xxxx最新房地產總經理必備的關健知識(存儲版)

　　

【正文】 團派駐我參與并完成了吉林公司的技術、管理班子籌建，建立了基本的技術管理體系并與集團進行了有效對接，完成了一期14街區的方案和施工圖設計，完成了立項、土地預審、規劃用地許可證等前期手續，完成了第一、二街區的拆遷，通過精心策劃和準備積累了6800多戶客戶，同時融資工作取得了一定進展，已成功貸款5億元，在集團成本控制中心領導下，較好地在成本控制、招投標工作方面出彩。其他具體案例可在面試時交流。房地產開發商，和其他企業一樣，在資金鏈暢通之前，企業是不會倒閉的。房地產企業發展需要大量資金，如果沒有銀行貸款，籌資風險、籌資費用以及經營風險遠比其他行業大得多，如今房地產企業納稅時間比其他行業早，稅負更比其他行業重得多！可以從從以下幾方面入手解決問題：　推遲收入的入帳時間，這樣就推遲了營業稅、企業所得稅、土地增值稅、以及經營稅附加稅費的繳納。合理避逃稅：利用各地區的優惠政策成立高新技術區生產企業等，成立企業所謂管理先進的建筑公司，轉移房地產企業高額利潤，以降低稅負……采用各種辦法，加大成本、費用開支使其住宅小區增值額小于可扣除項目的20%，從而達到不繳土地增值稅的目的。 如今的房地產走過“跑馬圈地”的風潮后，市場開始在內涵上深入挖掘，在創新中謀求發展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產的創新，使其產品的價值含量增長，即所謂“創新創造財富”。于是乎，其它開發商便也雄心勃勃地想要成為“領導品牌”。近幾年，在房地產經營過程中，暴露出的廣告欺詐、銷售欺詐以及房屋質量等問題，已是屢見不鮮。如此一來，只要企業有良好信譽，就不會缺錢，一定要從“開發導向”轉變為“價值創造導向”，力爭做到“不是離錢遠，離是非近；而是離錢近，離是非遠。沒有客戶的滿意，就沒有公司生存的意義，顧客滿意與否將決定公司的興旺與衰敗，也將決我個人的生存和發展。善于激勵，有號召力；能營造有效溝通的氛圍，讓溝通成為習慣；有效授權控制得當；培養直接下屬，鼓勵學習；并將學習是一種生活方式，創新是生命的源泉作為指南。從事房地產并成為一名職業經理，我的核心素質和工作能力提高很多，使我在快樂工作中享受人生,工作不僅僅是謀生的手段，還應該能給我們帶來快樂和成就感,我在工作中勇于承擔工作責任，有進取意識；具有全局觀念；以積極的態度和角度對待困難和遺留問題；接納差異，具有用人所長的領導心胸；一切從市埸出發；尊重規范，不斷改進；具開放心態，善用、整合資源，善于創新突破，有能力找到解決問題的辦法；不回避矛盾，大膽管理；思維嚴謹，工作計劃性強；客觀敏感把握，控制到位。房地產地位問題是目前爭論比較多的問題，房地產做支柱產業的條件在于房地產的經濟增長作用，但反過來經濟增長了是不是社會就有承受能力了，這個是很值得思考的問題，如果經濟增長了，但社會購買力沒上去，房地產做支柱產業比較危難，當前的情況就可以說明問題。企業如果實行“陽光化經營”，整個操作過程都對社會公開，保持透明度，增加誠信就不會扯皮，繼而能取得投資人、購房者的信任。　　 　　其實，解決問題的良藥還是抓在開發商自己的手中，真正在賺取豐厚利潤之前，能夠靜下心來，好好“以消費者為中心”做些實事，比如“房屋質量過硬”、“產品物有所值”、“合同兌現承諾”、“物業服務到家”等等，這些才是消費者至為關心、真正認可的東西。眼下，房地產業最時髦的說法就是“房地產已經進入品牌時代”、“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”等等。沒有消費者會僅僅因為幾版“創意”的報紙廣告或“精美”的樓書而痛快掏錢，也就是說，任何一個房地產項目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質與其它營銷推廣渠道的成功整合。部分收入用普通收據收取并且另立帳簿。與其他行業相比，房地產行業除了正常的稅金外，額外還要課征土地契稅、房產契稅和土地增值稅，稅收負擔極重。同時，地產對資金有強大的需求，所以在中國證券市場中其他的行業收入水平比較低，但是房地產收入水平相對是比較高的。吉林天潤城是東北的第一大盤，項目前期的營銷策劃,規劃設計和報建在項目的開發中“舉足輕重”，我帶領吉林公司的總工辦和設計部，工程部成員按時、保質地完成了集團公司領導下達的各項工作任務，在保證項目進度的同時，更注重了每項節點工作的完成質量，滿足項目的市場定位、產品定位和客戶的需求，拿出了符合項目開發成本、品質控制要求的設計成果并保證了按時開工。另外，作為分管全面技術工作的總工程師，還能夠較好地與公司內外部其他相關部門做到順暢的溝通與配合，一方面能夠從公司的角度對其他部門的工作提供幫助，另一方面能夠在公關合作的過程中既節約開支，又獲得其他部門最有力的支持。選擇適合本項目的最佳性價比的供應商，包括策劃公司、建筑規劃設計單位、景觀設計單位，實現規劃設計、建筑設計、景觀設計的一體化。根據董事會確定的目標，建立整個房地產公司的組織架構，梳理公司規章制度，確定人員編制與崗位職責，建立完整的公司流程，企業運作不會因為個別人的人事變動而受到太大影響。 企業品牌的塑造能力重點要準確把握市場，制定正確的項目運營戰略，明確主要贏利來源，善于把控房地產開發的關鍵環節與贏利點，善于運用公司品牌進行低成本融資，在投資管理方面，善于調控優化投資決策模型，權衡風險與收益比例。？工作職責： 主持房地產公司日常行政、經營管理工作； 嚴格執行公司董事會的各項決定及董事長的各項工作指令； 主導擬訂房地產公司年度及中、長期發展規劃，提出發展戰略、調整方案及經營計劃，經公司董事會批準后組織實施； 根據公司的年度經營計劃和目標，組織制訂公司各部門的經營目標及具體實施方案；并對其過程進行管控，出現問題及時解決和調整，及時完成對公司各部門的月度考核及年終考評； 推行全面預算管理，主持制訂公司的財務預算并進行過程管控； 組織并完成公司所有資產的有效管理； 加強企業文化建設，建設高效、廉潔、穩定的經營管理團隊，形成良好的工作氛圍； 在董事長授權下，代表公司對外開展業務工作，處理經營管理過程中的突發事件，防范各種風險； 完成董事會要求的其他工作；？注重情商管理，掌控全局，依勢嬗變，直面復雜狀態，樹立領導風格，激發團隊士氣，授權有術；10年以上房地產企業全面管理工作經驗；房地產開發總經理的知識結構要求他一專多能，多元共生；具有大中型房地產項目的實際操盤經驗，熟悉房地產行業全面運作、經營管理及各部門工作流程；綜合運用所有知識管理好人和項目，在團隊管理方面有較強的領導技巧和才能；具有敏銳的商業觸覺、優秀的領導能力、出色的人際交往和社會活動能力；善于協調、溝通，責任心、事業心強；親和力、判斷能力、決策能力、計劃能力、談判能力強；良好的敬業精神和職業道德操守，有很強的感召力和凝聚力。總工程師 崗位說明書崗直接下級分管部門經理工作概述負責領導、組織公司開發項目工程的綜合管理工作。二、外部關系與工商、稅務、銀行及財政等主管部門和政府相關部門溝通與協調。財務行政總監 崗位說明書崗工作職責與任務主持召開總經理辦公會議；主持公司的日常經營管理工作；簽署公司重要文件和其他應由公司法定代表人簽署的其他文件，代表公司簽署各種合同和協議；組織制定和實施公司年度經營計劃和投資方案；組織制定公司基本管理制度，批準公司內部組織機構設置方案和具體規章；聘任或解聘公司副總經理、財務負責人、部門經理，批準其他人員的聘任或解聘；批準公司職工的薪酬、考核和獎懲；決定公司法人財產的處置和固定資產的購置；審批或授權審批公司財務支出款項；公司法和公司章程規定的其他職權。四)、室外燃氣主要包括管道安裝、調壓站。二、基礎設施費一)、室外供電配套費約130150元/平米主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站、高低壓配電及安裝費，發電機及其安裝費。合同鑒證費：合同公證、鑒證最高收費3000元。〔可以在報建面積上作文章并通過關系緩繳〕。散裝水泥專項資金。隱蔽工程的檢查：主管工程師應經常檢查隱蔽工程施工情況，對異常情況及時作出處理，并在管道隱蔽工程驗收記錄中做好處理記錄。圍墻與小品工程：根據銷售與設計要求，并且根據專業要求進行施工，督促設計完善，減少育目施工。項目結束后，項目主管匯總甲供材料（設備）的供貨質量、交貨期、配合情況，填寫《甲供材料（設備）供貨單位考核情況評分表》，報部門經理審批。檢查進場材料（設備）的供貨時間是否按合同及供貨時間計劃要求執行。 甲供材料（設備）進場管理工作程序：在甲供材料（設備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營業執照、資質證書、準用證、合格證、檢測報告及其技術指標等資料是否符合《合同》和入圍資格要求。成本管理部負責控制采購材料（設備）的付款方式以及付款進度。對交付中出現的問題，明確責任，即哪些由工程部負責、哪些由物業公司負責、哪些由營銷策劃部負責等。工程部在合同簽訂中要分清責任，合同中要有關于整改進度的約束條款；在工作中要有魄力。要保證甲供材的及時供用。項目實施階段的幾個要點：依據項目總的進度計劃，工程部要制定自己詳細的工作計劃，該進度計劃必須在項目的總進度計劃之內。注意在監理合同簽訂中，應寫入有關進度控制的獎、罰條款，要授予監理公司進度控制的權力；在施工合同的簽訂中，應有明確的進度計劃，里程碑計劃，要有過程控制的相關條款，要有進度控制的獎、罰措施。應嚴格按合同進行過程控制，嚴把圖紙質量關，避免設計中的錯誤、設計與實際不符、設計交待不明確等問題的存在。計劃發展部必須清楚了解所報材料是否完整、各材料應達到的質量要求。在此階段，其他部門的進度要求：一、計劃發展部應辦好規劃方案的政府報批工作、應辦好立項、領取規劃設計要點及市政設計要點、領取建設用地許可證、開始辦理土地證的有關手續、辦理規劃設計方案的審定工作。對規劃方案設計與會審進行進度管理的幾個要點：1） 計劃發展部提供的地形圖、規劃設計要點、管線外部條件等要準確、完整。要認可主案設計師。注重平時市場的研究與策劃單位的考察，盡量壓縮此兩項工作的時間。關鍵線路上的總工作時間即為項目的總工期，縮短關鍵線路的長度即縮短了項目的總工期；但在此過程中也應注意非關鍵線路的工作時間，不能讓非關鍵線路變成關鍵線路。責任要清楚、授權要明確，進度實施中的每一位員工均要承擔一定的經濟責任，項目各成員對自己的權利與責任要有清楚地認識。項目除要有總的網絡進度計劃外，還應制定里程碑計劃，對象總規的確定、規劃許可證的領取、工程開工、主體封頂等里程碑事件進行重點監控。，銷售進度、采購質量、施工質量、工程成本、建設工期、安全生產、技術規范、行業標準等等，發包方與承包方、發包方或承包方管理團隊內部之間會產生的矛盾有哪些？如何來解決這些矛盾？這個問題涵蓋面較廣，本人理解為項目全程的進度、品質和技術流程管理。成本超支的處理措施由總經理和成本管理部門提出建議，并按《成本細項超支報警的范圍和要求》、《項目目標成本調整范圍和要求》指引文件規定，以書面形式報董事會：不使用預備費，擬采取降低成本措施補救，報成本管理部門和財務部備案；擬使用預備費彌補，調整細項成本，經成本管理部門和總經理審查后，董事會核準；需要突破項目目標成本時，必須經專業顧問公司審查，報董事會審批。各階段的目標成本及投資估算、設計概算、工程預算編制應遵循《目標成本確定指引》、《工程預算編制指引》的規定，使用正式的目標成本表單。（買地塊）的開始，我們如何進行項目的預算？項目的預算經過批準后總經理如何進行管理？請詳細闡述如何實現預算中的各項經濟指標（包括制度和方法）？新項目開始前，即土地未購入，主要依據策劃代理公司的市場調研報告和項目可研報告，加上公司內部的營銷，財務，成本和多項技術參數的分析測算，可參照周邊同類同質樓盤的相關技術經濟指標估算預測。 綜合來看，除了上述幾點避險之道外，對于市場中的大型和中小型企業各有不同的策略。化解風險的最有效方法就是分散投資。 產品差異，引導需求產品性能的差異化主要可以在產品的高科技、生態環保、周邊配套、戶型大小、社區功能等方面做深一步挖掘，同時可以考慮銷售為客戶定制的房地產產品；營銷概念的差異化可體現為定位于不同客戶市場的營銷策略，如低價策略、高性價比策略、豪宅策略等，銷售策略的差異化可以考慮以租待售策略、在建工程轉讓回籠資金策略、滾動銷售策略等；客戶群體的差異化可以將不同特質的項目定位于不同的群體，如專門為白領、外商、公務員、教授以及工薪階層等不同的社會客戶群體，同時可以考慮提供相應的融資服務，以延長產品價值鏈，提高品牌知名度。另一種是先根據定位市場形成項目定位，取得產品差別化的基本思路，然后再將差別化的思路具體體現到產品的各個方面中。 房地產企業市場環境還包括各類公眾，如融資公司（開發商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發商聲譽的保障者）、政府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（商業地產中的重點）、當地公眾（為施工騷擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發信心的源泉）。人口規模不但影響到住宅房地產的開發，還直接影響商業與工業對房地產的需求，所以商業地產中要充分考慮該項目所處地區的流動人口與常住人口的數量。 這里所說的所謂的市場環境，就是影響房地產企業的市場和營銷活動的不可控制的各種參與者與影響力。例如房地產企業文化與營銷環節結合緊密，直接能夠促進產品的營銷。(1).企業文化一般只是作用于房地產企業內部，但知名品牌企業的文化建設往往對于整個房地產行業產生深遠影響，甚至能夠超出地產行業。在企業里形成公平競爭的機制氛圍，激勵員工奮發圖強，使優秀的人才脫穎而出并留住人才。民營企業的快速發展使得人才資源供不應求。在企業的戰略目標、開發經營計劃、財務計劃的基礎上制定本企業的人員替補計劃、招聘計劃、退養計劃、發展計劃等。房子是需要使用幾十年以上的產品，只有走品牌路線的公司，才能在售后做到長期負責。 經濟因素：包括了市場所處的宏觀經濟條件和經濟收入水平兩類因素。 政策法規與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過政策法規與利