華中鞋業商貿城新建項目投資可研報告(存儲版)

　　

【正文】 ______ 4 一、項目概況 ____________________________________________ 4 二、可行性研究的結論 _____________________________________ 4 第一章 項目提出的背景及必要性分析 ________________________ 5 一、項目提出的背景 _______________________________________ 5 二、項目建設的必要性 _____________________________________ 9 第二章 項目市場研究 _____________________________________ 11 一、武漢市鞋業市場發展現狀與趨勢分析（宏觀） ____________ 11 武漢市鞋業市場現狀 ___________________________________ 11 鞋業市場的發展趨勢 ___________________________________ 13 二、項目微觀狀況分析 ____________________________________ 13 項目的區位特征 _______________________________________ 13 項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析 ___________ 14 9JWKffwvGtYM*Jgamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。QA9wkxFyeQ^!djsXuyUP2kNXpRWXmAamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。QA9wkxFyeQ^!djsXuyUP2kNXpRWXmAamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^GjqvadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 第一章 項目提出的背景及必要性分析 一、項目提出的背景 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，十年前全國人均消費僅為 35元 ,目前 ,這個數字已經達到 180元 (在國內發達地區人均消費已經達到 320 元 )。著名的國家級漢正街小商品市場，有 30 多個室內專業市場，經營 6 萬余種商品，日均客流量 20 萬人次，年銷售額 180 億元，占全市批發零售總額的 %。雖經過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場的管理者及經營者在擔心害怕中度日，一旦出現問題后果不堪設想。同時，市場分布散亂，難以形成規模效應，特別是產品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監管難度。江漢區政府、江漢區新華工業區指揮部等方面對此議進行了認真研究，充分肯定了興建該項目的意義。 加快發展第三產業，改善三產業結構是武漢市“十五”計劃的重點，物流業是第三產業的重點，大力發展非公有制經濟是帶動武漢經濟快速發展的重要舉措之一。成為了華中地區最大的鞋類商品銷售集散中心。 但隨著鞋業市場的飛速發展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發展也由于區位、用地、交通條件等受到限制，主要表現在： 1） 符合城市規劃布局。現在經營場所經營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產品又是易燃有毒產品，消防隱患嚴重，被列為武漢市重點消防隱患地區。同時從武漢市的商業市場分析，實現商品交易市場合理布局，創新商業形態，提升市場功能與品位，實現可持續發展，已成為建設國際性大城市的必由之路。同時大興路市場的貨流主要通過10 米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內人流混雜，物流及疏散用地嚴重不足，不能適應日益發展壯大的 需要。大興路鞋業批發市場位于漢口中心區，該市場立足武漢、輻射湖北全省及周邊 6 個省市（包括湖北、湖南 、四川、重慶、安徽、江西等地區），2020 年銷售額 15 億元，涵蓋人口 2 億人。 現代商業、物流業發展趨勢的需要 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，武漢市鞋類、鞋料批發市場從無到有，從小到大，到現在，經營戶從不足 100 戶發展到 2600 余戶，這些市場集中了來自溫州 、廣東、江蘇、上海等國內外知名品牌，眾多知名企業紛紛在此設有總代理、總經銷。本項目的建設為這一地區的拆遷改造和企業改革提供了契機。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環境的不配套，處于競爭劣勢狀態，迫切需要謀求新的發展空間，保持華中地區鞋業、鞋料批發 零售的龍頭地位。由于在這狹小的地區集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產生的生活垃圾、城市噪 聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學習及城市環境衛生。由于大興路地區鞋業批發市場群的存在，使得該地區更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴重堵塞。改革開放以來，武漢市各種物流貿易商業形態不斷涌現，以漢正街為代表的各類綜合性或專業性市場更是蓬勃發展，市場交易活躍，成為華中地 區最引人注目的商品集散地。 稅后靜態投資回收期 = 稅后動態投資回收期 = 從靜態的財務指標上來看，項目是可行的，具有較好的開發前景； 從動態的環境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項目建設、銷售帶來了一定的阻力；但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發創造了有利條件。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%MzFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89Amv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zV