住宅物業管理存在問題及對策畢業論文(存儲版)

　　

【正文】 行業的發展。再者，社會對于物業已經形成了一種認知，一旦出現問題，矛頭都指向物業企業，從來不站在物業企業的角度思考問題。 其次，政府往往出于自身利益考慮，對物業服務企業干涉過多，壓制了它們的積極性，導致物業企業競爭力不強。此外，一線員工流動率不斷走高，也是當前企業遇到的難題。同樣，由房地產公司派生出來的物業管理公司，一開始主要也是由房地產公司的“冗員”組成的，而且物業公司還要不斷地“收容”上級房地產公司分流下來的人員。 而在管理服務的“軟件”方面，小區居民不滿意的前三位分別為停車、衛生和綠化。 然而物業企業面臨的風險不僅如此，很多業主已經把物業當成小區的政府了，不管遇到什么事都去找物業，車子丟了，家里被盜了等等問題都去責怪物業，導致物業企業很是頭疼，如果物業不給他們處理，他們就以不交物業費來要挾物業， 我們在震驚之余，更應重新進行審視和思考，物業管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業管理企業的權力是有限的；另一方面就是物業管理行業特征是 “ 取之于民 ,用之于民 ” 、 “ 保本微利 ” ，物業管理公司的經濟實力都很有限。還有的部分物業 公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。 物管企業沒有實質性權力，管理難度大 物管企業實質上還是 服務企業，它的側重點是服務，在現實情況下，存在著很多業主不配合工作、不繳費等問題，而物管在面對這些問題的時候只能采取勸告引導的措施，沒有實質性的權力，所以管理難度大，很多時候不是物業不想做好，而是它們也沒有有效的辦法去應對業主的不配合。以物業管理收費為例：既要報物業主管部門的資質檢查證書；又要按照物價部門規定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業主管部門、物價部門到小區現場查驗通過，最后才能確定收費標準，領取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。 我國物業管理行業的立法明顯滯后： 20 年的時間，沒有國家級行業法規可以遵循。具體情況是： 企業管理人員收入情況 單位：元 /人月 序號 物業類型 /收費率 全國平均 東部地區 中部地區 西部地區 東北地區 1 房改房（多層） 房改房（高層） 收 繳 率（ %） 2 經濟適用房（多層） 經濟適用房（高層） 收繳率（ %） 3 商品房（多層） 商品房（高層） 獨立式別墅 收繳率（ %） 4 辦公用房 收繳率（ %） 5 工業用房 收繳率（ %） 從以上數據可以看出，從全國情況看，居住物業的物業服務費標準和收費率均明顯低于辦公物業和工業物業，其中 房改房和經濟使用住房的收費標準和收費率更低，今后這部分物業管理的問題會更加突出。 考慮到占從業人員總數 38%的秩序維護員主要為男性，以上數據表明從業人員的男女比例大體相當，女性略占多數（與清潔工主 要為女性有關）。 管理 人員 秩序維 護員 清潔工 工程維修 人員 車輛管理 員 綠化養護 人員 其他 勤雜工 調查人數 119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718 配比情況 1 （以管理人員為基數 1，和其他工種的比例關系） 從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤 其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業受用工成本影響顯著，反映了行業處于發展初級階段的現狀。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。 企業發展情況 根據中國物業管理協會于 20xx 年底得出的調查報告，我們來綜合分析物業管理行業的現狀，參加調查的有 4600 多家企業，基本分類情況如下： 以企業成立時間劃分 9 1981 年至 1994 年 13 年間，只有 268 家企業成立，占企業總數的 %， 1994 年至 20xx年 13 年間，共有 4332 家企業成立，占總企業數 %。 8 常規性的公共服務是物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環境，是物業內所有業主每天都能享受到的服務。 。根據使用功能的不同，物業可分為以下五類：居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業。它也推動了政府配套設施的建設和城鎮化的進程，對于提高人們的生活質量，促進社會和諧起著重要的作用，然而隨著社會的不斷前進，物業管理發展顯得有些滯后，近年來也暴露出一些問題，比如服務意識不強、組織架構不明確、從業人員素質偏低、專業化程度 過低等一系列問題。 選題背景 和意義 本文主要研究住宅物業管理，這也是我國覆蓋面積最廣，涉及人員最多的一種物業管理形式。s property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a prehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from 3 small to new era has gradually entered the market, standardization and legalization, the development of humanity, but also made great achievements. But the property management in our country is still in the primary stage, the property management system is not mature, property management legislation process is slow. Until 20xx, unified administrative rules and regulations of the property management regulations was promulgated, 20xx were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the property management activities, will be on the property management industry development plays a longterm role in the guidance. The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, strive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry. 二、關鍵詞： Property management The problems Solution Future prospects 4 目 錄 .............................................................................................................................. 6 選題背景和意義 ................................................................................................... 6 研究的內容和方法 ................................................................................................ 6 ......................................................................................................... 7 物業的概念 .......................................................................................................... 7 物業管理的概念 ................................................................................................... 7 物業管理的主要內容 ............................................................................................ 7 ...................................................................................................... 8 企業發展情況 ....................................................................................................... 8 以企業成立時間劃分 ................................................................................... 8 以企業注冊登記類型劃分 ............................................................................ 9 以企業資質等級劃分 ................................................................................... 9 各資質等級面積、人員之間關 系 ................................................................. 9 以經濟區域劃分 ........................................................................................ 10 從業人員情況 ..................................................................................................... 10 以工作崗位劃分 ........................................................................................ 10 以學歷層次劃分 ........................................................................................ 11 以技術層次劃分 ...................................................................