自貢市住宅房地產市場的分析與預測畢業論文(存儲版)

　　

【正文】 狀態；自貢城區的樓盤中，最貴的是沿灘新城區的“恒大綠洲”，均價達到5200元/平方米，最便宜的為大安區的“海派?頤和上院”，均價為2700元/平方米，其他樓盤均價多數在3500～4200元/平方米之間。自貢房地產市場，一方面房價一直低于周邊城市；另一方面也可以看出自貢房地產市場發展快速階段已經過去，沒有向上的動力，泡沫成分逐漸產生，市場存在一定的風險；同時，價格也受到宏觀調控政策的一定影響；從而可以推測：自貢的房價將呈穩定上升趨勢，但是增速不會太大，增勢漸緩，住宅價格上升空間有限。如果我們知道了a、b的值，也就掌握了Y與X的相關關系。所以企業必須注重項目投資效益、改善企業的經營狀況、提高企業的產品銷售能力與經營效率；強化企業內部管理，提升公司治理水平；同時，企業要注意市場調查，以市場為導向，以目標顧客群的需求為中心展開市場營銷，在建設和營銷的過程中建立和深化自己的品牌。80后工薪階層將成為自貢市房地產需求主體，成為購房主力軍。在論文的寫作過程中，王老師雖然平日教學科研任務重、學生工作繁忙，但我做畢業設計的每個階段，從選題到查閱資料，論文提綱的確定，中期論文的修改，后期論文格式的調整等各個環節，她都一遍又一遍的指出具體問題，嚴格把關，循循善誘，給予我悉心的指導。由于房地產市場處于動態的，影響房地產市場的因素很多，且各個因素的影響程度不容易確定，數據收集等的缺陷，本文肯定還存在一些不合理之處。在此基礎上，運用相關理論知識，利用調查數據，結合自己對自貢房地產市場的了解，建立回歸分析模型，采用定性與定量相結合的方法探討了自貢房地產的需求以及未來13年的房價趨勢，積極探討提出自己的相關建議；從而本文得出以下結論：(1)近幾年，由于自貢城市的快速發展，城鎮化進程的加快，為房地產市場的發展提供了機遇；房地產市場發展態勢良好，房地產投資保持合理增長，“泡沫”現象不明顯，自貢房地產市場呈緩慢上升趨勢。面對房地產市場進程中在房地產開發建設、市場管理和房地產企業發展等方面存在的一系列問題和困難，自貢市政府要在堅持調控不放松的同時，加速推進房地產市場制度的綜合改革，解決突出問題，及時化解房地產市場的主要矛盾，實施有效管理并規范、引導房地產市場，加強房地產開發商信息披露制度，加大保障房體系的建設，鼓勵合理的住房需求、抑制投資投機性購房需求，以保持自貢市房地產市場廣闊而良好的發展趨勢，以支撐和帶動自貢市國民經濟的發展。其中a、b稱為回歸系數，其圖形稱為回歸直線。粗略估算，未來五年后自貢平均房價在4500～5000之間。 自貢市房價預測 自貢市房價現狀2013年初，網上流傳一份“全國房價收入比草根排行榜”，自貢以住房均價4000元/，堪稱自貢房子“白菜價”。對于房地產市場的需求，在這里只能用商品房的銷售量這個既能表示出具體的需求量又有一定的實際意義的指標近視的代替。表41 自貢市房地產市場單項比例指標及綜合評價各項指標名稱各項指標數值及判斷結果理想值正常浮動范圍20082009201020112012房地產開發投資額與GDP之比～正常正常正常正常正常房地產開發投資額與社會固定資產投資總額之比～正常正常正常正常正常商品房新開工面積與施工面積之比～正常異常異常正常異常商品房施工面積與商品房竣工面積之比～正常異常異常異常正常商品房空置率/～異常正常正常正常正常商品房銷售額與開發投資額之比/～正常正常正常正常正常商品房銷售面積與竣工面積之比/～異常正常異常正常正常房價收入比/～正常正常正常正常正常綜合分析評價結果正常正常基本正常正常正常//通過表41能夠看出，在2008～2012年，房地產投資開發額無論是占GDP的比例還是占全社會固定資產投資額的比例、商品房銷售額與開發投資額之比以及房價收入比均在正常浮動范圍內，但是在2011年，房地產投資開發額占GDP與全社會固定資產投資額的比例這兩項指標都高于理想值；商品房新開工與施工面積之比在200202012年嚴重超出正常浮動范圍，其中2012年明顯低于正常浮動范圍，說明企業信心不夠，對下一年的市場看好度不夠，認為未來市場可能不景氣等；在20092011年這三年商品房施工面積占商品房竣工面積的比重顯著偏高，一定程度上反應項目工期偏長，存在資金積壓、企業信譽受損等風險，同時，由于我國商品房實行預售制，因此也會增大未來兩年內的市場供應量；在2008年商品房銷售面積與竣工面積之比偏低從而引起商品房空置率偏高，其他年份這兩項指標均相對正常。鑒于自貢市的實際情況，將其浮動區間定為：～。(3)商品房空置率商品房空置率是反映市場供需結構是否合理、平衡的重要指標。考慮到不同地區房地產市場的成熟程度，該指標會有一定的浮動，根據自貢市的實際情況，其理想值為： ,正常浮動區間為：～。為此從目前已有研究評價房地產市場的指標體系（比如：國房景氣指數、中房預警指數、上海房地產預警體系等）中選取能夠反映自貢房地產市場運行狀況的指標，并借鑒有關國家及城市的發展經驗、國際流行的類似指標的理想值及正常浮動區間以及考慮到ABC分類法20％一80％的A類標準劃分原則，比較分析確定相應指標的取值，來對自貢房地產市場進行綜合分析評價。根據新開工面積情況，可以判斷，前幾年供應的土地開始進入全面集中開發階段，并且已經到了工程尾期，%之多、預計未來幾年內，自貢的房地產供應將以消化前期剩余房源為主，新項目入市較少。圖35 自貢市房地產投資完成額情況如圖35所示，最近幾年自貢房地產投資完成額的增長率呈下滑趨勢，可推斷很多在建項目都已經進入工程高峰期和結算期，未來幾年以消化前期拍賣的土地為主，新增開發投資有限；同時受宏觀調控影響，市場信心下降，客戶觀望，開發商資金回籠受限；從而可以推測未來3自貢房地產開發投資將呈“心電圖”趨勢。房地產企業一直在嘗試多元化發展方向，越來越多的房企紛紛高舉產業地產大旗，將旅游地產、商業地產、休閑地產……地產與產業結合。如表32所示，從最近5年的數據分析可知：2008年以來，自貢人口增長緩慢，呈現人口總數穩定現象；常住人口總體水平減少，但最近2年又不斷增加；‰，常住人口急促減少；之后得以逐步提升。從調查問卷中，反映了自貢居民表示不會調整置業計劃所占比例相當高，他們覺得自貢的房價及房地產市場受國家政策的影響幾乎沒有，不會影響自己的購房計劃。 自貢市城鎮規劃為了更好地融入川南及成渝經濟區，自貢將加快城市向東與內江相鄰，向南與宜賓相接的“東進、南移”圈的梯次發展；按照近期“優化舊城、重點南移”，中期“完善西區、逐步東進”，遠期“整體優化、品質提升”的思路，加強城市功能建設，將自貢市構建為“特大城市—中等城市—中心城鎮—一般建制鎮”的市域城鎮體系；逐步形成“一圈、一帶、兩片區”的空間布局：“一圈”，即城市經濟圈，包括自流井區、貢井區、大安區、沿灘區、高新區的城市規劃區和城鄉過渡地帶，“一帶”指板倉—沿灘—鄧關—晨光工業集中區構成的面積約100平方公里的帶狀區域，“兩片區”即富順縣片區和榮縣片區。2 自貢市城市特征 自貢市區域概述自貢位于四川南部、長江上游的釜溪河畔，與內江、瀘州、宜賓、樂山等地相鄰,，是聞名全國的千年鹽都、恐龍之鄉、南國燈城；為四川最早的省轄市和工業重鎮之一，也是中國最早的23個建制市之一。“十二五”規劃時期是自貢市經濟與社會快速發展的重要階段，自貢市正在大力推進城鄉建設，擴大城市規模，必將進一步加大固定資產投資。但是，房地產作為我國主要的國民經濟支柱產業之一，相比其他行業，近幾年來依然飛速發展，尤其是像自貢這樣的三、四線城市表現得特別明顯。對于自貢這個地級市，其中商品房占房地產開發的絕對主導地位；辦公樓、商業用房，別墅等所占比例相對較低,這些也只對極少部分群體存在影響；而住宅卻與每個人的日常生活息息相關，其關系到廣大居民的切身利益，同時也是目前社會關注的焦點問題之一。圖21 自貢的地理位置自貢共有四區、兩縣，現轄自流井區、貢井區、大安區、沿灘區和榮縣、富順縣；另外，自貢市正在打造完善匯東新區（自貢市高新技術產業開發區）。十八大后的樓市調控將“穩中求進”，打壓投資屬性；其目的是為了維護剛性需求和改善性需求的利益、抑制投機和投資性需求，來保證房地產市場的長期穩定和可持續發展，實現房地產市場與國民經濟的良性協調發展。 自貢市GDP總值與人均可支配收入分析自2008年以來，隨著“十一五”規劃的完成、“十二五”規劃的實施，自貢市經濟不斷快速發展，GDP總值持續增加，其增長率持續5年增幅不少于13%，從而也不斷提高了人民生活水平，城鎮居民人均可支配收入保持12%以上的比例增加；如圖332所示，到2012年底，自貢市實現地區生產總值（GDP），按可比價計算，%；城鎮居民人均可支配收入達19447元，%。圖33 自貢市城鎮化率在社會政局穩定、經濟平穩增長的前提下，影響房地產發展的主要因素