華中鞋業商貿城新建項目投資可研報告-資料下載頁

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【正文】 電 話： 電子郵件 ： 二、可行性研究的結論 項目財務指標 投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 *100%=。 投資凈利潤率 =凈利潤 /總投資額 *100%=。 自有資金回報率 =凈利潤 /企業自有資金 =。 稅后靜態投資回收期 = 稅后動態投資回收期 = 從靜態的財務指標上來看，項目是可行的，具有較好的開發前景； 從動態的環境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項目建設、銷售帶來了一定的阻力；但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發創造了有利條件。 從綜合的因素來看，本案是機遇與風險并存，機遇與挑戰并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶 并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開發的核心障礙，則本案就能開發成功，實現其正常的財務效益。 第一章 項目提出的背景及必要性分析 一、項目提出的背景 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，十年前全國人均消費僅為 35元 ,目前 ,這個數字已經達到 180元 (在國內發達地區人均消費已經達到 320 元 )。我國是世界鞋業產銷第一大國，現有 7200 多個制鞋企業，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產集散地，在我們這個年產 60 億、年 消費 25 億雙 鞋的國度里，鞋類交易平臺的建設有著非常重要的意義。 武 漢位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區的中心城市，長江中游最大的流通中心之一，為內陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運、航空交通網絡十分發達。全市總面積 8467 平方公里，總人口 830 多萬，居民人口 660 多萬。武漢市周圍 400 公里范圍內有 45 個中等以上的城市， 億人口，占全國人口總數的 %。武漢在歷史上一直是我國內地最繁華的內外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。改革開放以來，武漢市各種物流貿易商業形態不斷涌現，以漢正街為代表的各類綜合性或專業性市場更是蓬勃發展，市場交易活躍，成為華中地 區最引人注目的商品集散地。據統計， 2002年武漢市實現社會消費品零售總額 770 億元，居全國 15 個省級城市第 2 位，各類批發市場交易額達 700 多億元。著名的國家級漢正街小商品市場，有 30 多個室內專業市場，經營 6 萬余種商品，日均客流量 20 萬人次，年銷售額 180 億元，占全市批發零售總額的 %。深厚的商業文化底蘊、獨特的區位優勢、巨大的消費市場、良好的經營氛圍，形成了武漢在華中地區物流領域集聚與輻射的獨特優勢。 大興路鞋業批發一條街始建于一九九三年八月，當時由在清芬路從事鞋類批發經營活動的七十多家溫州籍經營戶在 現任江漢區個協溫州鞋業協會會長陳秉西的帶動下自發組織籌資，在大興路 61 號武漢球墨鑄造公司原廠址內改建創辦了武漢市第一家鞋類專業批發市場，從而帶動了大興路鞋業批發一條街的形成。經過十年來的發展，現在大興路地區有大小鞋類批發市場 7 個，擁有經營門面 800 余間，經營戶 1628 戶，經營品種齊全，國內外知名品牌如吉爾達、紅蜻蜓、老人頭等在此均設有總代理處，年銷售額達 15 億元，幅射湖北省周邊六個省市，已成為華中地區鞋類產品的銷售、集散中心。然而受市場經營條件限制，大興路地區鞋業批發市場群與武漢市 652 個商品交易市場一樣， 集中在市中心區，占據黃金地段，其建場當初就遺留下的許多問題逐漸顯現出來。主要表現在： ，安全隱患嚴重 大興路地區位于武漢市城市中心，屬市民集居密度一類區，人口密度大，城市道路交通本身就滿負荷。由于大興路地區鞋業批發市場群的存在，使得該地區更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴重堵塞。同時，現有的市場經營用房大多為磚混或磚木結構老廠房改建而成，缺乏統一規劃，雜亂無章，耐火等級差，加之現有市場普遍存在人貨混居的現象，鞋類產品是易燃物品，一旦燃燒產生有毒氣體，對人身安全造成極大危害，這都給防火安 全埋下了極大的隱患。雖經過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場的管理者及經營者在擔心害怕中度日，一旦出現問題后果不堪設想。 、物流業的空間 現在大興路地區鞋業批發市場群的環境和空間顯然不能滿足現代商業、物流業要求。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產品的產地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約 150 萬 m3，折標準集裝箱 萬箱，受城市交通管制限制，運輸車輛不能及時進入城區，裝卸轉運入庫作業受阻，貨物出庫發送也 難以及時疏運出去。由于物流渠道不暢，大宗批發業務受到極大影響，至使一些外省的經銷商被迫轉往鄭州、合肥、南昌、長沙等地購貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區鞋業批發市場群不能像以前那樣迅速發展的重要原因。 ，治安形勢嚴峻 大興路地區位于中心城區，是市民集居區，人口密度大，現有經營者及服務人員達萬余人，大多屬外來人口，給公安機關的治安管理帶來極大的壓力。同時也帶來一系列社會問題，如計生管理、暫住人口管理等問題。由于在這狹小的地區集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產生的生活垃圾、城市噪 聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學習及城市環境衛生。 ，缺乏統一管理 現有市場各主辦單位各自為政，個別市場的主辦者，僅為了市場的經濟效益，而缺乏相關的服務，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經營者或消費者利益受損害的事件時有發生，而得不到有效的保護。同時，市場分布散亂，難以形成規模效應，特別是產品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監管難度。 ，經營效益受影響 老城區物業租賃成本高，一些店鋪年租達 15 萬元，相當于購買本項目店鋪的首期付款，經營成本較高，經營效益受影響較大 。以現有周邊環境條件更談不上發展商品展示、信息服務、辦公設施、服務設施等現代商業所必需的配套條件，基本上限制了現有鞋業市場進一步的發展空間，久而久之，勢必在競爭中遭到淘汰。 ，現在的市場將面臨消失 根據現行的城市發展規劃，該地區是武漢市“兩江四岸”規劃的重點拆遷區域之一，現有的市場群多數位于該規劃區域內，拆遷在即，現在的市場將面臨消失的危險。即將出臺的《武漢市商品交易市場管理條例》，針對上述問題也同時明確對在城市中心區建設大型交易市場加以限制，鞋類交易批發市場不可能繼續在該地區重建，只有將現有的 市場遷出中心城區，才能謀求長期穩定的發展。 、鞋料批發市場 通過對漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場經營戶規模調查顯示，江漢區分布有其它十三個鞋類、鞋料批發市場， 942戶一級批發商，他們同樣面臨地處鬧市區，物流不暢，經營空間進一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區鞋業批發市場相比，規模更小，更加分散，現有經營環境完全不能滿足現代商業及物流業發展的需要。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環境的不配套，處于競爭劣勢狀態，迫切需要謀求新的發展空間，保持華中地區鞋業、鞋料批發 零售的龍頭地位。 針對上述問題， 2020 年 6 月，江漢區個協溫州鞋業協會經過充分調研，形成興建“華中鞋業商貿城”的動議。江漢區政府、江漢區新華工業區指揮部等方面對此議進行了認真研究，充分肯定了興建該項目的意義。并獲得了武漢市及江漢區計委、城市規劃部門等對此項目的肯定，并就項目選址等提供了支持。 二、項目建設的必要性 大興路地區鞋業批發市場群位于“二江四岸”改造的重點區域，根據城市總體規劃和商業布局總體規劃，該區域應建成高起點的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現代化都 市商務區和高尚的濱江生活區。該鞋業批發市場商品單一、附加值低、人流物流大，市場布局和經營混亂，不僅自身生存發展受到嚴重制約，更不符合城市建設發展的大局。因此，遷建鞋業批發市場，騰出黃金地段，才能改善城市環境，提升城市品味。 本項目建設擬選址在城鄉結合部的姑嫂樹村內，該地區為市區城中村，按江漢區城市發展規劃要求，是應重點拆遷改造、建設成商業區，由于該區域民居密度高、拆遷量大，區域內還有 12 家集體企業，瀕臨破產，缺乏資金進行企業改革，增加了這一地區的改造費用，一般項目無 法承受其土地開發成本，致使這一地區的城市改造問題遲遲不能推行。本項目的建設為這一地區的拆遷改造和企業改革提供了契機。老市場的搬遷與新商貿城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環境，有利于促進城市區間協調發展，滿足城市管理和發展的需要，綜合效益明顯。 加快發展第三產業，改善三產業結構是武漢市“十五”計劃的重點，物流業是第三產業的重點，大力發展非公有制經濟是帶動武漢經濟快速發展的重要舉措之一。商貿業是江漢區的支柱產業 ,根據江漢區政府加快發展第三 產業，改造、提升傳統市場，創新商業形態的要求，項目建設實施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環境。本項目置業的業主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業基礎留在武漢，并以商引商，加快武漢引進市外資本起到重要作用，預計會給新區內引外聯投資 20多億元。同時，吸納大興路地區鞋業批發市場群以外鞋類、鞋料經營戶入駐。使華中鞋業商貿城真正成為立足于武漢，輻射湖北及周邊華中地區的鞋業及鞋料批發、零售一級市場，增加市場集聚及輻射能力，大幅度擴大市場規模。并在此基礎上，吸引外國品牌進 入市場，將境外先進的管理模式及資本與現代化的經營場所和市場資源相結合，促使武漢市重整鞋業市場資源，拓展功能，提升品味，高位發展，吸引更多的企業特別是有實力的知名企業入市經營，使武漢真正成為華中地區鞋類商品的集散地，進一步鞏固和提高武漢在華中地區鞋業物流的龍頭地位，推動整個武漢市鞋業市場的可持續發展。 現代商業、物流業發展趨勢的需要 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，武漢市鞋類、鞋料批發市場從無到有，從小到大，到現在，經營戶從不足 100 戶發展到 2600 余戶，這些市場集中了來自溫州 、廣東、江蘇、上海等國內外知名品牌，眾多知名企業紛紛在此設有總代理、總經銷。這些市場立足于武漢，輻射湖北全省及周邊 6 個省市，年銷售額約為20 億元人民幣。成為了華中地區最大的鞋類商品銷售集散中心。同時，也成為武漢市重要的專業批發市場。據預測，今后十年，武漢鞋業交易市場的發展速度將大大超過前十年，其進出交易規模將達到 85 億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場。但現代商業、物流業要求商品的交易市場同時具有商品展示、批發零售、專賣營銷、區域連鎖、倉儲配送、辦公服務、游購娛配套等“七位一體”的綜合服務功能，現有大興路 地區鞋業批發市場以及武漢其他鞋業市場的經條件均離此要求相差甚遠，市場環境和服務功能完全不能適應今后武漢鞋業市場發展的需要。 綜上所述，建設華中鞋業商貿城項目是廣大鞋業商戶的迫切需要，也是進一步調整市場布局，加速發展城市經濟，改善城市面貌的重要舉措，建設是十分必要的。 第二章 項目市場研究 一、武漢市鞋業市場發展現狀與趨勢分析（宏觀） 武漢市鞋業市場現狀 武漢市鞋業批發市場主要分布在大興路及漢正街等地區。大興路鞋業批發市場位于漢口中心區，該市場立足武漢、輻射湖北全省及周邊 6 個省市（包括湖北、湖南 、四川、重慶、安徽、江西等地區），2020 年銷售額 15 億元，涵蓋人口 2 億人。經過十余年的發展，已成為周邊地區鞋類商品的集散中心。 但隨著鞋業市場的飛速發展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發展也由于區位、用地、交通條件等受到限制，主要表現在： 1） 符合城市規劃布局。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿城（已掛牌出讓，正在拆遷）， 7 個市場中的 4 個市場拆遷在即，需要另覓經營場所。 2） 交通運輸受到限制。 由于幾個市場均位于中心城區，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進入市區受到嚴格的交通管制，外地貨物無法及時進入城區，內部貨物也不能及時輸出到周邊省市，市場交易已無法適應現代專業批發市場流通速度的日益提高的要求、物流不暢。 3） 市場規模小，發展受到制約。因建成年代較早，受當時各種條件限制，市場容量較小，經營面積及倉儲面積較小，難以形成規模效應。同時大興路市場的貨流主要通過10 米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內人流混雜，物流及疏散用地嚴重不足，不能適應日益發展壯大的 需要。 4） 市場硬件設施差，市場安全隱患嚴重。現在經營場所經營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產品又是易燃有毒產品，消防隱患嚴重，被列為武漢市重點消防隱患地區。 5） 配套服務設施不完善。市場管理混亂，配套設施不足。 基于上述諸多方面的矛盾與問題，加之中心區租金年年上漲，經營成本增加，已嚴重制約了現在大興路鞋業批發市場的進一步規范與發展。 武漢市主要鞋業批發市場分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區，鞋料市場分布在漢西、喬口等地區，由于這些批發市 場均位于老城區中心地段，也面臨著和大興路市場類似的問題，市場規模小且分散，設施簡陋、品位低下、管理落后，已嚴重制約了市場的擴大與發展。在市場經濟下，市場的集聚與發展，專業市場的創新整合，是市場發展的唯一出路。同時從武漢市的商業市場分析，實現商品交易市場合理布局，創新商業形態，提升市場功能與品位，實現可持續發展，已成為建設國際性大城市的必由之路。 鞋業市場的發展趨勢 通過對全國有名的小商品城 浙江義烏的考察研究，我們發現我國的批發市場發展正處于由平面擴張為主轉向提升內涵為主的轉型時期，現代批發市場呈現出由 小規模、分散化經營向規模化、集約化、