xxxx年房地產(chǎn)市場運(yùn)行回顧及xxxx年展望(存儲版)

　　

【正文】 不火的局面，將不會出現(xiàn)大漲大跌的市場反映。2010年10月，“十二五”規(guī)劃建議中已明確了“強(qiáng)化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給” 的思路，2010年全國要建設(shè)580萬套保障房，2011年要建設(shè)680萬套保障房，2012年要建設(shè)620萬套保障房。同時，國土資源部將推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。從“十二五”規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟(jì)工作會議，從有關(guān)部門年度工作會議到各省市的工作通報，都傳遞出一個強(qiáng)烈信號：2011年將開啟保障房建設(shè)的井噴時代，其中公共租賃住房將擔(dān)當(dāng)起主力軍的重任。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高能耗、高污染、高排放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀檎麄€房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點(diǎn)。這種國家政策的隱性鼓勵，一方面對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動作用，另一方面也似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。2011年對住宅市場的調(diào)控深化發(fā)酵，而商業(yè)地產(chǎn)卻仍將是開發(fā)商、投資客、險資追捧或避險的香餑餑。無論是第三產(chǎn)業(yè)的比例擴(kuò)大還是消費(fèi)需求的增多，都需要更大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)作為承載的媒介，旺盛的商業(yè)需求保障了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營有較高的收益率。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日漸夯實(shí)的基礎(chǔ)上，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場。這些城市的房地產(chǎn)市場有的甚至剛剛起步，市場巨大的剛性需求即為商機(jī)。縱觀各企業(yè)今年的業(yè)績報表卻不難發(fā)現(xiàn)，實(shí)力雄厚的主流大型房企在營收方面并未受到太大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按計(jì)劃對商品房預(yù)售資金進(jìn)行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。住宅用地總計(jì)增加137%，其中保障性住房用地增加336%，商品房用地增加93%，一反過去五年平穩(wěn)增長狀態(tài)，這就從根本上起到抑制房價作用，隱含之意就是2010年市場一直關(guān)注點(diǎn)在抑制需求上，實(shí)際在增加供給政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低價位/中小套型住房用地量占比77%。調(diào)控效果的滯后效應(yīng)使得我們預(yù)計(jì)這一局面會在2011年初發(fā)生。2010年1月M1(狹義貨幣 )增幅高達(dá)39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價格上漲的重要推力。為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年以來我國政府接連下發(fā)了一系列政策措施遏制房價過快上漲，這些樓市新政從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴(yán)格規(guī)定，被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”，并且對于不作為的地方政府使出了中國行政體系中最有效的殺手锏，建立地方政府對于房價的考核問責(zé)機(jī)制等，要求它們認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同比上漲24%。決定房地產(chǎn)價格的因素實(shí)在是非常的復(fù)雜，沒有一個簡單的數(shù)據(jù)模型可以把房地產(chǎn)價格算出來，盡管我們可以做一個簡化的模型，房地產(chǎn)的價格如果概括起來，中國房地產(chǎn)價格至少由十個力量決定的：（1）國內(nèi)貨幣和信貸擴(kuò)張。（9）保障性住房建設(shè)依然嚴(yán)重滯后、投資嚴(yán)重不足。2011年會有所調(diào)整，2012年有可能會進(jìn)入到相對困難的年份，所以捂盤惜售等情況會有所緩和。2011年、2012年都會非常強(qiáng)烈，因?yàn)檫@兩年我們的財稅體制改革會有任何大的動作。（7）投機(jī)者房地產(chǎn)投機(jī)需求強(qiáng)烈（貨幣信貸寬松和負(fù)利率）。 房地產(chǎn)價格。2010年房地產(chǎn)企業(yè)“千億軍團(tuán)”崛起，“500億團(tuán)隊(duì)”升級，“300億隊(duì)伍”增加新面孔，房企的這種梯隊(duì)形勢在2011年仍有可能延續(xù)。房地產(chǎn)竣工面積76 ，%，；住宅竣工面積650 ，%。貨幣政策更加謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強(qiáng)。自2010年4月中旬我國出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)銷量明顯下滑，價格出現(xiàn)長期徘徊、小幅調(diào)整的狀態(tài)。（三）房地產(chǎn)市場運(yùn)行指標(biāo)預(yù)測，同比增加70%，同比增加105%。北京市從2010年12月1日起實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺對預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策。2010年可稱得上是史上調(diào)控最嚴(yán)密的一年，從限購、限貸到資本市場截流，輪番出臺的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)了市場波動下的優(yōu)勝劣汰。結(jié)合國家運(yùn)輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點(diǎn)。時下，市場供應(yīng)充足且具備洼地價值的二三線城市，已成為房企的必爭之地。商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益，可以享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤。家電、食品、能源、制造業(yè)以及保險、外資的家居商、零售商等諸多行業(yè)的資金也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)。國家在打壓住宅市場的同時，有意放商業(yè)地產(chǎn)一條生路。比如垃圾分類處理，集中供暖等。比如房地產(chǎn)產(chǎn)品部件的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，更廣泛深入地采用高科技、綠色材料來減少污染、節(jié)約資源；推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)等等。如這一試點(diǎn)鋪開，我國大量存在的集體建設(shè)用地將得到開發(fā)，這意味著我國還有大量土地可以供應(yīng)。2011年1月7日，財政部重新制定了《中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金管理辦法》，明確中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金補(bǔ)助范圍。實(shí)施保障性安居工程，關(guān)系人民群眾切身利益與社會和諧穩(wěn)定，關(guān)系經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。中長期看來，住宅市場的供給結(jié)構(gòu)層次化將日趨明顯。房地產(chǎn)行業(yè)在完成從投資產(chǎn)品到民生保障的角色轉(zhuǎn)型后，將帶動我國經(jīng)濟(jì)走上由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的道路。當(dāng)房地產(chǎn)成為“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)，“支柱產(chǎn)業(yè)”正在迎來一場重新釋義的考驗(yàn)。調(diào)控讓市場學(xué)會了如何規(guī)避風(fēng)險，讓企業(yè)學(xué)會了如何適應(yīng)政策的變化。可通過進(jìn)一步細(xì)化土地性質(zhì)，因地制宜地選擇土地出讓方式。同時，嚴(yán)格落實(shí)的土地問責(zé)風(fēng)暴將直接影響到地方政府的收益。大熱過后，土地市場將再次醞釀變局。但從中長期看開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。不過由于試點(diǎn)的范圍有限，其向全國范圍內(nèi)推廣的時間更是漫長，因此不能指望試點(diǎn)的推出就能對市場產(chǎn)生根本性的影響。相比2010年4月樓市新政提出的“加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益的稅收政策”，已從“加快研究政策”進(jìn)入到“加快推進(jìn)試點(diǎn)”層面了。此次調(diào)控，進(jìn)一步擴(kuò)大限購城市范圍，要求“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年1月18日國務(wù)院總理溫家寶上午主持召開國務(wù)院第五次全體會議，會議強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。土地供應(yīng)、住房供應(yīng)不再只著重量的增加，而更強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 房地產(chǎn)政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲。在穩(wěn)健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發(fā)商及購房者均將繼續(xù)受到金融“緊箍咒”的壓力。考慮到目前部分銀行的貸存比已經(jīng)超過75%，未來再次差別性調(diào)整準(zhǔn)備金率的可能性依然存在。至于新增貸款目標(biāo)，考慮到2010年全年達(dá)到8萬億元，而此前制定該指標(biāo)計(jì)劃時一般會低于上年實(shí)際值（如20032004年和2007年）。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)增長過熱、通貨膨脹和負(fù)利率是央行加息的主要參考指標(biāo)，但在實(shí)際操作中，央行對加息手段的采用往往十分慎重，時點(diǎn)選擇一般是在經(jīng)濟(jì)過熱與通脹高企并存的情境之下。央行采取了針對性的貨幣調(diào)控措施，努力確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，信貸投放平穩(wěn)，物價保持平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)，尤其是國際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，出口環(huán)境仍未得到實(shí)質(zhì)改善的前提下，房地產(chǎn)對GDP的支持作用依然明顯。預(yù)計(jì)2011年消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率有所上升，但仍低于正常水平。在居民收入逐步提升、城鎮(zhèn)化進(jìn)城加快，教育、住房、就業(yè)等社會保障日益完善等多個積極因素的疊加下，抑制消費(fèi)的因素將逐漸消除，居民最終消費(fèi)的潛力會由此獲得極大的釋放。5個分類指數(shù)及其權(quán)數(shù)是依據(jù)其對經(jīng)濟(jì)的先行影響程度確定的。投資、消費(fèi)和凈出口對GDP增長的拉動分別為：%、%%。經(jīng)過多年的準(zhǔn)備，目前中西部地區(qū)發(fā)展已步入快車道，大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目正在展開。天津、重慶在2010年下半年，成交價格多次出現(xiàn)峰值。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，9月29日有關(guān)部委再度分別出臺調(diào)控措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。從同比來看，2010年前4個月房價漲幅逐月擴(kuò)大，%。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2010年12月份，%，；%。隨后，這些遏制房價過快上漲的政策效應(yīng)對房價的影響開始顯現(xiàn)，2010年4月份開始全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比上漲幅度逐月放緩，%，是15個月來首次低于100，表明在宏觀調(diào)控措施的作用下房價過快增長勢頭得到了一定遏制。圖15 2010年二線城市成交量同比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) ，注：二線城市指南京、蘇州、天津、重慶、武漢、成都、青島、福州2010年以來，我國政府連續(xù)出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策措施，購房者出現(xiàn)觀望態(tài)勢，市場成交總量開始下降。“國十一條”出臺后，二線城市成交量全線同比下跌，4月份同比跌幅逐步縮小，4月跌幅縮小至4%。4月17日，新政出臺，對一線城市樓市交易的影響迅速且直接，5月成交量環(huán)比腰斬，同比直降72%。%。由中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2010年第3季度中國購房者信心指數(shù)報告顯示：，略高于100點(diǎn)，總體信心處于觀望區(qū)間。圖10 2008年12月2010年12月累計(jì)全國房地產(chǎn)土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積保持快速增長。隨著2010年9月底以來有關(guān)部委一系列樓市“二次調(diào)控”政策措施的出臺，銀行總體信貸規(guī)模將隨之縮小。現(xiàn)有保障性住房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：，%，為1998年以來最高水平。止跌回升。但仍運(yùn)行在“較為景氣”區(qū)間內(nèi)。電話：02223940580，13174885276。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，并根據(jù)企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的判斷和預(yù)期來編制的，能較好地反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況。這說明我國政府出臺的一系列以遏制房價過快上漲的政策措施雖然對整個行業(yè)產(chǎn)生了諸多影響，但企業(yè)經(jīng)營者心態(tài)相對穩(wěn)定，對企業(yè)經(jīng)營狀況仍比較樂觀。“國房景氣指數(shù)”2010年3月份以來持續(xù)回落。因此，得益于2009年的基數(shù)較低和部分城市的補(bǔ)庫存行為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然保持了較快的發(fā)展態(tài)勢。在一系列遏制房價過快上漲等宏觀調(diào)控政策影響下，今年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長速度顯現(xiàn)出快速回落態(tài)勢。作為房地產(chǎn)發(fā)展的先行條件，土地購置面積和開發(fā)面積決定房地產(chǎn)市場的長期供給量。其中，%，；，%，但從逐月數(shù)據(jù)看，房屋新開工面積增幅年末有所回落。2010年12月份，國家信息中心中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)()對當(dāng)前的房價水平與消費(fèi)者的購房意愿進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)：（1）房價上漲預(yù)期上升。 商品房銷售量繼續(xù)保持增長，增速較上年同期有大幅回落。隨后二次調(diào)控出臺，成交量再度下滑。二次調(diào)控出臺后，各城市相繼下發(fā)“限購令”，但樓市成交量對政策反應(yīng)相對遲緩，10月成交量不僅沒有立即下降，反而超過去年同期水平。%，從逐月數(shù)據(jù)看，2010年商品住宅銷售面積增幅自年初逐步回落，年末略有增加；同期，%。同時，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的融資主要靠銀行貸款，房價過快上漲也蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險。與上月相比，%。5月份，房屋銷售價格同比漲幅開始回落，此后同比漲幅連續(xù)7個月回落，%。表2 2010全國房價走勢一覽月份房屋銷售價格新建住宅銷售價格二手住宅銷售價格同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比2010年1月%%%%%%2010年2月%%%%%%2010年3月%%%%%%2010年4月%%%%%%2010年5月%%%%%%2010年6月%%%與上月持平%%2010年7月%與上月持平%與上月持平%%2010年8月%與上月持平%與上月持平%%2010年9月%%%%%%2010年10月%%%%%%2010年11月%%%%%%2010年12月%%%%%%表3 2010年12月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 地 區(qū)房屋銷售價格指數(shù)　新建住宅價格指數(shù)二手住宅價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 長 春 哈 爾 濱 上 海 南 京 杭 州 寧 波 合 肥 福 州 廈 門 南 昌 濟(jì) 南 青 島 鄭 州 武 漢