某房地產公司房地產市場調查培訓資料地產培訓(存儲版)

　　

【正文】 直接影響房增的品質及價格。 城市中心型：又可以稱為中央商務區，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。當中長期入款利率趨穩時，第二年的預售市場即反映穩定水準。 銷售海報樓書及廣告：海報提供的重要信息在于該項目的特色，地點及交通、平面規劃配置及建材設備等。 其他銷售資料：專業雜志如都會定期披露市場上已公開或即將公開的項目個案的產品及銷售情況。在同一區域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區域內的客源，有時也需特別注意其發展方向。須注意住宅產品就靠近學校、公園、市場，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 可至欲調研區域內房地產經紀公司查詢同類產品租金行情。 在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。 （十二）租金資料的搜集 租金根據房屋種類、屋齡、外觀、地段、環境等而有所不同。 分析整理完成之后要寫調研報告，提供決策層參考，因此報告 必須簡明扼要、條理分明，并且明顯標示重點所在，使決策者能在短時間內就可掌握資料的意義和參考價值。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以 及調價狀況等。而對市場了解的方式的就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。 大地區中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為 “ 地域商圈 ” 。產業結構及流動人口對商業經營型態有密切的關系，各級產業的消費水平及對房增明顯差異性，因此，產業資料可使產品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產品定位規劃規劃時即可依照其商圈性質行性，規劃出適當掂 面或商場空間。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機構的進駐，自然造成對周邊服務業的需求，進而影響周圍房地產品質及需求的結構和性質。 （六）人文社會經濟資料的搜集 房地產業屬于資本密集行業，有帶動相關行業發展效果，但是國內普遍存在的現象卻是許多開發商搶搭 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產品，致使國內市場到處充符區域人文背景或經濟發展程度的房地產產品。一般所指的交通流量資料包含 :機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的及其可到達的區域。產業資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規劃、價格、代款，及 市場對各種產品的接受程度等。由這些資料可整理出項目個案來的人、來電及購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標客戶群的研究及產品策劃構想時很有幫助。 向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會，換房大會、了解 各類信息、行情、索取有關資料。只有在相利益的情況下房地產同業之間的資料交流才能進行。但應注意其中的銷售或租賃條件如當事人雙方的關系、付款方式、附屬設備、折扣、銷售或租賃標的物的狀況等基本條件等。據此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了 解交易內容有無其他附加條件。越是深層的調研，所要求調研員的專業技術越多，所需時間越長，經費越高。如果采用分區域內隨機抽樣法，雖然在整體上抽樣本數具有代表性，但對于各抽樣本階層，能仍然不具有代表性。當然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭對手的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結果。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。派人到現場對調研對象進行觀察。這種方法最大特點是十分靈活，可以調研許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調研表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受約束。有時直接問問題并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。四是選擇一些調研者作調研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談會或個別談話，征求意見。 （ 1） 設計調研表。也稱為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對某新產品的看法和印象。抽樣技術的優劣將直接影響樣本的代表性，影響調研結果的可靠性。當然，有些資料可以借用國家權威部門的普查結果，如可以借用全國人口普查所得到的有關數據資料等。然后，還要對預測的結果進行判斷、評價，重點是預測誤差的分析。 5．進行實際預測。如某企業預測商品房市場銷售量，應明確是哪 類商品房，短期預測還是中、長期預測，是全國還是某地區預測等。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復雜又難以分清主次、或對主要影響因素難以進行定量分析的情況。例如，房地產市場的供求變化及與之相聯系的各種因素，如人口結構變化，經濟發展速度，以及對影響房地產市場的其他政治法律因素的預測。哪個企業注意利用了房地產市場預測，而且預測得比較準確，那個企業的生產和經營就好。通過房地產市場預測，可以了解房地產市場發展變化的趨勢，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，從而避免企業盲目開發經營，為制定科學的計劃和開發經營決策提供依據。 (二 ) 房地產價格調研 房地產價格的大小對房地產價格的調研的內容包括： (1)影響房地產價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產企業定價的影響； (2)房地產市場供求情況的變化趨勢； (3)房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小； (4)開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響； (5)國際、國內相關房地產市場的價 格； (6)開發個案所在城市及街區房地產市場價格。 2. 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。主要包括： (1)消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢； (2)調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等； (3)消費者的經濟來源和經濟收入水平； (4消費者的實際支付能力； (5)消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社會文化環境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。 政府有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等。 五、房地產市場調研的內容 房地產市場調研的內容非常廣泛，涉及到房地產市場需求和供給的各個方面。調研報告反映勒令調研工作的最終結果。一旦明確下來，調研人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調研質量。調研表及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。 市場是無情的，消費者對本公司所開發經營的房產態度，就是反映企業市場營銷水平的重要標志， 也是初步調研的關鍵內容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調研研究。 ，包括出租房地產名稱、所在地區、出租 面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、廚衛設備）、環境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產出租公司的資料和調研日期等項目。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。(2)報告內容簡明扼要，重點突出； (3)文字精煉，用語中肯； (4)結論和建議應表達清晰，咳歸納為要點； (5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； (6)報告完整，印刷清楚美觀。 一、 房地產市場環境調研 房地產企業的生存發展是以適應房地產市場環境為產提的，對房地產企業來說，市場環境大多是不可控制因素，房地產企業的生產與營銷活動必須與之相協調 和適應。 (二 ) 經濟環境調研 經濟環境調研主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。 居民收入水平、消費結構和消費水平。文化環境調研的內容主要包括： 居民職業構成、教育程度、文化水平等。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 四、 房地產市場營銷活動調研 房地產市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產產品價格、促銷、廣告等活動。 (四 ) 房地產營銷渠道調研 主要包括： (1)房地產營銷渠道的選 擇、控制與調整情況； (2)房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因； (3)租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況； (4)房地產租售客戶對租售代理商的評價。科學地市場預測分析是房地產企業提高經濟效益的途徑之一，可以提高整個企業的經營管理水平，實現經營管理的科學化。 中期預測是反映企業對 15年內的房地產市場變化及期限發展趨勢的預測，是企業制定發展規劃的依據。微觀市場預測是企業制定生產經營決策，編制計劃的依據。定量預測與統計資料、統計方法密切相關，也稱統計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。 3．搜集和分析有關資料。預測不可能做到百分之百的精確，但若預測誤差很大，就失去了預測的意義。 七、房地產市場調研的方法 一、 市場調研方法分類 市場調研方法可分為兩大類，一類是按選擇調研對象來劃分，有普查、重點調研、抽樣調研等，另一類是按調研對象所采用的具體方法來劃