長春房地產(chǎn)年報(bào)(存儲版)

　　

【正文】 題之一。房地產(chǎn)市場的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。總體而言，稅收是政府進(jìn)行房地調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。政策四：12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。從土地資源角度看，我國城市土地供應(yīng)與未來市場需求是不對應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。第二，金融信貸進(jìn)一步收緊，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，%，央行明顯對如此之快的信貸增長表示憂慮。長春是成長型城市是東北經(jīng)濟(jì)重要增長極之一。年度各區(qū)域總體數(shù)據(jù)情況——20082009年長春市各區(qū)域土地市場詳細(xì)概況——08年、09年長春市全市各區(qū)域土地成交區(qū)域以外城邊緣居多，市中心位置、朝陽、綠園、寬城、南關(guān)土地成交量少，更多的成交量還是集中在凈月、經(jīng)開、二道和汽車區(qū)。進(jìn)入冬季，受工程不能施工影響，新增供應(yīng)有所下降。供求關(guān)系預(yù)期：整體市場供求經(jīng)過009年的洗禮，市場逐漸趨于理性，上半年供求平衡，下半年供求將會有所縮減 但在經(jīng)歷了幾次房產(chǎn)調(diào)整后，政府更加注重的是對供應(yīng)關(guān)系的引導(dǎo)調(diào)整，在強(qiáng)勢的政策引導(dǎo)下以及人們對于房地產(chǎn)的理解——“不再可能大起大落”下，預(yù)計(jì)市場供求關(guān)系將會是比較穩(wěn)定的。預(yù)測二：土地價(jià)格可能會保持穩(wěn)定，城市邊緣性區(qū)域依舊成為土地供應(yīng)的主陣地。B8至B17，B22，B57，B585702154644846 一汽車輪廠汽車區(qū)592009年5月21日一汽名仕房地產(chǎn)1,4弗朗明歌（五期）A區(qū) 凈月區(qū)1632009年9月18日長春金辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司C1235　——　————　匯景星城南關(guān)區(qū)1642009年9月18日吉林省天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1\2\5,43818829085276 萬科潭溪別墅 凈月區(qū)1652009年9月18日長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司B10,B11,B12,B15,B31,B32,B33,B35,B361821418214128 榮旺天下G區(qū)寬城區(qū)1662009年9月18日長春建工集團(tuán)建鑫房地產(chǎn)有限公司16,171881718162231 富苑盛世城二期 朝陽區(qū)1672009年9月18日吉林省盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盛世城C區(qū)42522　——　——　——兆豐國際寫字樓朝陽區(qū)1682009年9月22日長春長裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兆豐國際(不可售部分：225層，1607室、101室、201室）31028　—— ——　——彩虹風(fēng)景上城四期 高新區(qū)2052009年10月28日長春融創(chuàng)置地有限公司73,75,76,77,79,80,812402224022140 上東街區(qū)北區(qū) 經(jīng)開區(qū)2062009年10月29日長春市熱電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1住宅（不含回遷部分）3423425 中意之尊二期 經(jīng)開區(qū)2072009年10月29日長春鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7,8,11,12,4349041820522 新里．中央公館C區(qū) 南關(guān)區(qū)2082009年10月30日上海綠地集團(tuán)長春綠洋置業(yè)有限公司C7,C13.1929719297132 (一期) 凈月區(qū)2092009年11月2日長春兆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司E11,E17,E18,E113,E114,E1152656525494288 小南棚戶區(qū)(華大彩虹園經(jīng)開區(qū)2302009年11月18日東皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,1255851139991274 、D組團(tuán) 綠園區(qū)2312009年11月18日長春寶雍閣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司C16,C17,C18,C19,C20,C21,C223154331543324 (一期)高新區(qū)2322009年11月18日長春金越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8,9,12,13,15,16,17,18,19,20,26,29,167461674674 長春國際花園城大禹城邦二期朝陽區(qū)2332009年11月18日長春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司27,32,35,36,372614926149219 吉達(dá)花園四期 綠園區(qū)2342009年11月20日長春市吉達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司26,30,31,32\333632020062256 林汐名筑 凈月區(qū)2352009年11月26日長春龍毅集團(tuán)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司15,169284803460 魯輝國際城三區(qū) 二道區(qū)2362009年12月1日魯輝開發(fā)建設(shè)有限公司1,5,6,7,12,15,20,22\24,3545533292380 誠德名居 汽車區(qū)2372009年12月1日長春建工集團(tuán)紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1,2,3,4,5,6,7,93295032950378 吉達(dá)花園四期 綠園區(qū)2382009年12月3日長春市吉達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司27,28,29125821067892 榮旺天下F區(qū) 寬城區(qū)2392009年12月3日長春建工集團(tuán)建鑫房地產(chǎn)有限公司6，10。上城四期 高新區(qū)1992009年10月15日長春融創(chuàng)置地有限公司55/106住宅,56,57,58,59/99住宅,60/99住宅,61/99住宅,62/99住宅,65,66,67/98住宅7300673006664 萬盛理想國C組團(tuán) 綠園區(qū)1582009年9月11日長春萬盛禹實(shí)置業(yè)有限責(zé)任公司C11住宅,C7\C10住宅,C7\C13住宅1152811528160 伊水名苑（高格藍(lán)灣）二道區(qū)1592009年9月11日長春昊源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司181127911279108 國信欣苑 經(jīng)開92009年1月19日新星宇214499000中鐵國際花園 汽開102009年1月23日中鐵11,18,321158411584126南湖大路小區(qū)（B區(qū)）南關(guān)112009年2月6日城市基礎(chǔ)設(shè)施商務(wù)樓4339——————南湖小區(qū)1號公建南關(guān)122009年2月13日鴻基國際117071——————萬嘉花園綠園132009年2月13日雙龍A1A1A1A1AA2A2A2BBBBBBB1B1B1BB2B2BB1318561159301039和黃大頂山凈月142009年2月13日和記黃埔B31B3186286282314萬科洋浦花園經(jīng)開152009年2月25日萬潤5,15,182750526937256亞泰櫻花苑二道162009年3月5日亞泰334274394336金達(dá)萊家園綠園172009年3月11日吉林省延房置業(yè)集團(tuán)有限公司93236323650倚瀾觀邸高新182009年3月12日長春市僑興房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司101572014943356澳海東方一號經(jīng)開192009年3月18日長春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4,5,6,7,121996519965192和黃大頂子山住宅項(xiàng)目凈月202009年3月20日和記黃埔地產(chǎn)（長春）有限公司B227,B228,B314,B315,B316,C112,C114,C115,C116,C117,C118,C119,C1b1,C1b13,C1b2,C1b3,C1b4,C212,C216,C217,C218,C230,C236,C237,C238,C2b13,C2b19,C2b316806680628243東田青年城寬城212009年3月24日星火房地產(chǎn)A1/32,A8/33,A9/3514474110255東田青年城寬城222009年3月26日星火房地產(chǎn)A21/35,A341721411880144一汽45街區(qū)汽車廠232009年3月25日一汽名仕房地產(chǎn)1長春經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測成長型經(jīng)濟(jì)，發(fā)展機(jī)遇多，預(yù)計(jì)未來高速發(fā)展的長春經(jīng)濟(jì)初期強(qiáng)勁狀況勢不可擋，房地產(chǎn)行業(yè)也將會在經(jīng)濟(jì)環(huán)境大好中登上一個更高的臺階。五、年度銷售TOP排行2009年112月份長春市商品房銷售面積前十強(qiáng)2009年112月份長春市商品房銷售金額前十強(qiáng)2009年112月份長春市商品房銷售套數(shù)前十強(qiáng)2009年112月份長春市商品房銷售均價(jià)前十強(qiáng)六、長春市商品房市場發(fā)展預(yù)期供應(yīng)量預(yù)期：上半年供應(yīng)量充足，下半年供應(yīng)量將會進(jìn)一步減少。預(yù)測二：土地價(jià)格可能會保持穩(wěn)定，城市邊緣性區(qū)域依舊成為土地供應(yīng)的主陣地 城市中心開發(fā)的成熟，土地的集中供應(yīng)出現(xiàn)在城市邊緣性區(qū)域是必然趨勢，而土地的價(jià)格是因?yàn)榈貕K的位置、周邊的生活機(jī)能不完善等等不成熟的原因，地塊相對的價(jià)值不是很高，因此土地價(jià)格有大的上揚(yáng)比較困難，10年隨著南部新城城市副中心的啟動，長春市高新區(qū)北區(qū)的啟動，城市邊緣區(qū)將會成為土地市場供應(yīng)的主角，這主要是受政府規(guī)劃方向所影響。四、2010年長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境預(yù)期+各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后續(xù)的定性預(yù)測：2009年長春市GDP值發(fā)展“節(jié)節(jié)高”，達(dá)到2929億，保持15%高速增長率＞全國不足10%的增長率，發(fā)展勢頭銳不可擋社會固定資產(chǎn)投產(chǎn)09年已達(dá)到2300億，近幾年保持31%以上的特別增長率，持續(xù)高速增長率投資帶動經(jīng)濟(jì)增長已似成定局財(cái)政實(shí)力近450億，“杠桿性”原理，穩(wěn)定促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府的集中性投入作用不容忽視政府的各種聲音：中央人民政府關(guān)于穩(wěn)定汽車行業(yè)及鋼鐵生產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)決定，車城長春，面臨著新的機(jī)遇 長吉圖發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的逐步實(shí)施，長春市經(jīng)濟(jì)將會邁入新的歷程長春市政府目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長15%，固定資產(chǎn)投資增長30%左右，實(shí)際增加值會超越硬性指標(biāo)成長型經(jīng)濟(jì)，發(fā)展機(jī)遇多，預(yù)計(jì)未來高速發(fā)展的長春經(jīng)濟(jì)初期強(qiáng)勁狀況勢不可擋第三章：年度土地市場行情表現(xiàn)一、年度土地市場總體趨勢表現(xiàn)年度總體數(shù)據(jù)情況截止2009年12月底，全市經(jīng)營性土地供應(yīng)量同比小幅下降，共推出國有經(jīng)營性建設(shè)用地60宗，工業(yè)用地供應(yīng)量同比大幅度下降，推出工業(yè)用地68宗。第二章：年度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、長春市GDP值的發(fā)展及演變過程2001年2009年長春市GDP數(shù)據(jù)變化表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（預(yù)估）GDP(億元)10031150133815351675208925882929同比增長(%)15總體形勢分析：從右側(cè)圖表可以看出，從05年開始長春市GDP連年處于穩(wěn)定增長上升趨勢，08年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，長春市GDP仍然是保持穩(wěn)定增長之勢，率先走勢經(jīng)濟(jì)危機(jī)的城市之一，可見其城市實(shí)力強(qiáng)，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆７康禺a(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行從穩(wěn)定樓市價(jià)格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開征物業(yè)稅是一個比較有效的政策手段，但目前我國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。“地王”的出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。政策二：5月15日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時序，并落實(shí)到具體地塊。政策評析：我國住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵了市場化走向，導(dǎo)致部分城市房價(jià)高，房價(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺，但物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)市場始終繞不過去的一個彎1， 政府在物業(yè)稅上的任何動作和進(jìn)展都會引起市場的騷動。”政策評析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)布局的。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清