房地產集團戰略策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。由此可見，對于開發商而言，應以住宅開發為主，當政策與經濟形勢利好且有優良的地段時，便可適時投資寫字樓。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學校等非開發商建設，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時間較早，所以規模較小，配套設施不完善，一般由物業公司承租再轉租。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區（如CBD）或寫字樓較少的商貿集中地區（如中關村地區），許多沒有實力進駐甲級寫字樓的小公司、小企業，紛紛選擇了該地區租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關村地區，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為1014USD/平方米月。但在這兩個地區以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。 雖然在CBD和中關村地區普通寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數量增多，企業對寫字樓形象、配套設施以及現代化辦公條件的要求越來越高，普通寫字樓最終會被逐漸淘汰。所以，就寫字樓市場而言，開發商應選擇投資高檔寫字樓。 4．1 政府調控土地措施 政府調控土地的措施主要有法律手段、經濟手段、行政手段、技術手段等。其中以經濟手段為主，國家實行土地有償使用，通過招標、拍賣、協議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費，制定土地基準地價，開放土地市場等形式來促進土地資源的合理分配與利用。 今年政府調控土地的主要措施有： 地價管理 通過合理制定土地地價，推進土地有償使用，并防止低價出讓土地。目前，正全面推進基準地價更新、平衡、發布，為土地有償使用和調整土地收益關系奠定新的地價標準。 進行土地的收購儲備 通過實施土地收購儲備制度，加大對存量土地供應的控制，形成“一個口子供地”、“一個龍頭供水”的集中供地模式。4．1．1 土地政策及政策走勢一、現階段土地政策主要有： （1）《中共中央關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》中明確規定國家實行世界上最嚴格的耕地保護制度。最近，國土資源部又頒發了《國土資源部關于加大補充耕地工作力度確保實現耕地占補平衡的通知》,重申了 “占補平衡”原則。 （2）《國土資源部關于加強新增建設用地土地有償使用費收繳管理工作的通知》中規定國家大力推行土地集約利用,嚴控新增建設用地，大力推行利用存量建設用地。 （3）遏制土地隱形市場。最近國土資源部起草下發了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。 （4）禁止土地炒賣?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確規定土地開發公司在轉讓土地時，會受到國家的嚴格控制。 （5）嚴禁查處土地違法案件。最近，國土資源部頒發了《國土資源部關于利用衛星遙感檢測技術開展土地執法檢查工作的通知》?！。?）北京市實行綠化隔離帶政策。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區的農民宅基地將有大部分可改變為國有建設用地，這就擴大了土地的有效供應量，并能提高土地利用效率。隨著綠化隔離帶地區建設的進程，在未來4年內，保守估計：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，這一點顯而易見。綠化、環境是小區永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區的大環境。（7）嚴禁閑置土地?！侗本┦袊临Y源和房屋管理局關于收回閑置土地有關事宜的公告》中明確規定嚴格查處閑置土地。 （8）逐步建立政府土地儲備制度以及國有土地使用權出讓計劃管理制度，對未列入年度土地供應計劃的土地禁止進行開發建設；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產處置辦法，繼續進行國有土地使用權招標、拍賣試點。目前，國土資源部正進行有關土地儲備制度的研究。不久，土地儲備制度就會出臺。 （9）北京市政府鼓勵利用城市地下空間。 （10）國家鼓勵住宅郊區化。隨著市區產業的疏散和遠郊城鎮的開發，遠郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設實行的兩個戰略性轉移是：把城市建設的重點逐步從市區向廣大遠郊區轉移；市區建設從外延擴展向調整改造轉移。 城市市區土地利用的趨勢是走內涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產業向外轉移等措施來增加存量建設用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設用地。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內危改區、珠市口危改小區、法院寺危改小區、廣安危改小區等。北京市國土房改局正加緊改造龍潭西里、金魚池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點危改項目，改造完畢后將騰出大量存量建設用地。 加強市區邊緣集團和遠郊城鎮的綜合開發，是實施首都城市建設重點兩個戰略轉移的重要措施。今后城市開發的重點將逐步轉向遠郊地區。但是，當前遠郊城鎮土地使用中還有“圈大院”的現象，土地使用率不高，人均城市建設用地面積大都在130平方米以上，不少地區建筑密度很低。市區邊緣集團用地也較浪費。今后在這些地區的開發中要十分節約用地，應適當提高這些地區的建筑密度。隨著經濟的發展，市區邊緣集團和遠郊區將成為人們生活的首選地，開發建設遠郊區，為適應住宅郊區化的趨勢而開發土地也是大有可為的。（劃撥、出讓(協議、招標、拍賣)）目前土地供應方式主要有兩種：劃撥和出讓。劃撥地的對象主要是行政事業單位用地、公益事業用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而出讓地的對象主要是經營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業用地、辦公用地等。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標、協議。拍賣、招標方式有利于形成公開競爭、平等的機制，促進優勝劣汰；而協議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。尤其是在協議出讓價格明顯偏低的情況下，為通過協議出讓方式取得土地的開發公司提供了炒賣土地的市場基礎。因此，在房地產市場逐步規范時，不宜繼續采取以協議出讓為主的方式?？偟膩碚f，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實行招標和拍賣方式，不鼓勵實行協議方式出讓土地?！秶临Y源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》（國土資廳發〔1999〕第30號文）進一步明確了這一點。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。今后將繼續推行國有土地使用權招標、拍賣試點。北京市全市土地總面積16800平方公里。規劃市區的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個區（不含永定河西側和海淀區山后）。真正對房地產開發有意義的土地供應主要集中在城區和近郊的1000平方公里的面積。市區中心區范圍大體在四環路內外，面積約300平方公里。根據《北京城市總體規劃（19912010年）》的規定，全市規劃建設用地面積610平方公里。根據有關統計資料，目前市區建成區面積約為454平方公里，因而總的增量建設用地即市區外延發展的部分還有156平方公里的土地供應。而在市區，還有大量的存量建設用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰略而騰出來的建設用地。根據1990年對市區建成區內居住區的調查，成片危舊房有221片。其中4個城區就有147片。屬于實施“退二進三”、。此外，北京市各郊區、縣還設立了30個各種類型的開發區，，（，）。國家統計局1999年上半年對北京市各主要區縣的單位占地情況進行了一次抽樣調查，結果如下：土地占地面積（平方米）區縣法人單位平均從業人數法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區438594552272西城區712452972827崇文區146101370875宣武區4994911995421朝陽區12373123706702海淀區851024161320豐臺區3785011022819754石景山區31561073982358小計741956，北京市從事第二產業的總人數約為200萬人左右，因此從事第二產業的企業總用地約為19940公頃。這些土地都可供重新規劃建設。： （1）、參加舊城區改造。舊城區改造一般有兩種形式：危舊房居住區（成片危改區）改造和市中心區的工廠、單位按規劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開發（分散改造項目）。成片危改區一般由各區、縣建委或危改辦公室確定和立項；分散改造項目的用地，一般由搬遷或騰退的企業、單位的上級主管部門（市政府和區縣的委、辦、局總公司和計劃單列集團等）統籌規劃開發。 （2）、參加新區建設。新區建設也有兩種形式：進入市級開發區和參與邊緣集團開發。市級開發區的供地由市級開發區管理委員會招商部門負責；邊緣集團的開發一般由具有一級開發資質的綜合城建開發公司（經市建委審查通過）負責。市區中心地區是首都經濟最發達的地區。總用地面積為324平方公里。隨著經濟結構調整，該地區的傳統工業正逐步從勞動密集型向技術密集型和高新技術方向轉化。同時，通過實施“退二進三”戰略，調整工業布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區的工業，為第三產業提供發展用地。根據《北京市區中心地區控制性詳細規劃》，北京市區中心地區各類用地的現狀、規劃及發展潛力見下表： 市區中心地區用地現狀、規劃及發展潛力表現狀（1995）規劃（2010）19952010年的用地發展潛力（公頃）地類用地面積（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業用地倉儲用地公共設施用地對外交通用地道路廣場用地 據上表數據初步估計,從現在到2010年,。,。近郊區中朝陽區和海淀區的土地開發潛力最大。(注:房地產統計年鑒一般將北京市的四個舊城區列為市區,將朝陽、海淀、豐臺、石景山列為近郊區)（1） 朝陽區土地開發潛力分析： 朝陽區作為北京市最大的城鎮郊區，擁有豐厚的土地資源、雄厚的轄區綜合資源和優越的區位優勢。世界500強入住北京的154家企業有2/3落戶朝陽。豐富的涉外資源，完善的基礎設施，巨大的市場潛力，廣闊的發展空間和濃郁的商務氛圍使朝陽區初具國際商務區的雛形，成為國際大公司登陸京城的首選之地。 其重點發展區域CBD內共有工業企業42家，調查結果顯示：42家企業總占地面積為2547027平方米，%。42家企業中占地5萬平方米以上的有13家，占地面積共計1455992平方米，為CBD內主要可規劃用地。CBD區域可利用土地遠期主要來源于工業企業和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬平方米（含現有開發項目用地）。隨著北京中心商務區概念的形成，CBD區域地價升值，因此成為眾多開發商爭奪的目標。北辰集團可關注這一區域，在適當區位儲備土地。（2） 海淀區土地開發潛力分析 海淀區位于北京西部和西北部。其重點開發區域中關村科技園區用地大體可以分為兩個部分：中心區和發展區。 A、中心區中心區南起西外大街，北至規劃公路一環，西起京密引水渠，東至八達嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。中心區存量土地共計1187. 38公頃,分為三大部分。,是32個獨立地段的工廠及其附屬設施。其中大部分企業效益低下,屬于應搬遷到遠郊的部分。第二部分是居住區，,約8705戶,22356人。其中主要是平房且相當一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區域容積率低下、建筑密度高、環境較差。第三部分是萬柳、八家綠化隔離地區，,其中,(含耕地205公頃)；,其中,()。 B、發展區 發展區范圍是規劃公路一環以北，海淀區山后地區、清河地區以及西三旗地區、回龍觀地區，地域范圍約280平方公里，其中農用地約80平方公里。根據“園區”的發展規劃，預計滿足全部的建設規模將需要約40500畝的建設用地，其中通過對存量建設用地的集約化改造，可以整理出20000畝左右，占用農地約20500畝。被占用的農地中5000畝用于發展生態農業、觀光農業；10500畝轉為非農建設用地，這部分將通過農地整理達到“占補平衡”。 中關村高科技園區發展潛力無限，土地供應較充足，未來土地升值極具潛力，北辰集團可重點關注這一地區的發展，儲備一定數量的土地，延伸北辰品牌。 北京市政府不支持房地產開發公司開發土地，例如：北辰轉讓土地給萬科時，到市計委、市開發辦等機構辦理轉讓手續時有一定難度。 北京市準備實行土地收購儲備制度，對土地實行統一出讓，這一政策將會堵截低價出讓的渠道，使土地開發商之間的競爭更加公平。北京市政府鼓勵開發商通過舊城改造和“退二進三”的辦法來獲取建設用地，不鼓勵占用農田來搞開發。因此，開發商獲取土地應走內涵挖潛的路子，為城市建設做出貢獻。北京市政府不允許土地炒賣，土地的獲得一般要隨著