上海市展中商業大廈營銷策劃方案(存儲版)

　　

【正文】 樓的市場需求量。u 產品的稀缺性、良好的市場環境所帶來的升值前景上述市場分析已經清晰闡述，作為銷售型的純辦公樓，本項目在區域內的屬于唯一，而良好的寫字樓租賃市場證明了市場對區域的認同與強勁的市場需求，使本項目具有了可以預見的可觀的市場升值空間。大堂增設服務臺，大理石臺面。商業部分與辦公部分（1）商業部分底層商業的市場意義淮海路是上海最著名的高檔商業街，其商業價值無可比擬；縱觀淮路沿線兩側寫字樓，無一例外底層都設置為商業，或全部或部分；并且，商鋪的銷售價格一向比其他類型物業要高。三、四層：本案旁坐落有上海著名的美食街——云南南路，作為該條街功能的延伸，建議將這兩層作為大型餐飲場所。五、銷售策略入市時機的選擇上海的銷售型寫字樓原先主要集中于檔次較低、區位一般的普通寫字樓或商住樓中。并在三區中各選出一個層面分割為5套，面積在120m2左右的小面積以滿足少量小規模企業和小型投資客的購買需求和經濟能力。第一階段：（——12） 由于此時項目工程還處于建筑結構階段，大廈形象還沒完成，且距離竣工時間尚早，為吸引客戶入市，建議以略低的價格銷售，同時也為后期推案預留一定價格空間。本項目最大優勢在于其位處淮海路沿線地段優勢，突出淮海路地段概念，能提升項目檔次和產品形象，將項目提升到一個比較高位的地位。（2）項目形象設計項目視覺形象系統VI部分設計、輔助圖形、主題廣告語名片、信封、信紙、文件夾胸卡、制服請柬等（3）宣傳資料制作 樓書、展板、宣傳手冊、法律文件、橫幅等（4）廣告前期稿件定稿（5）客戶前期開拓與推廣市場預熱階段（正式公開前）（1）接待中心布置任務：u 增進客戶對標的物的認知，進而引起強烈的入駐欲望。構想：u 第一階段：將刊登有本案廣告、新聞報導之DM選定目標客戶5000名，直接寄發，內附本案簡介一份。 （具體推廣工作細則參附表二：《展中商業大廈市場推廣行動計劃》）促銷行動計劃 工程開工 展覽會 大型讓利促銷公益促銷 規劃及建筑概念設計說明會開盤慶典 廣告活動征集 大型咨詢活動銷售志慶 現場觀摩 客戶聯誼活動公關 獲獎志慶 新聞調查物業附加追加 主題活動 名人效應專家討論 科技筑宅說明會 媒體營銷研討會媒體策略u 新聞宣傳報道報紙有信息覆蓋面廣、權威性、易區分目標客戶等優點，故本案推廣將大量刊發本案新聞報道,以提高本案形象和知名度，以最小的投入獲得最佳之效果。u 第三階段：對近期內即有搬遷意向者，由資深業務主管組成專案小組，追蹤推廣直至達成意向。（2）充分利用本司客戶網絡優勢重點推薦展中商業大廈（3）展開直銷和DM推廣方案（4）占領市場為正式推廣積聚人氣正式對外推廣階段（1）直接郵寄或派送（DM）計劃說明：本案乃甲級辦公樓，客戶范圍相對比較集中。推廣籌備階段計劃時間在（1）工地現場布置：任務：將整個現場,依建筑特色配置,給予參觀者一目了然之感。（銷售計劃及資金回籠情況參附表一：《展中商業大廈銷售計劃及資金回籠表》）六、形象策劃產品在目標細分市場上最易于識別、最具競爭優勢、能夠給客戶提供最大利益之產品特征。各銷售階段中的價格策略銷售中建議采取低開高走，分段提價的價格策略。產品去化l 針對不同客戶的產品去化根據上述目標客戶定位，本項目目標客戶為境內中等規模企業與個人投資客為主，其中又以大宗購買為主，即整層出售為主，分割零散銷售為輔。聘請著名物管公司，也能利用其品牌效應，提升項目品質和市場形象。可以看出，從區域狀況、市場例證、經濟收益、商業定位四方面表明，商業部分對項目具有不容忽視的影響?！蛳雷詣踊到y（FA）每層設有消火栓，各單位裝置自動噴淋滅火設備，連接中央消防警報系統。整體建筑◎建筑立面——采用簡潔而現代感之建筑風格設計，玻璃幕墻作為主要用料內部共用部位裝飾◎大堂——體現項目的豪華高檔，地面、墻身至假天花均鋪設豪華花崗石。u 甲級寫字樓——高品質寫字樓，為業主提供高品質的辦公環境和物業服務。由于本項目寫字樓銷售面積不大，這類客戶定位為以大型投資客為主，零散投資者為輔。（1）中等規模境內企業企業購買既可以作為固定資產自用，也可以投資，或者自用一部分，投資一部分。威脅Threatenu 臨近個案的市場競爭與本項目臨近的中華BOSS大廈是一幢SOHO概念的小戶型公寓，具有面積小總價低的優勢，必然會對本項目未來銷售形成沖擊。因此，本項目建成后，其景觀環境有較大欠缺，視野效果不佳較難改變。這主要是由于這一區域的寫字樓市場，其租金的總體收益要大于銷售收益，而良好的出租狀況使發展商對宏觀經濟與區域市場普遍抱有樂觀預計，愿意將大廈所有權歸于自身以獲得長期利益。從企業規模上來看，規模處于兩個端口的企業，即大型企業和小型企業總體數量約占到40%，而中等規模企業數量則占50%，其他類型約占10%。進口“三菱”高速客用電梯共七部進口中央冷暖氣供應系統力寶廣場銀灰色反射中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進口花崗巖高級進口云石拼砌原裝日本進口富士達電梯(Fujitec)，辦公大樓共有8部高速運客電梯，另備有1部貨梯，1部消防梯開立智能中央空調系統人 民 廣 場 周 邊世界貿易大廈采用美國LOF金色雙層中空玻璃幕墻配整體高度的花崗石墻進口優質大理石日本MITSUBISHI客梯9臺，貨梯2臺和自動扶梯10臺進口中央空調系統港陸廣場高級進口反光玻璃幕墻，配以進口金屬掛板和大理石地臺及墻身鋪砌上等進口花崗石及云石，并設假天花及燈飾外國名牌高速電梯進口中央空調系統中區廣場日本進口ASAHI玻璃幕墻精選優質花崗巖原裝日本進口三菱電梯，8部客梯，2部貨梯進口CARRIER中央空調系統金陵海欣大廈進口粉紅麻花花崗石飾面和湖水藍鋼化中空玻璃地坪:進口磨光花崗石和大理石，墻面:進口大理石飾面日本進口三菱電梯三洋溴化鋰機組表三目前市場上在售寫字樓概況項目名地理位置層數戶型面積（M2）得房率森南大廈中山南路969號高26層70%峻嶺廣場成都北路高38層65%南證大廈南京西路580號高49層58240066%均瑤國際廣場肇嘉浜路789號高32層67%虹橋銀城中山西路933號高30層4011265%華敏翰尊國際延安西路726號高28層120250070%隆宇大廈浦東南路1036號高27層194105073%綠地科創大廈寧夏路251號高29層8627265%表四在售寫字樓租售價格及管理費項目名租價(USD/m2天)售價（USD/m2）管理費(USD/m2月)森南大廈13501950峻嶺廣場15001800南證大廈25502900均瑤國際廣場170018503虹橋銀城/14501950華敏翰尊國際/185022003隆宇大廈125014501綠地科創大廈100012001 表五部分在售寫字樓配套設施狀況項目名外墻大堂電梯中央空調森南大廈干掛花崗巖和仿石漆涂料鋪砌花崗巖、大理石。二、本項目周邊區域市場概述 展中商業大廈位于淮海東路、云南南路處。地方政府推出“放”的政策，無疑會進一步推動上海寫字樓市場繼續向上。許多開發商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場，這樣做的優勢在于一方面他們想保留一部分或大部分物業以待日后市場回暖，樓價上漲，可以取得更高的投資回報，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風險。其他區域徐家匯、不夜城美羅大廈、實業大廈、嘉里不夜城等—