中建地產紫錦商業廣場物業管理策劃方案(58頁)(存儲版)

　　

【正文】 控制 標準 1 項 1 人 /月 合格 基本合格 不合格 0 3 工作落實 熟悉了解各崗位職責、任務、工作要求及考核標準； 掌握專業技能、技巧及培訓辦法； 工作記錄健全、清晰； 所屬物品臺帳清晰、手續健全、使用合理、無超耗； 分工明確，轄區無衛生死角； 不合格項目有記錄有整改； 按規定對保潔實施考核； 檢查記錄；提問、回訪及投訴記錄。公司聘請市、區等專業人員授課，或聘請其它物業公司具有相應資格和具有豐富經驗的技術、管理人員授課。 崗前培訓計劃如下表： 培訓類型 培訓對象 培訓內容 組織部門 培訓方式 培訓考核 公共知識培訓 全體員工 公司簡介、物業管理基礎知識、員工守則、公司規章制度、職業道德、安全防火知識、 ISO9002 質量體系教育、普法知識、文明禮貌用語。 清潔工 崗位職責及清潔工作程序、標準等。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保 紫錦廣場 時刻處于安全狀態。治安隊長、房管員、管理處主任、公司物業管 理部按公司質量程序的規定進行不定期的查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、睡崗者按公司規定處罰。為維護 紫錦廣場 現行的硬件設施設備，尤其是搞好設施設備的保養，擬根據廣場的實際情況采用可行的維護方式，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養。由業主委員會代表全體業主同委托的物業公司簽定管理協議并對區內居民強化內部管理。 c 區域與區域之間建立規范管理競爭 機制，制定可量化的評分細則，每年度評出運營優異的區域和模范居民予以表彰，弘揚適合廣場居民的行為與精神。物 業公司管理的項目就是受業主委托全方位、多角度地開展物業管理，憑借全面細致的文字性規程和原則性的工作確保所轄物業的保值、增值、使廣場居民享受真正意義上的物業管理。并采取管理與保安協管交叉的方式保證管理到位和最大意義限度上的便民。 2）按照《青島市物業管理條例》及其實施細則規定，在 紫錦廣場 接管的同時，按照相應的比例及法規政策的規定設立維修基金，以保障 紫錦廣場 物業的公共配套設施的更新改造及重大維護費用，此項可以根據政府實施的力度逐步實行。 8）電梯運行費 ? ，以彌補管理經費。方案中列明和《青島市物業管理條例》及其實施細則中規定的需委托方即房地產開發有限公司的責任范圍； 《條例》及細則規定管理單位責任和本方案承諾的管理目標及有關指標為物業公司責任范圍。 有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須有專業部門或機構施工的除外。 （二） 義務 在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策規定。 在本物業范圍內，不得有下列行為： （ 1） 擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等； （ 2） 對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建； （ 3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等共用部位、設施及公共場所。授權委托書必須有業主簽字，如業主為法人，須加蓋法人公章。 業主大會的決定和業主委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。 業主大會可以根據本物業的實際情況對公約進行修改補充，并提前報區物業管理主管部門核準備案。 五、 愛護廣場內綠化，不得踐踏草坪、攀摘樹木及占用綠化帶。 一、 各住用戶應認真如實填報《廣場住用戶情況登記表》。 九、 廣場內嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律的活動，不得損毀、移動、阻礙指示標志。 七、住用戶進行室內裝修，需要增設電器線路時，必須先經管理處批準并保 證符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路；裝修材料應采用不燃或難燃材料；如使用易燃或可燃材料的，必須經區消防管理機關批準，按規定進行防火處理。 五、已獲批準增容的住用戶連續 3 個月達不到增容要求的用電負荷，將取消其增容資格，其繳納的費用不退回。 《環境和衛生管理規定》 為了保持 紫錦廣場 的干凈整潔，使住用戶享有優雅舒適的生活環境，特制訂本規定。 八、愛護廣場綠化，不踐踏草地、攀折樹木，不在室外、公共場所晾曬衣物等。 業主有選擇上述施工隊伍和自聘由青島市住宅裝修資格施工隊伍的自由 ，但必須經管理處資格審查后按《廣場裝修施工隊伍管理辦法》（詳見附件一）的規定進行管理。 六、為保證本住宅區文明、安靜、清潔衛生、養寵物的住用戶要妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫及在公共場所大 小便。 擅自改動上、下水、暖氣管道，電氣管道，電氣線路（包括通迅、有線電視系統）者，除應按實際情況糾正外 ，每項罰款 500— 1000 元。如確需改動，請報告管理處并雇請專業人員完成。 五、遵守安全用電管理規定，使用符合國家標準的家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。 七、 各住用戶應遵守《青島市暫住人員戶口管理條例 》，要按規定申報登記住宿人戶口、不得留居三無人員，否則造成的一切后果由住用戶自負。 十一、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸食、販賣毒品，不將違禁品帶進本廣場，不參加非法團體組織和集會。 三、 業主之間要和睦相處、互相關心、互相尊重、互相禮讓，做到不打罵、不吵鬧，自覺維護公共秩序。 本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同 等效力。 業主大會的出席人數達到規定人數時，在會上提出的需經決定的事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過有效。 業主應親自出席業主大會并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權，并應服從業主大會做出的決定。 明白并承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改變所擁有物業的法規關系時，應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，并承擔連帶責任。 有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議。 依法合 理使用房屋建筑共用設施、共用部位和本物業內公用設施和公共場所（地）的權利。 、電費問題 紫錦廣場 在整體接管之前，水電應移交給相關職能部門，如水、電公司或業主有意向委托我公司代收代繳則另行具體商定。 6）向業主（住戶）提供的多種有償服務費。 紫錦廣場 管理收費遵循三個原則： ； “收支平衡”的原則收取； ，接受業主監督。“不破不立”必須下大氣力改變諸如亂丟垃圾、踐踏綠地、亂停車輛，亂堆雜物、飼養寵物等一切不良現象。物業公司的介入必將對整個廣場實行統一的、專業規范化管理、以期實現風格、享受服務、全員公德等全方位一格局。 b 管理處內部完善報修、投訴、質疑的接待、受理、查實和反饋工作流程。 1） 協助業主委員會建立順暢的信息流通和管理運作機制。對 紫錦廣場 的車輛實行統一管理，嚴禁停放在區 內的車輛占用消防通道，盡量消 除不安全隱患，對停放在停車場（收費）的車輛實行智能化管理，從而保證住戶的車輛和財產的安全。 ，治安隊擬設固定崗、巡邏隊，整個廣場 24 小時全方位檢查。 物業管理部 辦公室 集中培訓 個別培訓 理論、技能每兩月培訓一次 每年筆試一次 半年實際操作一次 特殊工種培訓 特種作業人員 參加勞動局組織的復審 辦公室 外送培訓 按區勞動局有關規定執行 紫錦廣場 全面推行我公司的質量標準實施管理，爭取盡 快達到 ISO9001 質量體系標準要求。 綠化工 綠化工崗位職責、綠化相關知識。 5）培訓計劃。 1）培訓師資。 不合格控制 標準 1 次 /月 符合 不符合 0 清潔班長工作考核辦法 受檢人 檢查日期 年 月 日 標準分 檢查人 檢查周期 季檢 月檢 周檢 考核分 序 號 項目 考核標準 考核辦法 分值 評分細則 評分 1 日常行為 嚴格執行《員工著裝及行為規范》，樹立管 理處良好形象； 遵守公司的各項規章制度。現場抽查 結 合 回訪。經常核對定點購料單位的物價，不得高于同期市場價。 不合格控制標準 2 次 /月 合格 基本合格 不合格 0 房 管 業 務 房屋接收、移交工作程序規范，圖紙、資料完整，分類建檔清楚；入住資料完備，手續齊全； 空房管理外觀 完好、整潔，無安全隱患或破損，鑰匙數量準確，保管安全合理； 廣場房屋無妨礙市容和觀瞻，無違章裝修；裝修審批巡視、驗收記錄完整、有效； 公用樓梯、天臺和通道無違章占用； 發現問題有記錄、有整改，落實徹底，及時回訪，工作形成閉環； 了解所有房屋的使用現狀。 自行安排時間 卡拉 OK比賽 休閑廣場 每年 10 月份舉行一次 年齡不限 書畫展 活動室 不定期組織兒童，成人、老人書畫展 內容健康向上 少兒才 藝大賽 休閑廣場 活動室 寒暑假 （ 2）以有關周刊、月刊、報紙為載體，架起公司與業主之間溝通的橋梁，共同把物業管理工作做好。 綠化養護管理 按照公司 質量標準《綠化工作手冊》規范運作。 B、公共設施 １、 室內污水系統，隨時受理報修，每半年檢查一次，發現問題及時修補； 處理投訴報修 8： 00 — 8： 30 跟 蹤 監 督 8： 30 — 10： 00 維 修 養 護 10： 00— 11： 30 巡 視 11： 30 — 12： 00 對已進行的維修養護進行巡視 13： 30— 15： 00 回 訪 15： 30— 16： 30 整理工作記錄、制定第二 天計劃 16： 30 — 17： 00 ２、 電梯每天檢查二次，每周進行維護保養一次； ３、 智能化系統：每天檢查一次，隨時受理報修； ４、 消防設施：每周檢查一次，確保器材靈活有效； 道路車場：每天檢查，發現損壞立即組織維修 ； 明暗溝：每周檢查一遍，隨壞隨修； 供水、電、氣管路：每季度檢查兩遍，中小維修通知相關部門； 樓道燈：每月檢查二遍，即壞即修； （ 3）檢查項目 A、地基基礎 B、梁柱板車體 C、墻體 D、頂棚 E、樓梯扶手 F、公共門窗 G、隔熱層、防水層 H、天面 I、電子對講門 J、樓板地面磚 K、上下兩污水管 L、設備房 M、道路 N、路燈 O、給排水 P、娛樂設施 R、智能化系統 S、電梯 T、消防系統 （ 4）處理方法 按照公司 ISO9001 標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合 格項上報主任提出糾正措施。 以下各項涉及的工作手冊現場出示但不提供。 8）負責擬定廣場月、年度工作計劃。 普通操作員工通過招聘，經考核、崗前培訓、在崗培訓，合格后予以錄用 治 安 隊 隊長 全面負責 紫錦廣場 的治安和車輛管理工作 高中文化，退、轉業軍人，具有治安管理經驗。管理處設值班室，實行 24小時值班。 ■ 委托管理方式 中建紫錦物業管理方案 ■ 物業概況 座落于青島經濟技術開發區行政文化商務中心。 二、經費收支的測算符概算表 中建紫錦物業的整體管理養護和對使用人的管理和服 務，防止使用不當，損壞物業； ２、美化、創造良好的居住環境，統籌安排 紫錦廣場 各項設施的維護和保養，加強對業主的管理和約束，共同維護廣場的生活環境； ３、通過對業主的行為進行規范和對整體物業的養護，從而使每一位業主在享受到優質服務的同時，使整體物業保值、增值； ４、加強對 紫錦廣場 實行社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高本公司的社會聲譽并產生良好的環境效益和社會效益； ■ 委托管理的原則 根據《青島市物業管理條例》及其實施細則以及委托管理合同，