房地產(chǎn)投資潛力城市分析福建省福州市房市分析-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 用地的增長速度。 2020上半年該中心已經(jīng)出讓土地 1400畝左右，預(yù)計(jì)全年土地投放量與去年持平，大概 3000畝左右。具體如下： 一級(jí)居住用地區(qū)域分布 一級(jí)居住用地北起銅盤路與華林路交叉口北側(cè) 200米，向東沿華林路以北 200米至六一路，沿六一路、晉安河至國貨路，往西沿五一路、榕城古街至臺(tái)江路，往東沿江濱大道北側(cè)200米至長樂南路與江濱路交叉口，往西沿江濱大道到解放大橋北端，往北至八一七路西側(cè)至斗七路，往西至市委大院門口，沿烏山路到白馬路，沿白馬路與銅盤路相接。 五級(jí)居住用地區(qū)域分布 福州市城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)，四級(jí)居住用地外圍的所有平坦區(qū)域。 倉山區(qū)，北起規(guī)劃南江濱大道與連江南路交叉口，往南沿連江南路東側(cè)至與則徐大道交叉口，沿則徐大道外側(cè)、上山路、上渡路、洋洽路至鷺嶺路南側(cè)，往西沿浦上路南側(cè)，往北沿建新大道西側(cè)至洪山橋。 二級(jí)商服用地所在區(qū)域 二級(jí)一類商服用地包括北二環(huán) ——— 西二環(huán)路兩側(cè)、楊橋路兩側(cè)（西二環(huán)路以西 200米至楊橋路與白馬路交叉口）、塔頭路兩側(cè)、福新中路兩側(cè)、福馬路兩側(cè)、國貨路兩側(cè)、交通路兩側(cè)、工業(yè)路兩側(cè)、楊橋西路兩側(cè)、江濱大道兩側(cè)（金牛山公園至解放大橋路段）、觀井路、觀海路、臨江路兩側(cè)、六一南路兩側(cè)、南臺(tái)大道兩側(cè)、上山路北側(cè)；二級(jí)二類商服用地是二級(jí)居住用地界限中除二級(jí)一類商服用地之外的土地。某開發(fā)商直言道，“ 每平方米１２００元左右的樓面地價(jià)總不能用來開發(fā)２０００多元／平 方米的房子吧。 2）、政府既定的控制年土地供應(yīng)量的政策，使得每年可供應(yīng)市場的土地保持穩(wěn)定。雖然今年上半年由于受宏觀因素的影響，投資的幅度有所下調(diào)，但仍然接近 50%左右，處于快速的上升通道中。此外，房地產(chǎn)市場除主要受 供需關(guān)系影響外，居民人均可支配收入高低影響也很大，地價(jià)指數(shù)作為房地產(chǎn)市場中的重要指標(biāo)，同樣也與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入密切相關(guān)。總之，明年是真正的市場過渡 期，新舊產(chǎn)品交替期。 4）產(chǎn)品戶型變化不大追求居住舒適 ２００４年福州樓市產(chǎn)品的競爭，將圍繞住宅的舒適度、功能、景觀、立體布局等方面展開，其中，產(chǎn)品的舒適度將成為核心競爭。而福州市也支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購、重組形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)集團(tuán)。針 對(duì)個(gè)案來說，房價(jià)上漲的幅度也許遠(yuǎn)不止 300元／平方米，但由于福州城郊低價(jià)位樓盤的開發(fā)量將大大增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中高價(jià)位樓盤的開發(fā)量，這就使２００４年福州房價(jià)平均值增長不大，漲幅稍稍超出上一年的水平。但另一方面產(chǎn)品運(yùn)行周期長是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，無論２００４年的國民經(jīng)濟(jì)怎樣變化，由于房地產(chǎn)開發(fā)形成的巨大慣性，將使今年的房價(jià)在上漲的同時(shí)，又和去年相比不會(huì)有太大的差異。在計(jì)劃購房的時(shí)間上，選擇今年年內(nèi)購買住房的有３．５％，選擇明年購房的占５％，選擇后年購房的有６％，據(jù)此推算，２００５年前福州市市區(qū)現(xiàn)有家庭對(duì)住房的需求量在５．８萬套左右（注：福州市區(qū)家庭總戶數(shù)按４０萬來推算），需求面積總量在６３８萬平方米 據(jù)了解，福州市普通購房者能承受的房價(jià) 為 13502000元 /平方米的占 %； 20002500元 /平方米的占 %； 25003500元 /平方米的約占 %； 35005000元 /平方米的占 %；5000元 /平方米上的占 %。可想而知，房地產(chǎn)發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。 2020年 16月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 42％，與去年同期相比增長％，增幅比一季度回落 13個(gè)百分點(diǎn)，增幅趨緩，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 效果初步顯現(xiàn)。 從空置率指標(biāo)來看，國際通行的警戒線為 1015%。 二手房住宅平均價(jià)格比去年同期上升了 289元，漲幅為 ％。五四北新區(qū)，今年上半年商品住宅平均交易價(jià)格 2500－ 2600元 /平方米，去年同期 2200－ 2300／平方米。 圖 32 2020上半年福州 市商品房開發(fā)的熱點(diǎn)在新區(qū)，金山、鼓山和五四北成為三大集中區(qū)域。即從 2020年至 2020年新增城鎮(zhèn)人口將在 169萬以上。 另從圖中反映出，福州市城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的增長速度，近 3年來全部以高于房價(jià)的增長速度在運(yùn)行。 2020上半年福州市 GDP已實(shí)現(xiàn)增長%，與前幾年同期相比，呈現(xiàn)逐漸加速的跡象。 2020年末，城市道路總長 983公里，新增道路面積 180萬平方米，人均擁有道路面積 平方米。 境內(nèi)地形復(fù)雜，地貌多樣。 房地產(chǎn)投資潛力城市分析 (福建省福州市 ) 目 錄 城市概況 投資潛力分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)市場分析 福州市 2020上半年城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)快速一覽 GDP 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 城市化進(jìn)程 二、房地產(chǎn)市場分析 福州市房地產(chǎn)市場概況 房價(jià)收入比 房地產(chǎn)市場潛在供給分析 房地產(chǎn)市場需求分析 房地產(chǎn)市場展望 附錄 一：福州市 2020部分新樓盤一覽 三、土地市場分析 福州市土地市場概況 福州市地價(jià)指數(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的關(guān)系分析 福州市地價(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系分析 土地市場展望 附錄二：福州市土地發(fā)展中心近期收儲(chǔ)的地塊一覽 附錄三： 2020年城市土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 附錄四：各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)（單位：萬元 /畝） 附錄五：福州市 2020上半 年公開出讓地塊情況一覽 房地產(chǎn)投資潛力城市分析（福建省福州市） 城市概況 ： 福州市是福建省 省會(huì)。南部為福州盆地的 大部分，北部為山地，從西南向東傾斜，西部為中低山地，東部丘陵平原相間。全年新增公交車 202輛，年末擁有公交車 1615輛，每萬人擁有公交車 ；新辟、延伸線路 20條，年末公交車營運(yùn)線路達(dá) 97條；日客運(yùn)量達(dá) 89萬人次。見圖 11 圖 25 按照聯(lián)合國對(duì) 40多個(gè)國家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均 GDP800美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長 期， 1300美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長時(shí)期，達(dá)到 8000美元時(shí)增長速度趨緩。不難看出，這種長期的收入增長快于住宅價(jià)格增長的情況，為該市住宅需求提供了堅(jiān)實(shí)的收入保障。假定新增城鎮(zhèn)人口中有 60%需要解決住房， 6年之中，年均住房需求約為 507萬平方米。這幾年來，新區(qū)逐漸取代舊區(qū)成為我市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 存量房交易持續(xù)攀升。 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格控制在 1600－ 1800元／平方米范圍內(nèi)，比同等地段房價(jià)低 200－ 300元／平方米，為抑制房價(jià)的過快上漲做出了貢獻(xiàn)。福州市 2020年末商品房空置率為%，處于比較高的水平。 2020年 16月全市商品房施工面積 1716萬平方米，同比增長 ％，其中商品住宅施工面積 1442萬平方米；辦公樓施工面積 ；商業(yè)用房施工面積 121萬平方米。 住房滿意程度 圖 31 根據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，福州６０％的市民家庭對(duì)住房面積、住房結(jié)構(gòu)不滿意，對(duì)住房的建筑質(zhì)量不滿意的占５８％，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生不滿意的占４０％。見圖 13 圖 13 對(duì)福州市 2020年下半年及明年的房產(chǎn)走勢分析，我們認(rèn)為 主要呈以下幾個(gè)特征： 1） 房價(jià)溫和上升 下半年及今后房價(jià)該如何演變，自然是購房者最關(guān)注的焦點(diǎn)。 從城市化進(jìn)程和人均可支配收入增長來看，２００４年福州樓市將會(huì)承接２００３年的成長勢頭，東擴(kuò)南進(jìn)西拓戰(zhàn)略使城市發(fā)展更具規(guī)模。 從購房的對(duì)象來看，外來的購買力開始影響該市的供求比例。從某種程度上來 說，２００４年是大浪淘沙的一年，也可以說是樓市優(yōu)勝劣汰的關(guān)鍵一年。 從