢后將騰出大量存量建設(shè)用地。目前，國土資源部正進行有關(guān)土地儲備制度的研究。　（6）北京市實行綠化隔離帶政策。最近，國土資源部又頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于加大補充耕地工作力度確保實現(xiàn)耕地占補平衡的通知》,重申了 “占補平衡”原則。 雖然在CBD和中關(guān)村地區(qū)普通寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數(shù)量增多，企業(yè)對寫字樓形象、配套設(shè)施以及現(xiàn)代化辦公條件的要求越來越高，普通寫字樓最終會被逐漸淘汰。長遠(yuǎn)而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會越來越大；而寫字樓市場盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會在長期表現(xiàn)出來。具體到亞運村地區(qū)的物業(yè)開發(fā)上，建議北辰公司不要“將雞蛋都放在一個籃子里”，由于北辰公司在亞北區(qū)的土地儲備充足，可以以普通住宅開發(fā)為先導(dǎo)，普通住宅的開發(fā)規(guī)模可以適當(dāng)擴大，再試探性地展開高端物業(yè)的發(fā)展，條件成熟時，開展適度規(guī)模中高檔公寓的開發(fā)。月收入5000元以下的家庭以購買經(jīng)濟適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經(jīng)濟適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進軍。這種政府行為的危害和對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗證。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的重新調(diào)整的影響，估計將大批企業(yè)將倒閉，故對寫字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。4) 中關(guān)村地區(qū) 目前該區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)量較小，約占全市的6%。 由于長安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實力雄厚的大型國企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。北京市高檔寫字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國貿(mào)商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應(yīng)總量的47%。近年來高檔寫字樓平均售價走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實際成交量很少，需求主體為實力強大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗螅遣幌С饩拶Y購買寫字樓。IT公司的發(fā)展方式和發(fā)展速度是以前傳統(tǒng)公司所無法比擬的，特別是去年下半年至今年上半年，迅速壯大起來的網(wǎng)絡(luò)公司陸續(xù)搬進高檔寫字樓，成為近期寫字樓市場的主力軍。2. 寫字樓市場分析與預(yù)測. 供給分析 由于前幾年的過度開發(fā)，市場供應(yīng)量過大，同時宏觀經(jīng)濟的軟著陸，亞洲金融危機的影響，造成市場一蹶不振。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市場上在售的別墅項目基本上是一些老項目的后期供應(yīng)。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米， 元/天 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務(wù)市場上，對于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。同時關(guān)于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關(guān)政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。．經(jīng)濟適用房市場分析．1供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟適用住房計劃開復(fù)工面積918萬平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量將會大大超過去年。3） 總體價格仍會走低。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2） 位置。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位。3 國家及北京宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值進入500－1000美元時，住宅建設(shè)與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達(dá)到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。總之，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房供應(yīng)量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設(shè)用地，可用于新村建設(shè)，其中農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據(jù)國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細(xì)則》中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下的“按房補償”。一方面管理程序公開，對建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補償?shù)膶ο蠛头绞剑疬w補償款的具體標(biāo)準(zhǔn)和計算公式，都有作了比較詳細(xì)和明確的規(guī)定。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實施，1991年10月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細(xì)則》同時廢止。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。但是，就住房本身的性質(zhì)來說，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導(dǎo)的方向。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。恢復(fù)征收存款利息所得個人所得稅，是經(jīng)濟發(fā)展的需要。1999年８月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。1989年12月中國人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。住房金融就是在這個基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度和把住房培育成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟基礎(chǔ)。這種住房制度，嚴(yán)重地制約了住宅經(jīng)濟的發(fā)展和居民住房狀況的改善。為了發(fā)展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家有關(guān)主管部門出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》。．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟形勢研究1 國家宏觀經(jīng)濟形勢及政策分析、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。2. 研究目的及意義，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進行分析預(yù)測，對北辰房地產(chǎn)發(fā)展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導(dǎo)性建議。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下